美国房地产的底层逻辑是什么？

房地产的价格取决于它的使用价值，这应该没有错。使用价值也就是租金。一些地方比如加州湾区和纽约的曼哈顿，业主的收到的租金比他的支出还要多，为什么房地产行业依然存在？

仔细想了一下，使用价值可以分为两种：一种是当下使用价值（curent value), 另一种是未来价值（future value).   一栋房子的租金现在是一万, 十年后可能是三万。那么现在买可能亏本，但十年后可能就高额盈利。平均下来还是赚钱。

在考虑是否买房的时候，往往忽略了它的未来使用价值，即租金的增长。举个实例： 2018 年的时候，买SFH投资回报率已经很低，便转向买apartment，那时租金在800-900。 以后几年售价高了便不再买进。但现在租金基本翻倍。回报率按当时价格，还是不错的。

问题是房子的“未来使用价值”就和未来房价一样很难预测。房租从2009 到2018增长相当缓慢。最近几年才疯长。现在又停滞不前甚至微降。房租增长也受很多因素的影响。