如果自住房转出租房的问题

听说将来要交所得税，不明白怎么样的才算所得？是用租金减掉mortgage and property tax吗？还是就是所有买房所得？还有就是需要保留租客的合同吗？卖房子的时候他们需要所有的租客合同，比如租给不止一个房客，还是不需要这些材料？

谢谢明白人指教！