地产投资有四个基本动因：抵消物价上涨而达到资本保值；获取净租金收入；为高收入家庭减税和延税；长期资本增值。S&P数据表明, 从97年3月到07年2月,房屋投资平均增长10.97%, 波动风险2.07%; 股市价格年增长仅有7.63%和波动风险15. 28%. 有哪些主要的衡量指标来发现利润丰厚的交易呢？
实例分析 ：一个３房一浴的独立房屋，靠近州际高速公路和就业中心,出价４０万。调研结果显示市值估价５２.5万，?每月租金收入＄２５００元；投资者放２０％首期款，贷款３２万３０年期固定利率６％.
锁定净值１２万； 一旦市值继续下滑２０％(机率很低)到４２万，你还不至于亏损本金。自１９１３年以来，房地产每年平均增值６％，远高于物价增长 ３. 4%。
毛租金乘数 (GRM):用买价40万除以年租金3万得到13; 乘数越低购买者越有利。
净营运收入 (NOI):用年租金扣除7%房屋空置率和维护费,地税保险总约 $7500后, 得到$22500。
资本收益率 (CAP RATE) : 用NOI除以买价=5. 6%; 参照当前十年公债利息4. 1%, 投资者有1. 5%的溢价来补偿额外的风险. CAP RATE 越高越好。
净现金流量 第一年$753；大部分投资者希翼每年有净现金收益。但你在高增长的地区投资时，前面几年内可能没有净收益。
减税优惠 ：IRS允许投资者用27. 5年来折旧所投资建筑物(土地除外). 即使有净现金流量, 会计上的亏损还是被许可. 如果投资者的纳税率为33%, 第一年可减税$1278.
出售净值 ：理智的投资者会耐心等待下一个地产增长周期才出售房屋以求最大利润。如果房价每年增长6%，十年后出售套利(偿还贷款和扣除7%销售成本) 获利60. 6万; 如房价增长3.5%,将获利42. 1万.
投资回报率 :以钱生钱,投资者用$95104(首期款和交易费用)来交换每年净现金流量和出售利润。以述两种情形下的回报率分别为21. 9%和17. 8%.
作者:莫雷(RayMo)，地产顾问，天和地产贷款公司总裁；加州大学MBA，USC都市规划硕士，咨询电话 714-925-9970。
[莫雷专栏]
文學城博客 http://blog.wenxuecity.com/myindex.php?blogID=3318
僑報网社區 http://club.usqiaobao.com/?951/
世界日報 洛杉磯[南加地產]每月第3,4星期四 http://www.worldjournal.com/epapermap.html
Zillow Real Estate Guide http://www.zillow.com/profile/TeamworkHomes
貸款超市 http://www.zillow.com/profile/FlatfeeMortgage
