看房产拍卖归来

昨天我为了今天去看拍卖的事情，特地跑去问了几个很有经验的agents，看看他们对房产拍卖的看法如何，结果一致回答我：高风险。

我现在开始跟一个很有经验的agent，我的前5个交易会在她一对一，手把手带下完成，她自己在auction上买过很多房子，维修后卖出。她鼓励我去，对我说：会很有趣的。我给她看了一下list，让她估计了一下我前两天贴的那幢曾经卖过73万，现在开价405k没人要的房租，她仔细研究了一下，说：这种房子是最终买家买的，买的目的是自己居住，这房子大概会拍到37万。

我走的时候，另一个今后会专门帮我完成交易的agent对我说：其实并不在于你从哪里买房子，shor sale, forclosure, auction.这些都不过是买卖的形式，如果你找到了一个good deal，那就是得到了一个good deal，如果你make mistake，那就是make mistake。我说：那我哪里去找good deal。他说：花时间下去找。我心里想想有点感触，他干这行10多年了，大起大落，终于在2008年破产，看来他是感悟不少。

今天早晨起来，赶到downtown，全是高楼，看得我那个晕啊，我这几年就没见过超过2层的房子，而且还全是单行线，我开着车转了好几个圈才把车最终开到了那幢楼下，parking fee是1刀20分钟，而且只能趴2小时，晕死，搞得我后来不得不又出来两趟投币。总算把车趴稳了，跑进去一问，原来三幢高楼用同一个门票号，拍卖的那幢在最南边，隔着两条街，这算咋回事啊，没办法，走过去呗，结果走了10分钟。

进门看见里面人头攒动，大概500多人在一个大厅里，还隔成一组一组的。我拿出相机拍照，结果被警告要起诉我，原来拍卖不可以拍照。不拍就不拍，我坐下看拍卖。结果一看看了4-5小时，耳朵都聋了。

下面写写感悟：

1. 原来拍卖的清单变动很大，我上次去看的那幢房子今天就零时取消没拍。这样的cancellation占了20-30%。另外就是有刚拍完就毁约的，于是房产经常被拿出来拍第二次，第一次跟第二次拍出的结果非常近似，一般就差2500刀。说明拍卖的结果还是多少有点可预见的。那幢带我的agent估价37万的房子，最终以37万成交，一分不差。这房子我后面还有说。

2. 拍卖的房子中有些房子是银行拥有，提供finance的，条件状况都比较好，唯一卖不出的理由是银行要价过高，这种房子最终的拍卖结果都是止于fair market value。另外就是有麻烦的房子，那些房子还有人赖着不肯搬走，买家要自己负责驱逐，房子只能现款购买，当天现金交割完毕，这样的房子是最高风险的，打算bid最好先找好律师。

3. 在拍卖现场遇到3对中国夫妇，他们都是来买投资房的，其中有一对已经在拍卖上买房有10年历史了，他们的第一幢拍卖屋买了就后悔了，结果损失了押金。但是他们后来买进了好几幢，其中在拍卖上买到过2幢，反正他们现在房子已经多到老公不能再申请贷款了，只能在老婆名下买房申请贷款的程度。真令人羡慕，希望10年后我也能这样。

4. 他们几对今天没能买入房子，因为他们想买的房子都到了他们自己打算bid的最高价，而且正好是他们要bid的那个价钱，再一举牌就是要买上涨2500，要么上涨5000，所以就没法举了，结果最终就这个价钱被别人买走了。看来大家对房价的估计还是差不多的。另外就是他们有朋友想买那幢37万成交的房子，在网上bid，他是真心喜欢这房，想自己买了住，结果没买成。真是验证了带我的那个agent的估计。

结论：
1. 真是长见识。看下回是啥时候，再接再厉。

2. 在去拍卖会前一定要把功课做到家。我觉得这几对中国夫妻没有拍到房子的原因是因为他们都只对某一幢房子感兴趣。其实投资买房不是自住，只要投资回报率合自己的预期就可以买入，这次拍卖160幢房子，里面总是有good deal的存在。我下次去一定多定几幢目标，如果有哪幢是good deal的话就可以拿下，事全准备工作越细致越完善，就越可能拿到好deal。

3. 本来我只想用现钞买房，这次看后观念有所改变，看到别人都贷款买房目的是在现在这百年一遇的机会里面抄底，我想想觉得我现在也可以接受用贷款买房了。