我的投资理财经历(6) - 管理出租房

从PM手里接管投资房后，我们一直是自己管理。

首先是找房客。我们一般是在门口插牌子，同时也在Craigslist上打广告。或者先在Craigslist招租，如果有足够多的兴趣，也可以避免插牌子。因为有不少看牌子打电话来的只是问价钱及房子的基本情况，而这些信息都包括在Craigslist的广告里了。我们尽量把看房子的集中在一天，相隔15分钟，对感觉比较好的申请人，尽量让他们当场填申请表，交申请费。如果有多份申请，我们会先查最好的申请者的信用记录，如果可以，就把其他申请者的费用退还。我们是用投资理财论坛里推荐的ctcredit.net查信用的。

选房客时我们主要看下面几项。
第一，收入。收入要至少是房租的三倍，如果有孩子，要求还要高些。如果是工作收入，要最近两月的工资单。自雇人士要提供一至两年的税表。 
第二，信用。信用不光看分数高低，如果最近有foreclosure, 会对分数有较大影响，但是如果没有其它问题，还是可以租的。另外我们比较注意的是申请人近一两年的信用，欠款及付款情况。
第三，租房历史。从现房东了解申请人的付房租历史，是否经常晚付。信用历史会包括驱逐史。一定要避免有驱逐史和经常晚付的申请人。

房子上市后，如果两三个星期还没有合适的申请人，很容易陷入焦虑的状态，结果租给不合格的房客，这样以后要多花很多精力催租金或者驱逐房客。房子如果上市一段时间还租不出去，降价大概是最有效的途径。我们目前还没有驱逐房客的经历，但是当时调查时有前房东说经常迟交房租的，租了我们的房子后也是经常迟交，有时催两三次等到月底才能把当月的交齐，真是烦不胜烦，只等租约到期好让他们搬走了。

至于平常的修理，我们有常用的工人做handyman，暖气空调，水管，等等。通常小的修理只要打电话跟相关修理的，再把房客电话给他，由他们去约定时间，修理完按帐单付钱就行了。因为是常用的，知道他们的收费标准，省去了叫人估价的环节。由于房子的现金流不错，又没有PM的费用，所以我们基本避免自己动手修理。如果是着急的修理，常用的修理工又不能及时去的话，当地有一些大的修理公司，他们总能很快派人去修，费用贵一些，但是质量还有保障。

另外一个重要方面是及时保持记录(record keeping)，租金收入，修理费用，房产税，保险费，里程数，房子空置时的水电煤气费，等等。这样报税时会省很多时间和精力，也不容易漏掉可以减税的开支。

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