买房子和炒股的时间尺度是不一样的

买房子和炒股的时间尺度是不一样的

 By Melissa Zhong (240-672-4586, [e-mail])
 
买房做出租的人，就好比是挑一个绩优股，分红比较多的股票，长期hold。这是投资不是投机。就像巴菲特老爷子，股市不好的时候特喜欢买公司。股市好的时候，反而不买了。这是价值投资，不是投机。买房等涨价，那是投机。首先房市变化缓慢，要确定一个房市底需要较长的时间。另外还有反复。比如说很多地区前几年房价都涨了一些，今年又跌了。如果你就等房市确认触底，你很可能就买在一个local的顶上。房市交易费用大，不是股市那样可以轻易斩仓止损的。房市基本不可能用股市的一套TA的方法去分析。是不是底，身在其中，是很难确定的。唯一的方法就是FA的价值投资，觉得大致是好时机了，就买，而不是等到最低。房市下跌途中，其实有很多好deal。在房价涨势中，有经验的地主知道，是很难买到good deal的。巴菲特为什么是股神？因为他研究一个公司值多少钱，这个工作他做的好。看到一个公司的股票比内在价值低，他有能力作出这个判断，低到一定程度，他就愿意出手买进，然后捂到股票实现其价值为止。有时候市场是会走极端的。巴菲特买入后可能该股票持续走低，可是如果巴菲特坚信自己是正确的，那么他就继续捂着，甚至买进更多。当然他也有判断失误的时候，可是如果大部分判断正确，他就赚钱了。股票，或者一个公司的价值，并不是一个容易评估的东西。所以我们想要仿效巴菲特，并不是一个很容易的事情。但是我们可以借鉴他的经验，用于我们的房地产市场分析。一个房子值多少钱，其实也是可以做类似的基本面分析的。做过appraisal的人都知道，房子的价值基本有三种判断标准：1）市场价是多少？查类似的房子最近卖多少钱，这个就是市场价。2）投资价值。看这个房子能租多少钱，根据普遍的市盈率，反推这个房子值多少钱。3）取代价值。如果这个房子不存在，我重造这么一个房子，要花多少钱？当然还要算上地价。这三个标准，都不是万能的，但是三个结合起来，大致可以确定一个房子的价值。如果一个房子的买价大大低于用以上几点估算出来的价值，那么你就有比较多的safety margin。当然如果未来经济基本面有所变化，房子的价值也会随着变。这个就不太容易分析了。世界大势，国内大势，本地的经济形势，都是很复杂的，对于我们个人来说，大家都有自己的一套看法，究竟谁对谁错，是很难确定的。如果你对经济基本面比较悲观，那么这个margin你得留大一点。买房卖房,自住房和出租房,
 
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