房屋贷款 25 年和 40 年的区别 — 看图说话

        过去在加拿大买房，大多数人最长只能贷 25 年，头金要求 25% 。后来，随着房价上涨，头金也水涨船高，抑制了买家入市。银行为了鼓励更多的人借贷，出台 35 年， 40 年房贷，可以只放 20% 的头金，降低门槛，让更多的人进入房市。我在 2006 年以前买的房，付的都是 25% 首付， 25 年贷款， 5 年 fixed rate.

2007 年以后，我也用过 40 年的贷款，当时的诱惑是：

1） 投资能贷就贷，用有限的资金，买更多的房，扩大投资规模，能更快的增加收益。

2） 新政策使过去买不起房的人有机会入市，房子的需求增加，房价还得涨。候着现金，可随机入市买更多的房。

3） 投资房又不是自住，到不了 40 年就一定会出手卖掉，今天能少付就少付。

        我也问过我的会计，当时会计说 : 40 years ， you will pay too much interest. 当时还没有真实的感受，请看这张图：

2007 年成交价 $335000 ，贷款 80% ， 40 年， 5 年 fixed, 利率 4.6%

2009 年的结算：

Month	Principal	Interest	Tax	Maint	Cost	Rent	Income
January	209.09	1044.19			1253.28	2230	976.72
Feb	209.09	1044.19			1253.28	2230	976.72
March	209.09	1044.19	194.02		1447.3	2230	782.7
Apr	209.09	1044.19		1044.37	2297.65	2230	-67.65
May	209.09	1044.19			1253.28	2230	976.72
June	209.09	1044.19	2564.63		3817.91	2230	-1587.91
July	209.09	1044.19	214.92	65	1533.2	2230	696.8
Aug	209.09	1044.19		913	2166.28	2230	63.72
Sep	209.09	1044.19			1253.28	2230	976.72
Oct	209.09	1044.19	186.01		1439.29	2230	790.71
Nov	209.09	1044.19			1253.28	2230	976.72
Dec	209.09	1044.19			1253.28	2230	976.72
Total	2509.05	12530.3	3159.6	2022	20221.31	26760	6538.7

       今天再看这张图，明白了会计当时的话，这房是给银行买的，辛苦收来的房租，都给了银行。 所以，我决定把mortgage 付款方式改为Bi-weekly ，再加每月多付 $300 principal ，最近又多pay了 10%principal off ，直到这个房子的贷款缩短到 25 年以内，因为自己的有生之年，还想从这个房子里提取生活费。

       用银行的 mortgage calculator ，可以比较出：

1 ） $335000 的房，贷款 $268000, 25 年 4.2% ，共还利息是 $163680.22

2 ） $335000 的房，贷款 $268000, 40 年 4.2% ，共还利息是 $282805.55

        现在，把自己的房子做个清理，留下精品：地点好，房子新，准备持有 10 年以上的，用现在的低利率，锁定5年。然后从利息高的开始，逐渐多付，快付，把 mortgage 都缩短到 25 年以内。2-3 年就准备卖掉的房子，mortgage 长短就无所谓了，甚至只付利息也行，先受益租金，等利息升高到租金无法包住成本时，就卖掉。

        租金收入每年的增长，又带来了新的烦恼：税，交税就像割肉一样的让人心疼。我询问了和我一样有许多房的地主，她们如是说：

1) 原来钱少，想靠买房致富，能借就借，借 line of credit 当首付， mortgage 也是能长就长，现在手里有了许多房，借贷太多，等于给银行打工，今后，不再扩大规模，只要卖房挣了钱，就先还现有房的 line of credit ，接着加速 pay of mortgage ，有计划的增加租金收入，让家里还在工作的人一个一个的按顺序退休，享受自己的投资成果。

2) 关于税，永远难找到好的解决办法，要么把钱放银行等着贬值，要么提高成本多付利息给银行，要么提高收入多交税，看你愿意选哪个。但是，今天能挣的钱，不会因为要交税就不挣。

3) 如果今天借贷的成本是 4% ，现金投资，要保证有 4% 以上的净回报，才值得借贷。并非是能借就借。