曾经读过一篇关于新天地的散文，由此再次体会了上海那日新月异巨大变化的时代步伐。想当初，新天地的旧址仅仅由于中共“一大”会址的所在地而在我们那时代曾家喻户晓，然当时的风貌和南市的石库门建筑群几乎没有什么差异；想不到时景过迁，由于新一代的上海人的精心打造，新天地在上海人民的精雕细琢下已成为今日的成功，并成了上海的又一个亮点而再次引人瞩目。。。
石库门里的时尚
当傍晚的阳光倾泻而下，石库门愈发显得沉静凝重。现代的酒会，优雅简约，浅笑吟吟，低声细语。
漫步上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感，因为我们所穿行的、所倚靠的石库门，历经了无数春秋，而今容颜依然。
改建的每座建筑内部，按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧......谭咏麟、成龙、曾志伟等百位香港明星经营的"上海东魅餐饮娱乐中心"是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜疯狂摇滚乐；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演......
那里的时尚精品店紧追国际流行时尚，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品和工艺品；露天广场上丰富多彩的文化表演让游客充满欣喜。石库门博物馆通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海一户人家的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。
上海新天地从脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、银行家、驻沪外交官纷至沓来；国际模特大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷亮相上海新天地。（来源：大视界，小世界）
新天地的成功秘诀
上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—————破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例。
上海新天地的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外S OHO 商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。本文从上海新天地的定位、选址、运营、盈利等方面的经验来探讨上海新天地如何成为国内房地产区域改造的标杆。
上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—————破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例。
上海新天地的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外S OHO 商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。本文从上海新天地的定位、选址、运营、盈利等方面的经验来探讨上海新天地如何成为国内房地产区域改造的标杆。
定位－－－－上海新天地是一个“Mall ”
Mall 就是 ShoppingMall牗意为大型购物中心牘，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。Mall 是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“ShoppingMall ”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall 。
在上海新天地开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路由很多个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。第二阶段的定位，投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人的必到之地。最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。曾在国外的Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。专家认为：“超大面积、超大规模、复合形态的Mall 不同于一般意义上的大型消费中心，也非仓储式购物超市。一般来说，一个Mall 的有效商圈达200～300 公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。”
选址－－－－以高档住宅支撑
上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12％。在这座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢那是不正常的。
上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000 元～25000 元牞创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。
模式－－－－管理者与经营者分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall 运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为Mall 的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall 以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall 内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall 者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主要因为资金问题，大部分Mall 的运作模式最后都走了样。在珠三角，与天河城同一时期启动的第一代Mall 还有不少。但在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。
上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999 年9月到2001 年12月，做了大概300个以上大小的活动，或者针对一些文化政治的团体，或者针对雅皮一族，或者针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。
盈利－－－－以房地产来带动
表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000 元～10000 元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002 年6月销售伊始售价每平方米就高达17000 元～25000 元。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1％～2％做广告宣传。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000 多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”此外，据报道，当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而罗康瑞通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。
房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的Mall ，结果是满盘皆赢。
然而并不是什么都能克隆的。在中国商业区域改造的热点时期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成的，盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京，虽然很多人都知道德国鲜酿啤酒是世界一流的，但少有人喝，这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资者失败了之后还很茫然，答案其实很简单：北京人品尝啤酒的水平目前还只处于“燕京”水平上，基本上分不出好坏来。上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。
（摘自《中国经营报》）
上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12％。在这座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢那是不正常的。
上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000 元～25000 元牞创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。
模式－－－－管理者与经营者分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall 运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为Mall 的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall 以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall 内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall 者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主要因为资金问题，大部分Mall 的运作模式最后都走了样。在珠三角，与天河城同一时期启动的第一代Mall 还有不少。但在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。
上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999 年9月到2001 年12月，做了大概300个以上大小的活动，或者针对一些文化政治的团体，或者针对雅皮一族，或者针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。
盈利－－－－以房地产来带动
表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000 元～10000 元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002 年6月销售伊始售价每平方米就高达17000 元～25000 元。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1％～2％做广告宣传。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000 多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”此外，据报道，当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而罗康瑞通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。
房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的Mall ，结果是满盘皆赢。
然而并不是什么都能克隆的。在中国商业区域改造的热点时期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成的，盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京，虽然很多人都知道德国鲜酿啤酒是世界一流的，但少有人喝，这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资者失败了之后还很茫然，答案其实很简单：北京人品尝啤酒的水平目前还只处于“燕京”水平上，基本上分不出好坏来。上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。
（摘自《中国经营报》）
资料简介 |
| 上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”， 是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。 新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。 |
