来美国二十多年了，上学找工作，替别人打工，为老板发财。我一直问自己这是不是我想要的生活。回答是 ”NO” 。四年前我开始了我的房地产投资。我不做 residential 只做 commercial 地产投资。原因是，我这人喜欢简单，总看到别人为房租和房客吵架上法庭，感到太麻烦了。我觉着我不适合做 residential 投资，心软脸皮薄。又总想着一团和气。人家两句好话我就找不着北了。遇上良民还好说，如果遇上一个半个刁民。生气是小事，弄不好被人卖了，还替别人数钱呢。 再说了，我也搭不起那时间。我想商业地产不用总同不同的人打交道，所以我选择做商业地产。定好了目标后开始了我的研究，几年来我投资了一些商业地产。我的感觉是商业地产并不比 residential 地产难多少。也并不是必须投入许多钱。只要你小心，做足了功课你会有很大受益的。而且你会节省许多时间，少许多麻烦。例如我投资的一家超市，因为是外州的，没有任何状况出现，三年了我都没有拜访过一次，我想今年我该看看他们去了。
另外，我投资的理念是不局限于什么行业除了一些特出的 , 如 Agricultural, Senior housing不考虑 , 其它我都会考查一下它的整体情况。另外我不局限于什么地区，但一定排除地税高自然灾祸频繁的地区。我的几个商业地产都在不同的州。因为是 NNN lease, 我并不需要操什么心。
但我坚持的几个原则是：
1 。我买的商业房屋一定是有租约的
2 。一定是 single tenant. ( 便于管理，不用请 agent)
3 。一定是 ”NNN lease” ( an absolute NNN lease 最好， landlord 不要做如何事情 ) 。
4 。不少于 5 年的 lease, 最好 10 年以上。
5 。不要低于 10% cap rate. 最好有 an annual rent increases of 2 %
6 。最好有一个 corporation or personal guarantees.
7 。 要看 tenant 的经营情况报表，不少于 3 年。
8 。要查 tenant 的 credit report
9 。要 Inspect report, Auction report, Environment report and Zoning report.
10 。另外， 也要看 tenant ‘s insurance details 。
还有一些注意事项如大家感兴趣我们以后再详谈。
前几天我看了 CommercialRE 和 风险难控 的文章他们写的很好，很专业，很有新意，很受启发。他们的商业投资方向与我的不同，我们可以再讨论。我知道我们的文学城藏龙卧虎能人，超人，大师到处都是。还有成百上千的潜水者。如果你们对投资商业地产感兴趣请大家一起来讨论，我们大家一起学习提高。如我写的不好，请原谅。我只是想为投坛做些贡献。我瞎写，你们瞎看。
先，我要 说谢谢大家的阅读和跟帖 , 从中我也学到很多。其次，我要讲的是我不是什么官二代，富二代。来美国时兜里只揣着 $300 。对商业的地产投资我也是刚刚开始，正在摸索中学习。再其次，我愿意把你们当成我的朋友，把我的经历告诉大家我们一起讨论一起成长，在投资道路上大家少走弯路。这才是我把这个问题拿出来大家讨论的初衷。所谓，分享，是一种快乐。
我先回答跟帖中朋友们提出的问题 ( 原谅我不能逐一回答你们的问题，打字太慢了 )
1 。如何找商业地产？
我们可以到网上查找，有许多网址。有些好的网站需要交月费，大约 $39 -$45 一个月不等。我用的两个网站如你感兴趣，请给我发悄悄话。我会告诉你。 ( 文学城有规定，不可以替人做广告 )
2 。投资的钱从哪里来，多少钱可以？
咱们都知道用别人的钱发财。当然是用银行的钱。用银行的钱去生钱。我们都读过 bayfamily 的文章 “ 会走路的钱 ” 非常好的文章。
我的第一个投资是拿出了我们的部分 Home equity ， 又从银行贷款 75% 。第一个商业用房是 70 万。在这个投资中你们可以看到我实际上没有拿出如何现金或银行 存款。我用的是银行的钱，当然，在申请贷款的时候银行看到我们都有工作，银行有钱，有股票。信誉又都在 800 分以上。所以贷款下来很快。
接下来每月租金到帐，交了银行贷款 (25 年 ) 剩下的重新放人 Home equity 。到了一定的数额如你发现好的 deal 可以再投资。像许多人很有钱，他们可以不用贷款而用现金直接买，这样你可以更容易找到一个好的 deal 。
多少钱可以？这不一定，看你的能力。特别是承受风险的能力。例如你的 tenant 没交或迟交房租你是否还有一定能力交银行贷款。这点在 residential 的投资中也有同样的问题。
另外，有时你看到一个房子，有很好的 deal, 但又太贵，你可以和几个朋友合资一起买。或者外面社会上也有集资，融资的 project, 你可以参加。
3 。 是否有风险？
回答是肯定的。很大，特别是现在的经济形势，谁都不可以预测将来会是怎样。但是，我们大家都是聪明人，经济危机来了，日子总是要过。我们要考虑的是如何把风险降到最低点。上一篇我讲到的 10 点就是如何保护自己。为了避免风险，我们要做大量的前期工作。我们要有一个好的律师帮助你看 lease & purchasing agreement. 有的租约有 100 多页，很多陷阱在里面你必须请专家为你把关。要有一个好的 financial advisor 分析你的投资能力，切不可盲目投资。要有一个好的尽心尽责的 real estate 为你同 seller & tenant 周旋为你争权益。
要记住的是多好的 property 无论多远你一定要亲自自己去看。去面对面的和 Seller & tenant 谈。记得三年前我看中了一家商店，我们在人家门口蹲了 3 天了解他们的经营情况 , 看一分钟有多少客人进店，买的什么 , 是什么族群的人来消费 , 和顾客多聊天。所谓知己知彼方可百战百胜。总之你到了现场你有一种感觉。这种 feeling 很强烈。你的直觉告诉你，你是否该赌这一把。我的意思不是让你去赌地产。而是告诉你一定要去现场。飞机票，租旅馆，租车 一样也不可以省。否则风险大大的。
说到风险，你自己有风险，其实银行的风险比你还大。你配 25% ，银行是 75% 。你把第一个关，银行也在为你把关。现在银行也很谨慎。记得有一年我看好一家工厂 15 年 lease, 是 lease back ，工厂规模不小，有分厂在墨西哥和深圳。他们制造的模具在世界都是有名的。一切手续办的特别顺利。交了定金飞到那里，只见，工厂外停满汽车，工厂内一派繁忙，有点大跃进的劲头。看到这歌舞生平的景象，我心里的小算盘打的飞快，呀！老天爷这次是真的太眷顾我了，难道天上的馅饼真的提前熟了？如果我拿到这个 deal 明天我回去后第一件事就是把我的犹太老板给辞了。我再也不干了，从今后我也过过老板瘾。美梦才做了两天。银行的大哥来电话了，贷款申请被驳回，他说，我们调查过了，他的墨西哥分厂尽赔钱。阿米稿拿了钱半年了一个模具也没做出来，也不言语一声。他抱怨到，你也是，尽忽悠我们。得，我又回去给犹太老板上班了。事后我是非常感谢我的银行给我把好了这一关。
话说回来，为了避免风险，避免全军覆没，最好为你的每一个地产申请一个 LLC 。
4 。多长的 Lease 我们可以考虑？
越长越好。我们买地产是为了赚钱，不是为了保留，一旦时机成熟，你的房产赚钱赚的差不多了你还是要卖的。所以说房子的租约越长越好卖。
5 。为什么有了 10% cap rate, 地产商还要卖出？
一个非常好的问题。的确我们很难遇到 10% cap rate ，但是只要有耐心还是可以找到。有些人急需用钱，需要现金做另外的投资。因为他们发现了新的投资项目可以得到高于 10% cap rate 回报。另外有些人他们卖房子时拿到了很高的cap rate，几年下来房租年年长，10% cap rate卖出是可以接受的。有些人需要退休，出国定居 或离婚等。另外很少有人告诉你实情。他也可能开始告诉你说要 8 或者 9 % cap rate 。但你可以同他压价， 如你有耐心和谈判技巧，你会拿到好的价格。我要提醒的是也不能只看 cap rate 。这里有许多陷阱。我以后会提到。
总之，做什么都有风险，看你要什么了。你要一个什么样的生活方式。我是比较实际还是把钱拿在手里，让钱走的快点儿好。钱越来越不值钱，总好像没有耐心或没有必要等到若干年后房价涨上去了再发财过好日子。况且房价涨不涨还是一个未知数。难道我们不能想办法提前躺在沙滩上数钱吗？这里能人，大师很多。请指点。老话，我瞎写，瞎忽悠，你们瞎看。
有问题请给我悄悄话和联系方法。因为我不常在网上。谢谢！
这两天收到了许多朋友的跟帖和邮件，谢谢大家的支持。看到许多朋友对投资商业地产感兴趣，我是又高兴又担心。还是那句老话,商业地产投资水很深,请一定多做一些调查研究再踏入这个行业。我想我会尽我的力量和我的所知告诉你们一些真相。
1。投资商业地产，如何向银行贷款
大家都知道现在贷款非常难，在美国又很难开口向别人借钱，即便是很要好的朋友。有时你看好一个deal眼看就要成了，可是贷款总也下不来，特堵心。那么怎样才能贷到款呢？我想说一个我的例子或许对你们有些帮助。几年前我看好了一个中高档的餐馆，需要贷款85万。这不是一个小数目，我把申请递到了我经常用的一家大银行。才几天就被回绝了。理由是餐馆业变化较大，太大风险，银行只给15年的Amortization,我算了一下15年太短了，是没有任何投资意义的。于是，我又问了其他的几个大银行，他们也坚持只给15年，一年也不可以多。此时，是坚持还是放弃，我想了很久。这个餐馆条件的确诱人，它有一个好的lease， 18 年，它隶属于一个大的franchise，包括60家分店。它的总公司常常在电视上做广告，甚至在国外也有它的分店。放弃了太可惜。我一定要把它拿下。于是我想，如果大银行不行,咱就试试小银行。大城市的银行不行,咱就试试小城市的，或者local的。于是我找到了餐馆所在地的地图，以餐馆为中心方圆50里的范围进行搜寻。工夫不付有心人，居然让我找到了近50多家银行。太鼓舞人心了。于是我一家一家的打电话过去，在打到第45家银行时居然有一家对我的申请感兴趣了。谈话的是他们的vice president 一所名校毕业的MBA很精明的一个小伙子(我后来飞过去签字时见到了他)。 电话中他非常健谈，他说“哦，是这家餐馆啊，我太熟了，离我这儿太近了, 近的stone’s throw。就是现在我跟你讲电话时我就可以从我的窗户看到他们的厨房。”他又提到，他经常到这家餐馆吃午饭。他们的酒吧要开到凌晨2点，生意很好。他同意审查我们的申请。你看真有这么巧的事。简直高兴坏了。后来贷款批下来了，我们飞过去签字，他还请我们吃了一顿意大利餐。至今我们仍然像朋友。
我举这个例子，只是想告诉大家。当你的申请被拒时不要沮丧，不要放弃。也许你的转机就在你的再坚持一下之中。去试试local 的中小银行。
但要注意的一点是，在你没决定用这家银行之前千万不要让他查你的Credit,否则将会影响你的Credit Score. 你要主动提醒他们，否则他们有了你的社安号后，马上就会查的。
2。Cap Rate 的陷阱。
在买房中有时我们看到房子的所有条件都很好，尤其是Cap Rate很高甚至到13, 14%。遇到这种情况你千万不要头脑一热马上下订单。要多做一些调查，在实际生活中许多无良的game payer利用人性的贪婪, 法律的空子会把没有经验的投资者玩弄于他们的股掌之上。他们的作法是，在不同的城市买下众多旧房子，然后装修成一家家餐馆，仓库和商店。他们请他们的熟人经营并签上一个10年以上的lease。接下来在他们经营一二年后他们会把这些物业放到市场上卖。专等投资者上钩。很难想到，他们买进破房子时仅仅用了10万甚至更少，而卖出时由于有10年lease，他们可以卖到60 至70万不等。当一些投资者买到地产后，那些所谓的tenants就宣布破产。然后再到其他城市粉墨登场，旧戏重演。而把你晾在半路上。你要么也破产，要么守着破房子每年交地产税，别无选择。有很多这样的例子，千万小心。
一般我们拿到Lease agreement 后一定要先看上三遍，然后再让律师看。接下来再把自己的问题同律师一起讨论。
举一个例子。这是一个Day Care, 据介绍Tenant 信誉很好，有10年Lease, Cap Rate 到11%。在Lease 中提到,在房子的前方不远处有一个广告牌,很高，很大,Landlord 可以出租,每月收入可达$500。这是一个不错的deal.
另外在Lease中，我们还发现了这样一句，“如果市政府要征用土地，Landlord要无条件配合”。看到这里使我想起Seller agent曾提起Day Care门前的道路有可能要拓宽，他讲到，到那时城市更繁华，生意会更好做。为了证实这一点我查了他们的城市网站 (chamber of commerce for city information).一篇文章引起了我的注意。文中提到，道路将在明年拓宽，每边需要占地2米。我一算，不对呀，这拓宽的2米正好越过这块广告牌。更要命的是，广告牌的拆除工作将由Landlord自理。我一看，这那是一块赚钱的广告牌呀，这分明是一颗定时炸弹。我马上向Seller’s agent 提出，经过讨价还价,他们最终同意由Seller 负责所有拆除费用。事后Seller 的律师给了我一句 “it was a good catch”。你居然从长长的lease 中找到了这段话。
后来，由于种种原因我们还是没有买这个房子。但我举这个例子是要大家一定要仔细发现任何不利于你的因素。在你决定买一个房产时可以到他的城市chamber of commerce网站发现信息。另外一些配钱的网站你也可以从他们的众多文章中得到一些蛛丝马迹。有些配钱的网站，有时你可以只租用24 小时。
例如从他们的financial profit and loss statement(s) 发现问题，如为什么某年某月的expenses 会突然高上去。我曾遇到一所很新，很好看的房子。在我们正打算买下时发现它的expenses有一个月特别高。我们问seller’s agent为什么，他们讲房子的一面墙下雨时窗户漏水。那个月他们请人修了窗户，所以expenses会高上去。听着在理，可是，总觉得不应该有那么高的费用。于是，我们要了contractor’s work report, 拿到后我们直接打电话给contractor. 他很诚实的说，是这样说的 “这房子很新，但是由于建在山坡上，一到雨季山上的水就会冲下来，长此以往就把地基给泡了。一面墙已经出现了霉菌。我们上次修理了墙和地基。最好的办法是在山坡的上方建一个排水沟，绕开房子，否则雨季一到还会发生类次的事情。了解了详情，当然我们没有买这个房子。同时也省去了我的差旅费。
通过这件事，使我们知道Seller’s agent是从不会主动向你们介绍房屋缺点的，如果我们没极时发现，后患无穷。
像我以前说的一样，我瞎掰乎，你们瞎看。
