关于英国房地产走势的探讨 －－4 原创

原本想把这一章放在后面来写，但是有不少朋友就某一具体的投资提问。所以我把这章提到前面来完成。把上一章的游资和汇率问题先搁一个。可能对连续阅读的朋友造成了一些不便。深表歉意。但是承蒙网上的朋友信赖，所以先回答一下几位朋友有代表性的问题。喜荔同学问我关于曼城的房价走势，Angelinuk 同学问我投资undeveloped land的问题。还有几位朋友分别问我 伦敦，Birmingham和哥拉丝哥的房价问题。我现在一一就这些问题回答。有朋友说我的例子太多了。我相信这位朋友和我一样是金融科班出身。但是论坛里很多朋友不是，他们面临着买房选择问题，如果仅仅以深奥的理论去说明，未免难以理解。所以加上案例，可能会让这里的广大朋友更深入体会英国房地产价格走势。 确定一点，从长期的趋势看房价是上升的。没错，上升的。但是它有一个定语――长期趋势。这个长期趋势有多长？有什么理论依据？ 首先回答第一个问题，如果你从经常关心经济，那你会发现从1960年开始，英国的房价呈现了一个总体向上的态势。虽然中间有很多次下跌，但是总体上扬。其实很多事物都是这样的，在证券市场，投资稳健的蓝筹股，譬如可口可乐如果在1940（50？）左右，而且一直持有，参加每次分红，除权。那么到今天2006年你每只可口可乐股票的价格将是1w美元。没错10000美元。知道当年的价格是多少吗？几十美分。（聪明的朋友一定会说，1940（50?）年人们挣的还少那， 没错，有经济头脑，这就是我下一个要谈的问题）。再举一个例子，知道英国的面包从1960年以来价格增长了多少吗？ 1500％，没错，别惊讶 1500％，开始的时候我也以为错了，但是没有。 先说2个观点，第一个是关于石油的，石油涨价众所周知，与1999年的低谷相比，石油涨了700％。 一些人疯狂的叫嚣着每桶破百。而且所持的理论看似十分有理，石油是天然资源，本来就是用一桶，少一桶，随着对石油需求的增长和开采量的增加，总有会用完的那一天。但是如果按照这个看似有理，但是实际很荒谬的理论说明目前的油价上涨，那么油价早就该涨到天价了，为什么今天才开始涨呢？ 据国际有关能源机构数据，到目前为止，世界已探明的石油的储量仍高达1?19万亿桶，按目前的开采速度，还可供开采40年，而据有关数据，目前已探明的石油储量，也仅占世界石油理论储量的24％，随着今后的勘探力度加大，仍会有新的可采储量被发现。既然如此，用在长期内才会出现的石油短缺来说明在目前阶段国际油价就开始狂涨，显然没有道理。这就是一个非常有趣的经济现象，石油的总储备量是有限的，但是对于单独的经济实体，自然人来说，石油是无限的。所以用越来越小的总储备量来说明石油价格的增长是一个看似有理，实则荒谬的论调。 其实，在上世纪70年代，由于OPEC的限产提价行动，国际油价曾经历了两次大幅度上涨，按通货膨胀指数调整，每桶原油曾涨到相当于今天的90美元，但那是因产油国组织的垄断行为引起的。而今天则不同，OPEC不仅没有故意限产提价，还在不断增产，力图稳住石油价格，而据国际能源机构的分析，自1999年以来到目前，世界石油供需是基本平衡的，甚至是略有剩余，因此用石油供应在短期内短缺来说明油价上涨，也是站不住脚的。 为什么费了这么半天劲来说石油，就是因为其实房地产也有相似的道理。如果你认为未来房价上涨的原因是因为英国的土地面积就这么大，房子建一处，土地就少一处。而且持续人口增长。那我告诉你，你的理论立足点就根本错了。为什么？道理参见石油问题。 好了说了那么多，就是给大家一个概念，买房的理由不能建立在说房子越来越多，土地越来越少这个开发商的理论上（其实英国中国的agency好像都特别偏爱这个理论）。 该不该买房？该买什么样的房？这个问题就是涉及了另一方面的知识――投资学。这也就是为什么投资顾问是世界上的一个热门职业的原因（收入很高的）。因为每个人和每个人的情况不一样，也许在2006年7月你的条件就该买房，而我的条件就不该。这就需要投资顾问来帮助你，按照你的个人条件提出专业的意见。 有人说，不是有solicitor，agency还有mortgage advisor吗? 他们会给我设计最优方案的。提出这样问题的朋友，那你太善良了 （留个电话好不好？让我骗一骗：）？）。他们赚钱的基础就是把房子推销给你。让你无论如何买下来。的确，他们会给你一些有用的建议。但是这些建议都是建立在一个大前提下，把房子推销给你 （高威客户除外）。而投资顾问则不一样，他们的赢利基础是通过使客户利益最大化来取得客户的信任。所以他们始终是站在客户方的。 好了介绍了一个好的投资顾问的必要性之后，来告诉你一些你的solicitor，agency还有mortgage advisor不知道，或者他们知道不说的衡量该不该买房的投资学理论依据。 首先上这个英格兰银行的官方网站去看看利率走势情况吧！ http://www.bankofengland.co.uk/statistics/rates/baserate.pdf 利率和房地产的关系我重复多次了，这次就不再重复了。 其次，说一个资金和投资的匹配问题。我们知道投资分为长期投资和短期投资，而资金分为长期资金和短期资金。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的，他们来到这个市场的目的也是完全不同的。为什么说这个问题呢？就是给大家普及一下资金性质的重要性。大家有没有考虑过自己买房子的资金性质那？ 举个例子，说德隆（因为它名气大，知道的人多）。最早刚开始，德隆玩二级市场的时候，我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆借来的资金从没有想到会要用8年吧？）结果，从96年牛市开始，股市一直走牛，一直到2001年从牛市转入熊市，那时候他手中股票的筹码已经是高度集中了，流动性也越来越差，潜亏的风险也越来越高。他的资金来源是什么呢？说白了都是短期资金，学过财务的朋友都知道，用短期资金来支撑长期投资的风险是巨大的，必须借东家还西家，拆东墙补西墙，维持股价的成本是巨大的，因为资金成本在那儿明摆着的。当资金联绷断的时候，崩盘也就来到了。 　　 举这个例子，就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个概念，亏了很多，有些人明明知道，但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因此而完蛋）。 　　 刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的，现在来说明长期资金匹配短期投资也具有重大风险。老百姓老是说中国股市有问题，没有IBM、没有微软，没有真正的蓝筹股，但他们从来不想自己到这个市场来干什么，是投资还是投机的。他们都是来投机的，他们的资金都是自有资金（替别人代客理财或替亲戚朋友炒股的除外），是长期资金，但由于他们的目标是投机，是来赚小菜钱，进进出出忙得很哪，这种心态能赚钱吗？还是举前面的例子，一个股票从1元涨到100元，1元买进2元卖出，再10元买进20元卖出，再30元买进40元卖出，反反复复，结果到了90元买进，100元反倒不卖出了，80元就更不卖了，结果一直跌倒10元，这个过程，学过点数学的朋友都该知道是赚钱还是亏钱的吧？ 好了说完资金来源了，开始说投资目的了. 一般有两种目的： 　　 　 　1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固化或流动，固化是非常可怕的（如德龙的股票），当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。记住，长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做宏观经济基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！ 　　 　　 那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？ 　　 　　“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。” 　　——索罗斯。 　　 　　 这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延长它，但不能阻止它。 　　 　　2、投资：即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两类，一种是买房自住的，还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权，可出租可出售。 　　 　　 这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的，资本的固化在你签订预售合同的时候就形成了。以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。 　　 　　 那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？这个问题是一个很复杂的问题。我在学投资学的时候花了1个月才系统的弄明白。今天的内容够多的了，如果真关心读进去的朋友应该要消化一晚上。所以这一部分关键的内容，留到明天在让大家细细咀嚼。 谢谢大家的支持