美国加州，一向被认为是先进资本主义的代表，但即使再成熟的社会，也难免暴露草台班子的影子。谣言四起，荒诞频现，尤其是在山火灾难的背景下。最近美国社会的种种戏剧性事件，让人不禁感慨：这真是一场“魔幻现实”。
不靠谱言论与现实——我们该如何看待？
不靠谱言论一：一切都是政府的错
一些人将山火归咎于加州民主党政府的无能，甚至批评消防部门应对不力。
点评：我分析，天灾占了至少95%, 所以没什么值得多说和反驳的。我们普通人需要的和唯一能做到的就是共情，你管人家身价身家几何，失去家园的感受是人类共通的，我们没有资格在这个时候去嘲笑讥讽，有本事你先捐个千八百万地再说。
谣言二：房子烧没了，干嘛还要交房贷？
一些人认为，既然房子已经化为灰烬，完全可以放弃偿还贷款。
点评：如果真的停止房贷支付，你人在美国江湖行走的信用评分将大幅下降，将来很难获得新的贷款；而且，绝大多数房子有贷款有保险，保险理赔金是你重建的关键。与保险公司合作，把房子重建起来，才是恢复资产净值的唯一途径。
谣言三：房租暴涨是房东趁火打劫
灾后，LA部分地区房租大涨翻倍甚至好几倍（是真实的），房东完全是趁火打劫。
点评：房租上涨是市场短期供需失衡的正常经济现象。当大量有短期住房需求的人们涌入租房市场，供需失衡，价格自然会上涨；但这种溢价会吸引更多空置房源进入市场，最终恢复平衡。人为干预租金只会导致少数人受益，大部分人吃亏，被迫远离自己工作生活的地方。
至于如何在灾后重建？来做一个快速的问答：
1. 为什么重建期间必须继续付房贷？
即使是富人区的房屋，绝大多数都有贷款，贷款会强制屋主购买保险。这些保险金既是重建的资金来源，还包括灾后临时住宿的保障。LA富人区里的真正富豪们，可能就会换地方住，不太在乎是不是要自己亲自重建，反正他们也不缺这一个豪宅；对于普通中产家庭来说，房子往往是最主要资产，重建也是恢复资产价值的唯一选择，失去家园的感受难以形容，但人类的韧性就是因为你也几乎没有什么别的选择，而你和银行是有契约的，抵押品暂时受损，但是重建好了，这个抵押品又能恢复。
2. 房屋的某些支出能否减免？
房屋被烧毁后，房地产税会部分减免。房地产税基由土地价值和房屋价值构成。当房屋被毁，税基将降低至仅包含土地价值。当然小伙伴也就能立刻看出问题，LA重点是地贵呀，900万的豪宅，可能土地就值 600万，房屋本身只值300万，所以减免幅度可能有限，比如这个例子，还是得交以前三分之二的房地产税。
3. 重建需要多长时间？
重建房屋本身通常需要不超过2年，有些快的一年就能完成；但社区重建则是一个更大更复杂的工程，包括学校、医院、公共设施的修复，以及防火区的重新规划；再加上最耗时的建筑审批流程和施工资源的限制，我觉得整个社区的恢复可能需要3到5年甚至更久。
4. LA的房价会如何变化？
短期内，市场可能因人们恐惧山火风险而波动，以前讨厌加州重税的，地震风险的，现又多了山火，而且以后看起来也是一个长期无解的问题；但长期看涨的人会觉得，这飓风也不是今年的新鲜玩意儿，它每年都来，只不过今年就是合适的风，合适的起火位置。老钱们可能出走，新贵新钱们会接着来，因为吸引他们的LA还在，美丽的海湾，宜人的气候，这里依然是好莱坞的中心，仍然是资本流动的地点，所以LA一定会重建起来，还会更有生命力。
5. 那真正遭遇火灾的人们应该做什么呢？
当地社区互助项目已经迅速展开，包括临时住宿、食物供应和孩子教育的安置。人们应优先找到临时住所，稳定家庭生活，再逐步进行心态调整和规划房屋重建。
6. 如何与保险公司协商理赔？
与保险公司协商的关键是最大化赔偿金额，这其实与保险公司的利益相背。这个过程大致是：你需要首先联系保险公司，他们会有一位理算师（adjuster）与你对接，他会跟你在烧成平地的建筑门口见面，他会安慰你说，没关系的，我们肯定能take good care of you. 然后当你们告别，开始进入邮件交流，就是真正对弈的开始（这个时候你开始听到新闻里有一些悲催的故事了，比如有些人已经把房屋转到了信托名下，但是保险还是在个人名下，然后保险公司因此据保等等）。
那么针对以前我聊过的所有能赔偿的部分，比如建筑本身，附属建筑，房屋里的个人财产，你在重建期间的各种住宿交通，全部都在这些博弈中。我的建议是雇用公共理算师（Public Adjuster），他们代表投保人，专业负责与保险公司谈判，确保公平理赔。尽管他们会收取索赔金额的一定比例（如5%-15%，我们家的某出租房为8%，这都是可以谈判的）作为佣金，但可以为房主省去与保险公司直接博弈的精力和时间。
7. 那能不能拿着保险公司的“支票”就一走了之呢？
这张支票其实没有大家想象的那么好动用。我简单用切身的例子来给大家介绍一下这张支票： 首先他不是一张支票，而是一系列支票。比如我的保险公司同意了一个金额（当时就是对应保险条款里的最高金额）, 那么保险公司会发出第一张支票，大致是总金额的比如五分之一，或者六分之一，其中包括废墟清理的费用，以及你重建申请许可证和开工的费用。这张支票上写着很多名字，比如我们请的公共理算师的公司，我们的名字，以及我们贷款银行的名字。你就很好理解，所有的利益方都必须签字，这张支票才能生效。
比如我们公共理算师会先收到这张支票，他们签完字寄给我们，同时附上这张支票8%的费用作为账单；然后我们签完字后，要送到我们贷款的银行去签字，那让银行签字的代价，就是这张支票必须存入这家银行的一个代管账户，然后我们如果要提钱出来，必须要有对应的账单，比如已经找好了做废墟清理的公司的服务，有了对应的报价，已经找好了建筑设计师，结构工程师，总包工头等的相应一期的费用。
此后的支票也类似，银行放钱出来也是一笔一笔地来，而且他们也会派人去看重建的全部过程：是不是打好地基了，是不是封顶了，是不是开始做水电气工程，是不是封墙做装修了。
而且保险公司也会扣在手里有最后的5-10%，直到你重建完成，通过镇里的检查，拿到了certificate of occupancy (入住许可证)，才能放出最后一笔钱。
8. 重建是否能更好？
答案其实是肯定的。新建房屋需符合当前更高的防火、环保和抗震标准，且大多采用全新的暖通设备、外墙和室内装饰。对于加州房主而言，如果新房的价值增长不超过120%，仍可以继续享受**Proposition 13（第13号提案＊）**的低房地产税基保护。
*加州在1978年公投通过的Pro 13（加州第13号提案）对于房地产税有很多规定：比如房地产税率不能超过房产评估价值的1%，房产所有权未变更的情况下房产和评估价值每年增长的幅度不能超过2%等等。
