2473亿港币(数字来源：香港金融管理局2002年年报)的巨额政府资产，来源却是一百多年前的几行文字——香港的土地制度，也许这就是“产权制度”与“契约精神”的最佳产物之一。“英国人所特有的土地管理制度，以及对土地契约的重视，为香港一百多年的土地管理打下了良好的基础。”香港地产行政学会会长、香港苏振显测量行董事总经理苏振显，
这样告诉记者。
苏曾任政府土地管理官员达20余年，对香港特区的每一块土地都了如指掌。对于这片颇受上帝眷爱的土地，有一份很深的情感。
制度基石
1841年英国人攻占香港本岛——一群为了商业利益而强行抢占别国领土，用炮弹来签订不平等条约的侵略者，却对私人产权分外地尊重。“虽然是很早之前的历史，但是却影响深远。英国人一登陆香港，便着手登记本地私人拥有的土地。对于当时清朝政府发出的土地契约，他们同样认可。”苏振显说。
在完成了私人土地的登记之后，港英政府随即在1843年宣布，绝大部分非私人拥有的土地，成为所谓“官地”，即成为万里之外英女王的资产，由港英政府管理。较早之前的1841-1842年，当时的港英政府已经开始拍卖土地给洋行和商号，以资政府之用。
这就是实行到今天的香港土地制度的几块基石之一。随后在1860及1898年，英国先后从清朝政府手中割让九龙以及租借新界大片土地，也对当时私人拥有的土地进行了登记注册，然后宣布无人拥有的土地成为“官地”，由港英政府进行管理。
港英政府在进驻香港的第一天，就宣布香港为自由港，以维多利亚港这个深水良港，以及地处南中国海要津的绝佳地理位置，吸引贸易和航运业来香港发展。而贸易业、航运业的快速发展以及随后大陆发生的数次战争，推动了香港经济及人口的增长。香港城市的建设，本地经济的发展，又吸引来大批移民，进一步刺激对住宅的需求，使得房地产业快速发展。房地业的发展，又反向带动其它产业如建筑业的发展?以及金融业和资本市场的发展。
“因为香港经济的基石是自由贸易，货物的进口及出口皆为零关税，所以房地产市场的发展，客观上为香港特区政府(以下简称特区政府)建立一种‘税收代替制度’。而土地，更是特区政府的首要收入来源。”香港中原地产公司市场信息及研究部主管黄良昇说。
这样，房地产与土地，构成了特区政府财政收入的一块最重要基石。土地价值的不断上涨，让政府资产不断增值，每年拥有充足的财政收入来源。政府通过政府开支，兴建新的基础设施，投入香港居民的教育、医疗，促进香港的进一步繁荣。一百多年来香港的经济发展，正是沿着这条轨迹螺旋式上升。
据记者找到的资料，特区政府2001年公布的数字是，2000～2001年，政府总收入达2251亿元。其中政府售出10幅总面积5.36公顷的私人房屋发展用地，土地勾地收入达到295亿元港币，占政府收入的13%。差饷收入总额为144亿元，占6%，地租收入总额为42亿元占1.8%，土地基金、物业及其投资收益占到18%，其中当年物业税的收入约为110亿元，占5%。以此简单计算，单是与土地及房地产相关的收入就已经占到政府总收入的近四成。
经济繁荣，土地达到“寸土寸金”，甚至“寸土尺金”的价格，再加上手中的大片官地，也使政府成为最大的地主。2002年年度结余的“土地基金”高达2473亿港币，是特区政府最庞大的资产之一。
土地流转制度
一百多年来香港的经济一直以指数级的数字在增长，对土地的需求不断增长，但是香港本地的山地面积占总面积90%以上，除了一百多年来填海造田而来的62平方公里土地，适合发展工商业和住宅的平原面积不多。所以，香港土地流转只有两种方法，一是买下政府拍卖的“官地”，另外一条就是收购私人产权的“农地”。
1984年中英谈判结束后，港英政府当时有三大政策，被业界公认为是支持随后12年香港繁荣的“三大支柱”：宣布一国两制，政治前景定局；港英政府限定每年售地50公顷，压缩了土地供应；宣布启动与美元挂钩的联系汇率制度，让当年的港币大幅贬值。
对于特区政府的官地，私人业主可以租赁，但是却对其无拥有权。早年租赁官地的租期长达999年，随后随着经济的发展下调为99年，最近的租期则改为50年。
特区政府一直通过“勾地”来调节房地产市场的供应。仅在特区政府成立以后，就曾两次停止勾地，试图压缩房地产的开发供应量。1998年6月，政府宣布停止卖地9个月，2002年11月，宣布停止勾地一年及两铁暂停招标发展物业。但是因为大房地产商手中有大量的土地储备，所以众多业内人士均认为，停止勾地只会对中小房地产造成打击，造成市场进一步被房地产寡头垄断。
虽然特区政府对土地转让有严格而漫长的审批制度，但在申请转地时，香港的地产商却受法例规定的保护，有20%左右的利润空间，所以，高利润更吸引了大批农地向工商用地的转换。农民在出售其土地，所得的个人收入不需要缴纳“利得税”及“所得税”，也刺激了“农地”的放量出售。
因为土地升值惊人，而且特区政府和私人的收购价格均随市场价格，由独立测量师进行估价，所以，在新界拥有土地的农民，也成为富豪阶层。“目前新界的农地价格在100港币到200港币一英尺，但是每个区的价格都有所不同。”苏振显介绍说。仅以平均价格计算，一英亩土地(合4046平方米，43560平方英尺)的市价就高达400万港币至800万港币，所以不少新界农民就出售了自己名下的土地，然后改行做其它业务谋生。经济层面上，香港的成本昂贵，从中国内地进口的初级产品成本低廉，香港农业也早已失去存在的必要。
据苏介绍，收购农地是香港房地产业的惯例，有些农地早已被房地产公司买下十几年，然而在政府的土地注册处上依然登记为农地。一旦开发条件成熟，房地产公司就会将农地申请转为工商业用地，只需少量补地价，即可变成熟地。这其中农地的涨幅可能会达到数倍，为长期持有土地的房地产公司赢取大笔的帐面利润。
据特区政府递交议会的一份资料指出，近年来补地价的平均价格一平方英尺只有一百多港币，但房屋建成以后的利润空间巨大。相对数百英尺的土地价格，香港房地产的价格最少也在1000港币一平方英尺，再加上高容积率(港岛高达8～10倍，新界也有2.5～4倍)，其间的利润早已为香港的大房地产巨头贡献了数十亿计的超额利润。
