地主是怎样炼成的（14）出租房装修之我见

房子买到手,或租户住了一段时间之后，难免会遇到装修的问题，本文对常见的几个方面，就我的一些经验提出一般建议，希望对房东们有所帮助。这里指的是有一定年头的中低档房。

1）粉刷：房子的内部粉刷是最常遇到的。漆分为水基和油基两种，刷墙的漆基本是水基漆，特点是干的快，基本无味，可以调成任意颜色。好木头上一般用油基漆（polyurethane)，特点是透明（可显示优美的木纹），寿命长，但干的慢，若在原木上需刷多层。不管是多贵的豪宅，若年头不长，只要看见门（窗）框，Baseboard等刷的是水基漆，不用问，一定用的不是什么好木头（最差的也应该是松木（pine))。大多是合成材料。现在有水基代替油基的产品，但不是太好用。

对于一般的出租房，需要注意的是保持所有墙颜色的统一，包括光泽度。从光泽度上分为 Flat, Eggshell, Satin, Semi-gloss, High Gloss。 光泽度越高越耐水。刷墙的水基漆也可以称为涂料。我喜欢用Semi-gloss的涂料刷墙，这样以后脏了，可以喷点清洗剂擦掉，若是Flat的涂料就不行了。保持墙色的统一可以节约涂料，也给以后维修带来方便。有时小面积的修墙，用剩下的涂料简单刷刷就行了。

这里所说的保持颜色统一，不仅仅是对一栋房子，而是指所有的房子都是一个颜色。我不太喜欢用纯白的，而是用Off White, 略带点黄色，显得Warm。

对于厨房等易脏部位，除了墙外，棚顶也可用Semi-gloss，包括浴室。

如果以前的墙是Semi-gloss, 刷墙时先要涂一层底漆（primer), 要不然容易剥落。现在有Primer和Paint二和一的产品，我试了试，很好用，可以减少一道工序。

若原来的门窗框，Baseboard等是油基漆，千万不要图省事刷上水基涂料。油基漆面的修补很简单，用Stain补补色，刷一层Polyurethane 就行了，可以保持很多年。

有的tenant主动要求刷墙，刷成他们喜欢的颜色。这可以考虑，但要控制颜色，在暖色调系列，或者要求他们般走时给刷回来。

水基涂料怕冻，冬天得存放在不冻冰的地方，那玩意儿一结冰就毁了。

2）地面：地面材料有很多种，先说厨房和厕所。我在早些年，用瓷砖对这两个区域进行装修。但后来发现要对Subfloor进行特殊处理，不然易裂，尤其是有的老房子地面不是很平，做起来很麻烦。铺瓷砖本身就是个又脏又累的活，且工序繁多。后来在厨房就改用了新出的Laminate, 表面做的像瓷砖，每一块面积较大。这样铺起来就很快了，且漂亮。这种地板相当耐磨，也好清理。在门厅等high traffic 地区也可考虑用它。价钱也不贵，约1美刀一平尺。

老房子厕所一般都不大，地面要求很耐水，尤其是出租房。用整张的Vinyl 也许好些，但底下要铺一层新的1/4英寸的Subfloor, 以利于涂胶。

别的区域用地毯的很多，我在开始时也是这样，为此买了全套的铺地毯工具。铺地毯确实快，但接缝是一技术活，拉直也很烦，需要专门工具。地毯容易脏，要是碰见一不注意卫生的租户，它的寿命会很短。我现在的原则是，若旧地毯下面有木制地板，能Refinish就Refinish。若没有就用最便宜的6mm的Laminate（约60美分一平尺），虽然铺时费点事，但寿命长，看起来漂亮，也容易清理。铺Laminate是个很简单的活，我一天铺个二、三百平尺不在话下，就是腰有点累，得悠着点。租户往往一看见铺好的Laminate 或Refinish的地板，一下子就喜欢上了。

总的原则是，要统一化，规范化，简单，耐用。对于Laminate Floor, 也可在主要地域放些Area Rug, 以增加寿命。很多时候料钱不算啥，但这工夫搭不起。

多一句嘴，对于自住的稍为有点档次的房子，想铺地板的话，最好用原木地板，3/4英寸厚的那种，至于选用哪种木头，就看个人喜好了。年纪大些的，也许会喜欢深一点颜色的，如巴西樱桃木。年纪轻点的，也许会喜欢淡点的。Maple 地板不建议用在High traffic area（一楼），不太耐磨。现在人们越来越喜欢地板，干净，漂亮，房子好卖。我住过的房子都铺成了硬木地板，一上市，很快就卖了，卖价还不错。

老房子的窗户大多是单层玻璃的，在北方地区，需要在外面加个Storm Window。若是玻璃坏了，我大多把它们直接换成Single-hung的Vinyl Window。一个不到一百块钱，不到一个小时就搞定了。现代窗户都是两层玻璃，若打碎了，可以自己修复。

对于别的地方的装修，就凭个人喜好了，若能做到统一化最好。如Furnace, 我都是换一个牌子的，这样可以把它吃透，当然了，新换的炉子短期内也不会出啥事。对于难以更换的东西，如浴缸的Faucet, 要用好点的大公司产的，这样的话，万一零件坏了好配。

这些只是我个人的经验。下文会讲＂汗滴之基本工具＂。