一个贫民发家史 -- 老田投资理财的 8 个关键词
老田都是个普通人，在茫茫人海中绝对属于不起眼的一类，而且比起很多上海人，他有着更多的劣势，是一位外来的打工者。他甚至还比不上普通的大学毕业生，因为来上海闯荡时已经 40 多岁了。但就是这样一位普通的打工老头，近 10 年来却演绎了一段不平凡的人生经历。老田的投资不能说是完美无缺，比如过于集中在房产上，目前商铺投资比例不小，未来存在一定的变数等等。但是从总体来看，作为一个靠工资收入的投资者，能取得今天这样的成绩，的确让许多人感到羡慕。
比起老田，我们中的大多数人自身条件都要比他好得多，但在投资理财方面却可能要稍逊一筹。今天，记者之所以要把这样一个普通人的投资故事呈现在大家面前，就是希望从他身上得到点滴感悟。其中，有 8 个关键词我们不得不做一番认真解读，因为它们是老田对记者道出的核心机密。
关键词 1 ：强烈欲望
老田始终有着强烈的欲望，无论身在何处，他都有着一种强烈的冲动要去改变自己的一切，而这也成了他日后能够获得成功的关键。有人说“穷则思变”，而老田即使找到了相对比较体面的工作，但却仍然在不断地思考着新的变化，而这一点，则在他的投资理财上得到了充分的体现。一个人能够获得成功，能力自然是一个重要的方面，更关键的还在于人的欲望。做任何事，首先要看他有没有强烈的欲望，如果没有欲望，哪怕他再有能力也不会去做，而有强烈的欲望，他就会坚持不懈地去做，在“做”的过程中，他的能力也就提高了。老田的欲望来自于最初的“摘帽行动”，而在“摘帽”之后，他又把这变成了持久前行的动力。而这，正可能是许多普通人所缺乏的。
[ 宫阙：欲望可以促使一个人有强烈的进取心，还要加上个人的恒心和定力，而把投资进行得最彻底、表现得最淋漓尽致非老田莫属。对于任何一个人来说，那种改变自己的愿望都是非常重要的，这是成功之源，动力之泉，或许很少有人会取这样的财富，但只要有这样心态肯定会成功。］
关键词 2 ：以租养房
所谓以租养房，在这里老田把它发挥的淋漓尽致，他在每次投资买房前，先要给自己上一堂必修课——租金与贷款的换算。他先算一算投资买的房子可能获得的出租租金，然后计算每月的还贷额，最后再根据自己的实际情况作出买与不买的决定。老田正是研究透了房产的出租回报率和投资收益率，才敢“先计后果”地去投资买房。也正是因为他懂得了“先计后果”，每当他有 4 到 5 万元存款的时候，就敢投资去买房。的确如此，在我们上海人一提及买房就摇头的 1997 年，老田就敢用 5 万元买了一套 20 多万元的房子，除了享受了开发商无息延期付款外，还使用了为期 5 年的 10 万元贷款。在 5 年时间里，他还给银行的本息不足 12 万，房屋出租收入却有 13 万多元。在我们上海人大喊大叫买不起房子的上个世纪末，老田就把 “ 以房养房 ” 的投资游戏玩得团团转了。
关键词 3 ：递减租金
这是一个逆向思维，别人出租房子，每年都要提高租金，老田出租房子，每年都要主动减少租金。 2000 年初，上海的房子滞销，房客也少。这个时候的老田，要把一套房子租给一对即将结婚的年轻人。在谈租金的时候，老田说： “ 你们要是长租，第一年你给 1900 元，第二年你给 1800 元，每年递减 100 元，依此类推，你想住多久你就住多久。 ” 房子越住越便宜，房客当然乐意住。这对小夫妻一直住到了小孩三岁才搬家。房客临搬家的时候，不解地问他： “ 你为什么主动递减租金？老田回答说：一般来说，一套房子一年能出租 10 个月就不错了，我的房子是满年满月出租，一天空挡都没有。我把租金让利给房客，我还少了房客搬进搬出的麻烦呢。［宫阙：敢想别人不敢想，反向思维，一般打到一个合适的新租客要２０－４０天左右的周期。老田，双双获利，可谓双赢。］ ” 房客听罢一咋舌：聪明！
关键词 4 ：居住成本
这是一个颇值得大家考虑的问题，老田说：“现在上海的各大媒体都在讨论买房和租房哪个更划算问题，其实我在 10 年前就研究明白了这个问题。 ” 他举了这样一个例子：如果你有 100 万存款而没有房子住，买房和租房哪个更划算？你要想找出确切的答案，首先要明白当前的房屋出租回报率和你的理财回报率。如果你想租用一套价值 100 万的房子，目前的年租金大约是 3.5 万元左右；如果你把 100 万存款进行其它投资，其年收益为 7 ％，当然你租房租住划算。如果你的投资回报率为 4 ％以内，你的年租房支出仍然是 3.5 万元左右，当然还是买房子划算。老田认为许多人不懂得核算居住成本，这其实是个人理财上的一大误区。他说： “ 我之所以前些年自己有房子还去租别人的房子，就是通过核算居住成本的一种个人理财行为，这大大降低了当时的资金压力。 ”
年轻人自制力不强 , 这一招很有效 , 值得借鉴 !
关键词 5 ：强迫储蓄
储蓄可能人人都懂，但我们上海滩上为什么会有那么多“月光族”？就是因为没有运用强迫储蓄法，这是老田的一个理财心得。老田说在储蓄上“花后再存”不如“存后再花”。“花后再存”属于随意性储蓄。这样的储蓄结果是：有了就存，没有拉倒，存了多年，没有多少。“存后再花”属于强迫型储蓄。这样的储蓄结果是：余额不多，少吃少喝，时间越长，存款越多。老田在上海打工 10 年来，每当拿到工资后，先让他妻子把每个月的计划内存款存在银行里，把剩余的款项作为当月的开销费用，一两年之后，家里就会有了一笔可观的存款。老田投资买房的款项，大多都是这样存出来的。
关键词 6 ：控制消费
个人理财的关键是懂得控制消费，这对于一个外来打工者来说尤为重要。这是老田的又一个理财心得。老田刚来上海打工时就给自己一个“个人五年计划”。他的目标是有间房、有张床、有碗饭、有句话，做一个“四有”的新上海人。老田进一步解释说，一个外地来沪人员有间房就会扎根，有张床就会安心，有碗饭就会定心，有句话就会温馨。为了实现一目标，他多年来抽低档烟喝低档酒，上下班就骑着一辆破电动车，至今他还住在 50 多平方米的房子里。现在许多外来打工的都是 “ 舍不得吃、舍不得喝、攒了钱坐火车 ” ，把打工赚来的钱都捐献给国家铁道部了。老田呢，来上海打工 10 年没有回过一次家。当然，他也不是一个奥耶尼或葛朗台式的人，他还经常忙里偷闲带着老婆孩子出去旅游呢。
关键词 7 ：节开并举
老田说的“节开并举法”，就是经济学家常说的开源和节流，他还形象地举例说：节流是装钱的匣子，开源是搂钱的耙子，不怕耙子缺齿，就怕匣子掉底。老田在上海 10 年多，为自己制定过两次开源计划。第一个开源计划是用五年的时间实现有房有家；他实现了。第二个开源计划是用五年时间拥有百万资产；他做到了。在节流方面，他妻子开支有账本，月月有统计，年年有总结。老田夫妻的夫唱妇随，使他家的那两个五年计划都超额超时的实现了。的确，不论是上海人还是外地人，都应该懂得开源和节流的重要性。我们居家过日子，如果匣子有底耙子没齿，就会坐吃山空；如果耙子有齿匣子无底，也会劳而无功。老田的 “ 节开 ” 哲学，对一切创业者和守业者来说，都是必须遵守的一个理财法则。
关键词 8 ：感情投资
感情投资也会产生经济效益？能。老田对此深信不疑。他说一个外地人进上海，一定要学会角色转换，只有心扎上海，才能根扎上海；只有接受上海文化，才能融入上海社会；只有学会上海人的精明，才能使自己的财智更聪明。老田举了个例子：他在上海当过 6 年房客，和上海的房东们也打了 6 年交道。上海房东们那种高高在上的架势，总给房客们一种寄人篱下的感觉。老田当上房东后，总是千方百计地和房客们交朋友，出租房里的灯呀、下水管道什么的坏了，他就主动去维修；房客们有什么自己解决不了的困难，他也挖空心思地帮助房客去解决。有投资就会有回报。每每房客在搬家之前，大都会主动为老田的出租房联系下家。如此一来，老田和房客们连各自的中介费都省了。你瞧：谁说感情投资没有回报？
ZT
