| 美国房市进场好时机?房市惊涛─特别报导 |
| 世界周刊 2008-10-30 18:07:33 |
房市惊涛─特别报导（一） 金融大海啸，房市下挫，法拍屋一波波上市。「逛法拍」成了华人近日的周末热门活动。日前纽约一家房地产业者举办「法拍屋搜索」讲座，两、三百人的会议厅座无虚席，许多人「买站票」。另方面，多年前房市一片荣景中，不少华人投资佛州房市，如今房价平均下跌35%至40%，投资者损失惨重，面临房子租不出、卖不掉的困境，有人房屋被迫法拍，有人苦撑。在此金融市场诡谲多变，没有人敢自称专家的时刻，危机中入房市「捡便宜」，是高明的理财还是冒险？世界周刊策画「房市惊涛特别报导」，以两篇文章「法拍屋购房团 冲冲冲」和「华人投资佛州房市 亏大了！」为您提供相关信息。 法拍屋一波波上市，「逛法拍」成了许多华人近日的热门周末活动，捡便宜的「法拍屋购房团」每周末都上路。地产经纪说，拿到50%至70%的折扣不是没有可能。 金融大海啸，房市下挫，法拍屋一波波上市。华人对购买银行回收房兴趣大增，「逛法拍」成了许多华人近日的热门周末活动。9月28日，纽约一家房地产网站举办「法拍屋搜索」讲座，两、三百人的会议厅座无虚席，许多人只得「买站票」，面对一波波兴致勃勃的「潜在买家」，业者不得不「解说完一遍再一遍」。 新兴的「法拍屋购房团」每周末都上路。10月5日，记者参加一个巴士看房团。20多人的巴士坐得满满的。有人甚至从维吉尼亚赶来，想「捡便宜」在纽约买套房。有的看房者表示买房自己住，也有的是房地产经纪寻找目标。一位专门买卖曼哈坦物业的女地产经纪称，她代表一个小组，大家手头有闲钱，看看是否有可投资的房产。 10月12日在长岛举办的一次银行回收房拍卖会上，出现许多华人面孔。以出售银行回收房为主的一家地产华人房屋经纪透露，拍卖会广告见报后，有300多位华人打电话要求参加拍卖会。 购买银行回收房已经成为纽约华人社区的一个趋势。一公司设立网站「法拍屋搜索中心」，并提供中文服务。业者表示，最近银行回收房上市很多，因此前来询问的华人不断。一位华人经纪在中文媒体上打出「银行屋价格」的广告。她说，她不卖银行屋，但仍想搭「银行拍」的顺风车，能够让买家买到「银行拍价格」。 法拍屋 华人概念模糊 按照定义，法拍屋是银行或贷款公司对付不出贷款的屋主采取的一种法律收回房屋的行动。它有三个步骤：预法拍（pre-foreclosure）、法拍（foreclosure）和银行回收（real estate owned，简称REO）。一些业内人士称，许多华人把这几个阶段阶段统称为法拍屋，其实并不准确。 传略出版公司（Profile Publications, Inc.）以纽约法拍程序为例解释这三个步骤。第一个步骤是提出法拍申请（Lis Pendens filing），也就是通常所说的预法拍。它有以下三种类型：房屋贷款违约、房地产税拖欠、公共收费未付。「如果房屋贷款连续3个月未付，贷款机构（原告）就向借款人（屋主）提出法律诉讼。」 房产进入这个阶段后，购房者可以在财产进入拍卖场前接触被告的律师，购买房产。但是，购房者经常需要多拿一些钱来支付现存的房屋贷款和未付的房地产税。作者提醒，通过直接和房产所有人及其律师接触，购房者就有时间和机会彻底检查房屋的状况。 第二个阶段为法律拍卖（foreclosure auction）。如果被告没有对法庭的传票做出反应，原告律师必须向法庭提出事实报告，请求法庭指定一个受托处理人（referee）。法官然后签署拍卖程序和销售令，并指定拍卖财产的受托人。同时，法庭安排拍卖的日期和时间。该销售通知将在地方媒体提前四周发布。 法庭拍卖在指定的日期和时间进行，地点一般在县法院。每栋房屋拍卖要先宣读该项法律行动，如原告和被告，然后宣读出售价格。拍卖价一般从1000元开始，直至竞价至最高点。「不过，最高价一般必须在原告确定的价格之上。」如果价格不在这个数额之上，原告有收回房产的选择权。中标后，中标者和受托人见面，签署文件，缴纳10%的首付。一旦中标者收下委托人签署的收条，拍卖结束。 第三个步骤为返回银行（back to bank）。如果无人出价超过原告的最低价，房产返回原告。受托人签署一个合约，将此房产的所有权转移给原告。如果原告是银行或贷款公司，该房产一般被称为银行回收房。大多数的债权人把这些房屋转给当地房地产经纪，由后者再向大众销售。「这些房产经纪在广告上将其标识为法拍屋。」 作者认为，这是最容易、也是最费钱的购买法拍屋方式。「人们经常发现其价格接近房市价格。」该公司专门收集纽约市的法拍屋资料，供购房者选择。 巴士购房 华人参与多 美国致富集团自从推出网站后，每周末组织一个巴士购房团，参观这些银行回收房。经理助理李惠芝说，他们从网站上先找出几栋房屋，然后带华人前往参观。她说，有的房屋价格相当低。 她说，如果房屋地点好，价格又便宜，就会很抢手。「有的房子上市3天就消失了。」她举例说，他们在网上看到一套房子，原价50万元，要价15万元。「看到信息后，我们立刻打电话，当天房子15万元就出手了。」 由此来看，拿到50%至70%的折扣不是没有可能。 第一次看房，购房团一共看5栋房，都是银行交给房地产经纪代卖的。它们分别位于可乐娜、艾姆赫斯特、木天、甘乃迪机场附近等。如何定价是个关键。他们使用自动估价模型（Automated Valuation Model，简称AVM）。该模型把资料综合在一起，用数学模型把价值计算出来。「但是，我们的价值比较保守。」 例如，位于艾姆赫斯特两个家庭的连栋屋定价为46万元。该房有4个卧室和2个浴室，是1950建造的砖房，地税3000元。她说，该房屋于今年5月上市，要价49万元，但是一直没有出手。后来，该房屋又降价到48万元。现在，它又往下降价。她估计，购房者还可以低于20%的价格出价。 后来几次巴士购房团已有人大有斩获。她说，他们后来带人看到长岛市一栋两家庭的房屋。该房屋位于花旗银行大楼的旁边，价格仅要20万元。购房团里几个人争相出价，其中一个得标。目前，他们正在签署合同。 回收房拍卖 华人踊跃 10月12日，纽约长岛举办几年来第一次银行回收房拍卖会。华人经纪王山说，拍卖会广告登报后，他一共接到近60通电话，希望参加拍卖会。「到场的有一半，其中一位华人标得。」 史姓画家也于拍卖当日（星期日）到拍卖现场。这位华裔女士称，目前，她与母亲和孩子住在租来的房子里。不久前，她决定在长岛购买一套房子。她的条件是，周围环境好，价格不要太贵，其中一个房间可以作画室。 后来，她委托一位「特营银行没收房」的房地产经纪王山代为找房。拍卖前一天，她看中一套长岛的一家庭住房。邻居告诉她说，原屋主买房是为了投资，把房间改得很小，准备出租，但是却没有租出。前几年这样的房子很贵。她听说房子的底价是25万，但是对方的经纪人要40万元。 她说，因为经济不好，人们就不会买画，也会影响她的收入。「我的贷款不能太多。」她希望以比底价高一点的价格买下该房。于是，她来拍卖场看看，能否用低价买下。因为价格超出她的预算，就没有出价。 一对来自中国大陆的夫妇也参加拍卖会。来自黑龙江的妻子称，他们夫妇10多年前在纽约法拉盛买了一套双拼屋，现在房屋贷款已经付完。当时的价格是21.7万，「有人估计这套房子现在可以卖到62.5万元」。因为两人即将退休，他们计画再买一栋两家庭的住房。「我们自己住一套，出租一套，可以有点收入。」 妻子说，他们现在也有矛盾。他们的独生女因为不喜欢美国，已回到中国，在中国成家立业。「我们两人住在一套大房子里，感到空空荡荡。」他们有时也想回国养老，但是感觉中国空气不好，水质较差。「但是，买到房子也会有问题。」如果刚买到房子，又要回国，房子就要卖掉。另外，他们还担心，遇到的房客不好，就会很麻烦。 但是，北京籍的丈夫对美国充满信心。他认为，美国仍然是世界上最发达的国家。尽管有那么多欠款，仍然能够借到钱。因此，他们还是委托经纪人看房。「经纪人得到消息后，就告诉他们拍卖会的消息。」但是，他们没有带1万元的拍卖押金，「只能来看看」。 华人富商 寻投资机会 参加拍卖会的华人中，不乏真正购买者，有的甚至是大买家。一位参加拍卖的华人男子称，他不仅不能说出姓名，而且也不能说出籍贯，因为他在业内很有名，人们一听就知道。他透露，他原来在中国大陆从事房地产开发，10多年前移民美国。「除了在美国开发外，在中国仍然有投资。」 他说，这是他第一次参加这种形式的拍卖会。他参加拍卖会既要看看有无好的投资项目，也想了解这种拍卖形式。「我想看他们怎样经营。」他说，有的华人手里有钱，但是因为目前经济状况不好，有钱无处投资。他的观点是，买好区里的便宜房子。 前几年，美国房市红火时，华人贷款很容易。贷款不要看收入。因此，许多温州人用3万元现金购买100万元的房子。许多人用标会收入支付首付。有的温州人甚至参加几个互助会，筹集首付。 温州人最爱面子。「你用3万元买了个100万元的房子。我有5万元，也要买100万元的房子。」这样才显得有头有脸。现在，情况发生变化。贷款公司要看工资单，还要看税表。因此，买房子的华人减少了。 在目前市场不好的情况下，其它族裔的人都停止购房。但是，许多华人仍然购房，其中温州人很多。他认为，这主要是温州人可以出租给温州人。「温州人不欠房租，因此屋主收入稳定。」有些人把房子出租给老外。老外前几个月按时付房租，以后就不付了。「屋主不得不打官司。」 出售与否 银行说了算 此次拍卖会在长岛一家酒店中举行。王山说，他有两个客人拍得。一位是华人，另一位是韩国人。拍中后，他和客人去一个房间内和银行代表见面。银行希望再加钱，但被这位华人拒绝，「因为感觉不舒服」。「如果他们愿意加钱，最后还是能够成交。」 他说，参加拍卖会也有「吃螃蟹」的意思。他认为，此次的回收房拍卖会并不成功。「价格很低，有点炒作的味道。」例如，一栋长岛50万元的房子，只拍20万元。 最近一年，银行回收房数量急剧上升。他说，华人都要买好区的房子，价格还要便宜。华人都喜欢法拉盛、新鲜草原和贝赛几个地方的房子。但是，大多数回收房都不在华人社区。牙买加和长岛的这类房子比较多。 他说，华人标得的那栋房子是位于艾姆赫斯特的两家庭住房。原价为73.9万元，银行回收价是63万元，装修费花了10万元。结果，拍卖会上只拍卖了57.5万元。他估计，银行的底价应该是65万元左右。 他认为，在法拍屋中，买银行没收房比较合算和保险。如果买预法拍的房屋，成交不容易。在这个阶段，屋主是卖家，银行作为参与者，可能不同意降价。这类房子还有一些附加条件，如支付欠款等。而且，也有人将此作为促销手段，其实不是预法拍。 他也不建议华人购买法拍屋。「屋主就住在房子里，驱赶屋主比较困难。而且，美国法律保护房客。」买家在买前不能去看房。法拍后，买家就要负责偿还屋主欠款。而且，买家不能贷款，必须用现金购买。如果是大买家，一次多拿几栋，可以降低风险。「如果只买一栋，就可能踩到地雷。」 他认为，银行回收房可以购买。银行将屋主驱赶出去，还清贷款，获得全部产权。但是，有些房屋可能被破坏。「如果想买便宜货，可以关注银行没收房。」 回收房屋 将增加很多 先锋地产的一位房屋经纪称，银行回收房一直都有，只是多少的问题。从2006年开始，因为次级贷款的影响，银行回收房开始增加。因为回收这类房子需要一到两年时间才能完成程序上市，他估计从今年开始，这类房屋开始逐步上市。因此，最近几年也是华人购买回收房的好时机。 他强调，华人都以为拍卖的房屋一定很便宜。「这个观念不对。」买家希望透过拍卖买到便宜的房屋，而卖家则试图用拍卖推高价格。「因此，拍卖的价格不一定会降低。拍卖也抬高价格，有推销的功能。」 银行拍卖与法院拍卖的最大不同是，银行回收房价格低。它大多没有装修，多原样出售，可能便宜一、二十万。现在的形势是，大家都想低价买房，而屋主感到价格低，不出售。「银行不太在乎价格。」 目前，由于房地产市场的下跌，各个地产经纪公司业务量减少。但是，纽约经营回收房的华人地产公司很少，因此经营回收房的公司业务好一点。「我们总有成交的房屋。」 很多华人只知道法拍屋，不知道银行回收房。因此，许多华人把银行回收房误认为法拍屋。广告刊登后，许多人打来电话，都是说法拍屋。他说，纽约华人社区的这类房屋很少，因此不了解。华人如果收入不够，可以出租房屋还贷。而老外一般是自己住，不出租，较可能还不出贷款。 早获信息 讲价空间大目前，有关法拍屋的网站很多。美国致富集团负责人赵健说，2007年中，法拍屋多起来，价格很低。「但是，真正去找的时候，却很难找到。」「其症结在于全国没有一个统一的信息发布系统。」 他举例来说，纽约华人喜欢在法拉盛买房子。但是，法拉盛的房屋贷款来自全国许多个银行，各个银行之间也互相不通气。买房者不可能与全国的每家银行一一联系。他认为，银行不会为回收房打广告，因为这让银行很不光彩。 于是，银行就把这些回收房转给资产管理公司处理，后者再将这些房屋交给一些有联系的房地产经纪公司销售，经纪公司再将这些房屋放在全国经纪人协会网站（www.realtor. com）上推销。但是，房屋经过每个机构，价格节节升高。投资者上网看房时，经纪人也不说是回收房。「双方律师见面后，才看到是银行的房产。」这时，价格都谈好了。 他说，如果在一开始知道这些底细，讲价的余地就很大。「越早知道，价格就可压得越低。」他估计，谈价的空间可达20%到50%。「如果幸运的话，甚至可以拿到70%的折扣。」 创办网站 以提供信息 赵健说，一旦房屋借款人3个月没有支付贷款，银行就要通知两个地方：一是县或郡档案办公室（county clerk office）。全美国共有3000个以上的县和郡。二是各州的产权公司（title company）。各个州有不止一个这样的公司。不过，如果向每家公司去收集这方面的资料，并不容易。 美国致富集团的母公司是一家全国产权公司。这家产权公司自1958年起就收集美国房屋产权的变化信息，向全国90%的金融机构提供。「与法拍有关的房屋信息仅是该公司的副产品。」为此，他们设立一个网站（www.americanwealthgroup.com），把总公司的有关信息放在网站上。 他说，该网站每天更新。「银行第一天将通知交给产权公司，我们第二天就能够拿到这个信息。」他说，该网站实行会员制。如果会员看到信息，就可以直接和银行谈。「这比经纪人的网站要早几个月。」 该网站包括全国的房地产信息。他说，从网站上看，目前全国有100多万栋与法拍有关的房屋，比去年增加120%。「全国每周增加2.8万栋。」他说，这是美国历史上从来没有发生过的现象。 因为信息覆盖全美国，他估计将来上网的购房者来自全国各地。该公司与全国各地的经纪人协会联系，希望他们能够提供经纪服务。「我们白白送信息和客人，因此没有人会拒绝。」现在，全国已有30个州有他们联系的经纪人。 独特网站 优势很明显 李惠芝说，这个网站很有用。购房者先把地点输进去，如县名和州名，就能知道该县或郡有多少房子，各种类型有多少；然后再输入城市名或者邮编号码，就能找到当地有多少房子。她认为，该网站有以下一些特点。 信息齐全。该网站包括全美国的房屋信息。除了100多万法拍屋资料外，它还有140万非法拍屋资料。每个房屋的信息中，有贷款银行、产权转移状况、房屋历史价格、周围房屋的价格等。它还有房屋的地点、地址、原来屋主的姓名。全国所有的房子都在一个网站上，可以节省时间。 信息提前。公司每天更新信息。因为公司从银行向产权公司提出报告时获得信息，因此其信息获得早于其它的相关机构。她认为，在房屋市场上，时间最重要。「提早获得信息，就可抢先一步。」 资料准确、详细。该信息来自全国产权公司，包含许多购房者需要的细节，如该房屋过去的贷款是多少，银行用多少钱将房屋回收，这样就可以知道银行的底价，有利于购房者出价。信息中含有银行的名称，购房者可以和银行直接联系。 可以比价。每个房屋信息中包括附近其它房屋的信息。这些信息有房屋购买的时间、价格、贷款额等。这样，购房者可以将周围房屋的价格与准备购买的房屋价格进行比较，帮助购房决策。 该网站设有中英文双语。「访问者只要点中文就可看到中文内容。」会员发出电子邮件后，网站将于24小时内回复。公司每周举行回收房巴士购房团，带购房者现场参观。同时，公司还推出配套服务，代购房者与银行经纪人联系。 赵健说﹕「未来两、三年，是一个购房的好时机。」过去，银行高高在上，现在低下了头。银行现在因为手中的房子太多，不得不降价求售。他举例说，过去银行贷款80万元给借款人买房，因为购房者无法偿付贷款，银行以60万元买回，现在又以40万元价格出售。「这就象是商品拍卖。」但是，一旦银行缓过气来，讲价就没有那么容易了。（本报记者／韩杰 ）
房市惊涛─特别报导（二） 金融海啸持续扩大，全球股灾人人自危。佛罗里达州棕榈滩海岸（Palm Coast）是一个美丽的观光热点及度假圣地，以阳光、沙滩、棕榈树等吸引投资者及退休族。前几年房市荣景时，不少华人纷纷投资佛州房市，没想到现在佛州成了全美房市跌幅最大的重灾区之一，房价平均下跌35%至40%。华人投资者损失惨重，面临房子租不出、卖不掉的困境，进退维谷。有的华人无力继续支付房屋贷款，被迫沦为法拍屋。有些华人不甘损失，只好硬著头皮苦撑，但也叫苦连天，觉得「亏大了」！ 不过，也有一些华人尤其是来自中国大陆的投资者，由于手头持有多余资金，逆向操作，希望趁房市急剧下跌时，乘机「捡便宜」。一些房地产经纪也认为，如果手上有「闲钱」，目前反而是「进场」投资佛州房市的好时机，作为长线投资，以后将会有「很好的回报」。 值得注意的是，经济学家预测，未来数月房市仍可能继续恶化。房市前景不佳，估计美国将有数以10万计的房子因付不出房贷遭拍卖。而受经济低迷、金融风暴影响的佛州，是美国遭受房市冲击最严重的地区之一，也是全美法拍屋率最高的两个州之一，处处可见存屋待售或被拍卖的惨况。纽约一些华人称自己在佛州投资的房屋为「断头屋」，既租不出也卖不掉，即使降价求售也无人问津，变成烫手山芋。 在高油价、高物价又全球暖化的时代，佛州近年本来已陷入经济衰退中，现在又适逢次级房贷引爆的金融股市巨灾，雪上加霜。不但有大量未售公寓，相关保险费和地税等也在上升。这个州经济的亮点是旅游业，因金融风暴持续扩大，向来坐拥财富的美国有钱人家多遭波及，陷入财务困境，百万美元级豪华住宅法拍大量流入市场，其中又以佛州和加州地区受创最深。 华尔街日报引述加州房地产市场研究机构Realty Trac调查指出，今年1月到8月，全美房价超过百万美元的高档住宅法拍屋数量上升7968栋，几乎是去年同期4214栋的两倍；200万美元的住宅法拍屋更惊人，增至499栋，是去年同期201栋的2.5倍。 长期以来，市场普遍认为购买高档住宅稳赚不赔。但房市风暴发生后，情况全盘逆转。Realty Trac报告显示，今年前8个月，全美百万元以上住宅法拍屋，一半以上在加州，相当于4756栋，其次是佛州1088栋。加州与佛州各种价位的法拍屋数量都凌驾其它地区，是房市低迷下受创最重的两个州。 房市泡沫 历史重演 从目前形势来看，美国出现新一波房地产泡沫恐在所难免，形势险峻。20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产兴盛是重要因素。1920年代中期，美国经济出现短暂繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛州却出现前所未有的房地产泡沫。无数投资者转瞬间一无所有，富翁变成「负翁」，出现一幕幕悲剧。 佛罗里达位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地，由于佛罗里达的地价一直远低于美国其它州，成为理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随著需求增加，佛罗里达的土地价格逐渐升值。尤其在1923年至1926年间，其地价出现惊人升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万元，1924年达100万元，1925年则高达400万元，这种不可思议的三级跳升幅，造成一股汹涌澎湃的炒卖房地产狂潮。 据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7万5000人口，竟有2万5000名地产经纪，平均每三名居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。那几年，人们的口头禅是「今天不买，明天就买不到了」！在这种狂潮推动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。 好景不长。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或沦为乞丐，其中包括「麦当劳教父」雷·克洛克，一度沦为纸杯推销员。紧接著，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发华尔街股市的崩溃，最终演变成1930年代的世界经济大危机，对当时和后来的世界经济发展造成深远影响。 历史盛衰循环重复，目前佛州新一波房地产市场泡沫濒临破灭，并波及不少喜欢投资置业的华人「损手烂脚」。其实早在2006年世界房地产热还高烧不退时，就有金融学家预言美国房地产市场崩盘在即，并将引发经济衰退。其根据是货币政策倾向过度紧缩，美元走弱也将促使美国房市泡沫化，结果不幸言中。 隔山买牛 得不偿失 棕榈滩岛是位于南佛罗里达迈阿密市以北65公里处的一个堰洲岛，西靠近岸内航道，东临大西洋。旅游季节数以万计的游客蜂拥而至，这里草木茂盛，海滩上满布高大的棕榈树，优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中位于前列。优美的自然风光、多样的文化交错、瞩目的社交活动，使棕榈滩成为世界各地旅游者心目中向往的天堂，也吸引许多纽约华人到此投资房地产。 在纽约华埠开设针灸诊所的Michelle，2005年意欲投资房地产改善家庭经济，当时适值纽约房地产高峰期，以同样房价，在佛州可购入2、3栋房子。不少华人一窝蜂将投资目标瞄准佛州。Michelle也参加一名乔姓华人地产经纪率领的「购屋团」，到佛州投资房地产。 Michelle说，当时佛州房市一片热火朝天的景象。「购屋团」一行抵佛州当晚，即从机场直奔售屋地点。这时已是夜幕低垂，四周漆黑一团，只见售屋地点大排长龙。Michelle被安排看的房子开价25万元，本想还价，对方分文不减，就已开口叫「next」（下一个）。 Michelle说，购屋本是人生大事，应慎重考虑。可是，当时在佛州买房子居然好像「买菜」一样随便，甚至给人「不要钱」的感觉，似乎不买就会「蚀底」吃亏。 乔姓经纪对她说，刚才那栋屋你要还价，结果排在你后面的分文不少成交。「这里的房子，你今天买入，明天卖掉就赚钱了！就好像股票买卖一样。」一席话说得Michelle后悔不迭。 Michelle现在回想当时情况，觉得真是人人鬼迷心窍头脑发热。她举例，一名同行的中餐馆老板不假思索就购入6间屋；另一名在邮局工作的曾先生，辞掉工作全身投入。 Michelle本想退而求其次投资一块地皮，乔姓经纪表示，他们公司投资了10多栋房屋，可以24万8000元的价格转让一间给她。 过不多久，乔姓经纪表示，有位客人想要她的房子，进出之间可以赚1万多元。Michelle说自己初涉房地产，缺乏经验，不知道「即买即卖」，不但银行要罚款，还要扣除许多手续费。她埋怨经纪人为了赚钱，没有告知她这些基本常识，反而游说她将房屋转手。结果房子出让后，帐面上好像赚钱，实则扣除手续费、律师费等，还亏了5000多元，「不赚反赔」。她说自己是个单亲妈妈，上有老，下有小，家计负担沉重，后悔轻信人言。一时难过，忍不住哭了起来，经纪人怕事情闹大，将部分佣金退还给她减轻损失。 在经纪人「天花乱坠」的游说下，加上看到别人接二连三购入更多房屋，Michelle不甘人后，前后共买了三栋房子，其中一栋原来是块地皮，她以8万7000元购入再贷款盖房，共花了23万元。 Michelle又购入一块「火烧地」欲建造新屋出售牟利。经纪人对她说，这块荒地曾被山火烧过，「越烧越旺」，一定会「发」，她连这块地在什么地方都没弄清楚，就「隔山买牛」，花了3万1500元首期款，买下这块地，再建造房子。承造商盖好房后通知她验收，但不知何故，经纪人没有转告她，承造商便将房子收回。她要经纪人赔偿损失，经纪人说给她另一栋房子，那笔钱就当头期款，但没有任何法律文件。她一直追问房子下落，对方初时诸多推托，最后干脆不接她的电话了，至今不得要领。 Michelle目前在佛州唯一实际拥有的房子，也令她非常头痛。一如鸡肋，「食之无味，弃之可惜」。房子租不出，卖不掉。 她说，按照纽约标准，佛州的房子堪称「百万豪宅」，四居室二厅，装修富丽堂皇，但月租仅得千元，扣除100元管理费，月入900元。她每月房贷需付1600元，加上地税每年3000多元，入不敷出。现在房价大跌，想放弃又不甘心，进退两难，非常矛盾。 在投资佛州房市的华人中，Michelle还不是最倒霉的。在布碌仑开设五金店的薛先生，将多年辛苦所赚的钱，全部投入佛州房地产，是个比较典型的投资失利个案。 薛先生也是2005年参加乔姓经纪人的「购屋团」，先后在佛州购入3、4栋屋和几块地皮，每月所付房贷需要1万多元，对他是「沉重的负担」。他后悔自己误信经纪人开列的「美好蓝图」，犯了将「全部鸡蛋」放入一个篮子内的投资大忌。他的本意是2、3年房子升值后，即将其中两间出手牟利。但人算不如天算，由于房子租不出去，资金全被「套牢」，每月左支右绌，挪了东墙补西墙，苦不堪言。 资不抵债 壮士断臂 纽约地产资深经纪查理（Charle），认识一位山东籍朋友，朋友跟他说起，在佛州棕榈滩投资房地产，7年以来共赚了30万元，令他羡慕不已，「蠢蠢欲动」。 2005年，他跟随购房团前往佛州棕榈滩一个新开发的别墅住宅区看屋，这个社区共推出800栋新落成的住宅，屋后运河环绕，并配有停泊游艇的私人码头。查理说，那里的环境实在太美了，亲临其境，看到繁星点点，水面波光粼粼，停泊著大大小小的船只，「看得人心痒痒的，去的人几乎没有不动心的，几乎都在那里买了房产。」 不过，查理虽然很喜欢那里的房子，第一次仍比较审慎，未敢贸然投资。不久他跟几位画家朋友说起，他们实地观察后，纷纷成为佛州屋主。查理当时「心里有点不平衡」，心想朋友们都买了房子，反而自己没有买。他说，本来纽约也是一个值得投资的好地方，但也要看看外面的世界是否不一样，而且应分散投资。 他查了一下资料，发现当时全美160多个建筑商都到佛州盖房，佛州已成为全国发展最快的州。在他犹豫不决时，半年多来房子已涨了几万元，令他觉得事不宜迟。他想，不如自己也买一栋屋，将来退休时可到佛州养老，或者待房子升值后转手牟利。 2005年底，查理以43万元买了一栋别墅，付了首期款10万元，贷款33万元，每月房贷加地税等约2400元，30年还清。查理最初打的如意算盘是付了首期后，将房子出租，用以补贴房屋贷款。没想到那地方虽然风景美丽，却失业率高企，房子很难出租，即使有人租，月租也只有千余元，查理每月扣除房租收入还要倒贴1500元，这还不算平时的房屋维修费。 查理买房子的第2年（2006年），房市开始下滑，到今年一发不可收拾，查理的房子已经从43万元跌到30万元以下，房客前几个月开始拖欠租金。最近管理公司通知他说，发现他的别墅后院临河一堵墙壁有个破洞，维修费估价8000多元。 这两年房地产市道不景，查理收入大受影响，他在纽约长岛的住宅每月也要付房贷，如再继续负担佛州的房贷和维修费，无疑百上加斤。加上他目前仍欠银行贷款31万多元，房子市场价格与房贷相比变成负资产，既然已经资不抵债，查理夫妇左思右想，权衡得失，决定长痛不如短痛，干脆壮士断臂，现已止付房贷4个月，准备让银行没收拍卖。此举除了损失首期付款10万元，这几年付出的房贷、地税等费用也都血本无归。 查理说，这是迫不得已的做法，如果房市熬过一两年会回春，咬咬牙也就过去了，但眼前看不到房市短期内复苏的迹象。 他本来曾经计画将别墅作自己的度假屋，但由于路途遥远，工作繁忙，迄今一次也没享受过。到目前为止，「那房子我只看过一眼」。他总结自己这次投资佛州房市「损手烂脚」的经验说，他犯了一个「重大错误」，房市一如股票有涨有跌，投资房地产要有流动资金支持，这是最基本的投资原则，碰到经济大环境不好时才不会惊慌失措，不能光靠房租补贴，否则一有风吹草动，就会周转不灵造成被动。 考虑不周 后遗症多 纽约画家潘一杭2005年上半年前往佛州购屋，比查理早了半年，同样一栋别墅住宅的房价是40万元，此后与他相熟的一群画家朋友也相继在附近购屋。 潘一杭说，他们都是被周遭美丽的环境和自然风光吸引，而对许多日常生活细节的事情考虑不周，现在却有一大堆后遗症，包括地税激增，最初他们购屋时，地税才1000多元，不过3年多，却激增至5000多元。由于他们很少有时间前间前往佛州，房屋维修、管理等都要委托他人，难免照顾不周，经常收到社区管理部门的罚单，诸如割草、篱笆倾斜、私人码头没有打扫干净，都以影响社区环境等理由被罚款，这都是当初投资没有想到的问题。 他说，由于房子不易出租，而且租金不多，万一遇到不好的房客「搞破坏」，更是得不偿失，他只好将房子长期空置。不久前由于冰箱水管爆裂，未能及时排除积水，其中一堵墙有发霉迹象，本来将水清除后就会没事，但管理处却小题大作，搬出一大堆规章制度，他亲自跑了一趟才能善后。他庆幸他购买的房屋保险包括水险，这次意外造成的损失由保险公司理赔。 目前，这一带的房价掉了至少35%，潘一杭说幸亏自己早就作好长线投资的计画，现在只好继续付房贷，否则损失更大，希望熬过这段非常时期，待房价回升后再作下一步打算。 潘一杭提供「过来人」的经验说，棕榈滩这个地方适合养老，但如果作为短线投资，希望短时间内获利，恐怕就要三思。尤其不要投资一些自己鞭长莫及的物业。 烫手山芋 有价无市 在纽约长岛经营加油站的唐伟伦、张梅夫妇，在2005年12月佛州地产最高峰时，在棕榈滩一口气投资了三栋屋，房价分别为47万、35万及25万元；另外，他们还在地通拿海滩（Daytona Beach）附近投资一个加油站，目前由于当地失业率高，只有其中一栋屋出租，三屋房价均下跌35%至40%。他一栋「豪宅」现在下跌至市价40万元，也只是「有价无市」，「若插牌求售，是卖不出去的」。幸亏他的加油站生意不错，其收入可以补贴房贷不足。 唐伟伦说，当初他决定投资佛州房地产，是由于他看到当地到处大兴土木、一片繁荣兴旺的景象，附近的哥尔夫球场、乡村俱乐部正在兴建。没想到不过3年，那里今非昔比，好像成了「鬼域」。 他认为自己比较幸运的是，当时以非常不错的价钱，投资了一个加油站，其时油站附近非常荒凉，生意不好，奄奄一息，所以要价偏低。他看中附近正在开发，市府有远景发展规划，并且正在大兴土木拓宽马路，油站地点靠近高速公路出口。 他仅投资20万元，就拿下总值76万元的油站，并花1万元改建翻新，不久市府开通道路，油站因「只此一家，别无分店」，生意滔滔。 他讲述其经验供华人参考，他说投资一定要有长远目标，不能一窝蜂，他承认当日购房时「猛」了一点。而投资房地产，要注意当地交通、娱乐设施等是否配套，要有长期投资计画，不能急功近利，而且最好有其它零售业之类的生意，很快有现金回报，帮助周转，才能化被动为主动，不致变成烫手山芋。他希望待经济好景时，目前的投资会获得回报。 逆向操作 人弃我取 俗话说：有人辞官归故里，有人连夜赶科场。来自广东的吴律师，几年前就已投资佛州房产，现在房价急剧下跌，她不退反进。最近飞来美国，与在拉斯维加斯工作的儿子联手，逆向操作，拟乘时「拾死鸡」（意谓「捡便宜」）购买更多房屋。她说，深圳一栋不怎么样的别墅住宅要300、400万人民币，这里同样格局的房屋，仅需30万美元，在深圳就称得上「豪宅」了，反正她手头有多余资金，放在股票上反而不放心，还是持有实业稳赚不赔。她认为，房市不景只是暂时现象，经济再低迷，人们总要有一个居住环境，人弃我取，她不但继续投资佛州房地产，目前还准备进军拉斯维加斯。 专门从事佛州房地产的纽约地产经纪刘小姐认为，佛州房市目前跌幅厉害，但相信是受世界经济大环境影响，只是暂时现象。从投资角度来看，如果手上有「闲钱」，目前反而是「进场」投资佛州房市的好时机，她相信作为长线投资，以后将会有「很好的回报」。 刘小姐说，佛州棕榈滩有得天独厚的自然环境和发展前景，气候宜人，空气清新，其开发模式与纽约长岛很相似，生活质量高，交通四通八达。未来是一个很适合居住及养老的地方，以后经济回春时，房价将水涨船高。不过，她提醒华人投资者，必须量力而行，根据自己的财力进行周详的财务规划，才能在金融风暴中立于不败之地。 至于不少华人屋主拿罚单的问题，刘小姐说，美国是一个很注重环境保护和社区观感的社会，华人不要买了房子就算了，一定要注意管理维修和保持整洁，所谓「各处乡村各处例」，入乡必须随俗。（本报记者／曾慧燕） |
美国房市进场好时机?房市惊涛─特别报导 (ZT)
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