西部办公楼市场逐渐成形
@韩宝镇 , hanpt@sph.com.sg , @赵恺健 , kjcheow@sph.com.sg
2014年03月09日
楼市乾坤
近年，随着政府提倡设立区域商业中心，推行将办公楼分散到全岛各处的政策，
本地市区边缘和市区外办公楼地区逐渐成形或者正在发展当中。
随着西部办公楼市场逐渐发展，
预料将会为这些地区的住宅与零售市场带来正面效应。
市区外办公楼由于靠近地铁站和餐饮与购物场所，建筑规格可媲美市中心办公楼，加上租金一般上相对较低，所以已逐渐摆脱地点偏远的刻板形象，日益吸引越来越多包括跨国企业在内的机构进驻。
近年，随着政府提倡设立区域商业中心，推行将办公楼分散到全岛各处的政策，本地市区边缘和市区外办公楼地区也以不同步伐，逐渐成形或者正在发展当中。
例如，坐落在波那维斯达的纬壹科技城（One North）的唯一甲级办公楼The Metropolis，对面就是地铁转换站和环线地铁站，以及星悦汇（Star Vista Mall）购物商场和餐饮地点罗里斯德园（Rochester Park）。
附近还有裕廊集团辖下的启奥生物医药园（Biopolis）和启汇城（Fusionopolis），将来还会迎来媒体工业园（Mediapolis）。整个纬壹科技城散发着勃勃生机。
海皇轮船（NOL）总部和新加坡交易所（SGX）大部分员工即将搬迁到The Metropolis，其他已确定的大租户还包括宝洁集团（Procter & Gamble）和蚬壳（Shell）。
市区外办公楼租金成本较低
戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李丽琴说，随着交通系统改善和更为便捷，对于一些企业来说，是不是在中央商业区内设立营运地点已经不是最重要的。此外，市区外一些办公楼拥有高质量的建筑规格，可媲美甚至超越中央商业区的一些旧办公楼。
市区外办公楼的租金成本较低，对企业也具有吸引力。李丽琴说：“市区外办公楼的租金一般上比较低，因此对于那些不需要把所有营运功能设在中央商业区内的企业来说，这是一项具有成本效益的选择。”
高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君也指出，市区外办公楼的企业能够避免市中心繁忙时段的交通阻塞，停车设施一般上更为充裕，停车费也比市区便宜许多。
一些条规促使企业迁往市区外
此外，一些政府条规也促使企业迁往市区外办公楼。谢岫君指出，为遵守金融管理局发出的业务持续规划（business continuity planning）守则，许多企业都在市区外设立第二个办公空间。
展望未来走势，谢岫君认为，在政府政策等众多因素的影响下，市区外办公空间的需求将日趋增多。随着本地将建造更多地铁站和提升现有地铁网络，将会有更多企业能够接受市区外办公楼。
至于是否将有更多企业由于中央市区租金开始回升而搬迁到市区外，谢岫君认为，这主要取决于新办公楼项目的供应量。最近，国家发展部就把它在裕廊东 JEM办公楼的三个楼层用于短期转租。刘景发（Low Keng Huat）和Sun Venture Homes组成的财团也刚从凯德集团手中买了裕廊湖区的西城大厦（Westgate Tower），并宣布将出租30万5000平方英尺的办公空间。森联集团（Sim Lian Group）预料也将把温泽道（Venture Avenue）的640个分层地契办公单位推出市场售卖。这些都将为市场带来新的供应量，而更多企业也因此有机会迁往市区外。
一些西部新办公楼租金上扬
在租金方面，中央商业区和市区外办公楼租金都在上扬，一些西部新办公楼的租金可能跟中央商业区旧办公楼的租金已不相上下，因此市区外的这类办公楼对一些企业来说已不具成本效益。李丽琴举例说，西城大厦新业主制定的最初租金是每月每平方英尺6.50元，这跟中央商业区和市区边缘的一些办公楼的租金没有多大差别。
不过，根据高力国际数据，整体而言，中央商业区与市区外和西部甲级办公空间的租金差距一直以来都相当大，去年的差距分别是88.2％和82.3％。
莱坊（KnightFrank）咨询与研究部主管陈姳潓则认为，由于中央商业区的地点适中，加上很多企业仍然坐落在传统商业地带，多数企业的第一选择还会是中央商业区和滨海／政府大厦一带的办公楼。
西部住宅与零售市场将受惠
随着西部办公楼市场逐渐成形，预料将会为这些地区的住宅与零售市场带来正面效应。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓认为，这些办公楼聚集地的形成，肯定会产生一些正面的溢出效应。不过，要量化有关正面效应仍然太早，这些效应还未体现在私宅价格或是租金水平等方面。
她说：“办公楼聚集地正在逐渐形成，还在初步阶段，未到临界点，须在接下来一年才会开始看到各种正面效应。首先显现效应的是零售空间，是否因更多人潮而为商场带来更多访客；之后，效果才会体现在私宅方面。”
她说：“住宅需求与一个地区的增长潜能密切相关。一个地区如果未来在零售、休闲设施等方面有良好的发展潜能，自然会带动住宅需求。”
高力国际研究与咨询部主管谢岫君也表示，随着裕廊东和波那维斯达的新办公楼开始启用，那一带的工作人士增加，必然会带动新开业的Jem与西城（Westgate）等商场，以及星悦汇（The Star Vista）零售店面的人潮，但它们所带来的正面效应目前还无法量化。
商场零售店租金是否上涨仍未知
她指出，虽然工作日的上班族人潮，加上那一带的居民，都为商场提供了人流量，但以目前情况来说，还无法知道这些商场的零售店租金是否会上涨。这是因为波那维斯达的The Metropolis竣工才七个月，而裕廊商业区的Jem办公楼今年1月才取得临时入伙证（TOP），项目都相当新。
这些地区的房地产价格上涨与否，也有赖于那一带是否增加更多零售、餐饮以及休闲设施，使整个地区变得更有活力，并不仅仅是因为这些新办公楼竣工后所产生的影响。
世邦魏理仕研究部主管沈振伦则表示，以淡滨尼为例，那一带作为一个办公楼市场，其实已经相当成熟。有不少公司与银行在那里设立后勤办公室。
他表示，由于这些办公楼聘用了不少外籍员工，为淡滨尼和四美一带的组屋和共管公寓创造了不错的租赁市场，也为当地的租金提供支持。
目前而言，西部办公楼市场仍处于初始阶段，市场的规模经济效益仍未产生。他说：“展望未来，这些区域中心的就业人口如果继续增加，将会为那一带的租金市场和零售市场提供支持。”
办公楼聚集地正逐渐形成，还在初步阶段，未到临界点，须在接下来一年才会开始看到各种正面效应。首先显现效应的是零售空间，是否因更多人潮而为商场带来更多访客；之后，效果才会体现在私宅方面。——陈姳潓
建筑新颖具特色 西部办公楼受青睐
在各个市区外办公楼市场当中，西部的市区外办公楼市场相对较受企业青睐，原因包括较新的大型办公楼建筑，以及它本身具有的特色和优势。
戴德梁行新加坡研究部主管李丽琴说：“市场对波那维斯达／纬壹有更大的兴趣，相信是因为那里是最早开发的区域中心之一，地铁网络便捷，周边也拥有各种设施。”
她表示，去年竣工的The Metropolis有约100万平方英尺、中央区市场以外最大的办公楼空间。裕廊东也可能因为它作为裕廊商业区的一部分而具有更大的吸引力。这一区在完全发展后，将成为中央商业区以外的最大商业区。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，波那维斯达／纬壹那一带拥有大量与科学相关的机构，还靠近新加坡国立大学、英士国际商学院（INSEAD）与国大医院，具有成为西部下一个主要商业中心和研究枢纽的潜能。The Metropolis的成功，也吸引了大企业到那里设立办公室，加上纬壹商业园的持续增长，对那一带作为主要商业与研究中心的发展是有利的。
裕廊东办公楼潜在需求将显现
裕廊东的定位则稍微不同，因为它可以为想要靠近班丹或裕廊工业区的企业形成一个办公楼聚集地。一些在附近工业区拥有业务的跨国企业，也正考虑在裕廊东设立办公总部。新的零售商场与医院的设立，也会吸引相关公司到附近办公。
陈姳潓认为，随着裕廊湖区在接下来三至五年内逐渐发展成形，对裕廊东办公楼空间的潜在需求将显现出来。
相较之下，虽然巴耶利峇的地点更靠近中央市区，但李丽琴指出，那一带的办公楼市场相当小，新项目也主要是限于分层地契项目，其他项目主要是供工业用途。
兀兰也普遍被视为是工业地区。虽然政府推出一幅商业地段供招标，启动了兀兰的发展，但兀兰作为区域中心的成长仍需要时间。在未来，兀兰靠近柔佛州的特点，有可能吸引经常到柔佛经商的企业设立办公室。
高力国际研究与咨询部主管谢岫君说：“兀兰虽然早在1991年的概念总蓝图就被定为一个区域中心，它的发展却相当慢，一直到最近的2013年发展总蓝图才宣布兀兰区域中心的新计划，在去年下半年的政府售地计划正选名单推出一幅商业用途地段。”
巴耶利峇在2008年发展总蓝图中，被规划为商业增长地带。正在发展中的最新办公楼项目巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）是分层地契发展，主要销售对象是中小企业与私人投资者，跨国企业一般不会被这类单位吸引。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，波那维斯达／纬壹那一带拥有大量与科学相关的机构，还靠近新加坡国立大学、英士国际商学院（INSEAD）与国大医院，具有成为西部下一个主要商业中心和研究枢纽的潜能。
- See more at: http://origin-realtime.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20140309-318751/page/0/2#sthash.6XBBa66n.dpuf裕廊东办公楼潜在需求将显现
裕廊东的定位则稍微不同，因为它可以为想要靠近班丹或裕廊工业区的企业形成一个办公楼聚集地。一些在附近工业区拥有业务的跨国企业，也正考虑在裕廊东设立办公总部。新的零售商场与医院的设立，也会吸引相关公司到附近办公。
陈姳潓认为，随着裕廊湖区在接下来三至五年内逐渐发展成形，对裕廊东办公楼空间的潜在需求将显现出来。
相较之下，虽然巴耶利峇的地点更靠近中央市区，但李丽琴指出，那一带的办公楼市场相当小，新项目也主要是限于分层地契项目，其他项目主要是供工业用途。
兀兰也普遍被视为是工业地区。虽然政府推出一幅商业地段供招标，启动了兀兰的发展，但兀兰作为区域中心的成长仍需要时间。在未来，兀兰靠近柔佛州的特点，有可能吸引经常到柔佛经商的企业设立办公室。
高力国际研究与咨询部主管谢岫君说：“兀兰虽然早在1991年的概念总蓝图就被定为一个区域中心，它的发展却相当慢，一直到最近的2013年发展总蓝图才宣布兀兰区域中心的新计划，在去年下半年的政府售地计划正选名单推出一幅商业用途地段。”
巴耶利峇在2008年发展总蓝图中，被规划为商业增长地带。正在发展中的最新办公楼项目巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）是分层地契发展，主要销售对象是中小企业与私人投资者，跨国企业一般不会被这类单位吸引。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，波那维斯达／纬壹那一带拥有大量与科学相关的机构，还靠近新加坡国立大学、英士国际商学院（INSEAD）与国大医院，具有成为西部下一个主要商业中心和研究枢纽的潜能。
李丽琴举例说，西城大厦新业主制定的最初租金是每月每平方英尺6.50元，这跟中央商业区和市区边缘的一些办公楼的租金没有多大差别。
不过，根据高力国际数据，整体而言，中央商业区与市区外和西部甲级办公空间的租金差距一直以来都相当大，去年的差距分别是88.2％和82.3％。
莱坊（KnightFrank）咨询与研究部主管陈姳潓则认为，由于中央商业区的地点适中，加上很多企业仍然坐落在传统商业地带，多数企业的第一选择还会是中央商业区和滨海／政府大厦一带的办公楼。
西部住宅与零售市场将受惠
随着西部办公楼市场逐渐成形，预料将会为这些地区的住宅与零售市场带来正面效应。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓认为，这些办公楼聚集地的形成，肯定会产生一些正面的溢出效应。不过，要量化有关正面效应仍然太早，这些效应还未体现在私宅价格或是租金水平等方面。
她说：“办公楼聚集地正在逐渐形成，还在初步阶段，未到临界点，须在接下来一年才会开始看到各种正面效应。首先显现效应的是零售空间，是否因更多人潮而为商场带来更多访客；之后，效果才会体现在私宅方面。”
她说：“住宅需求与一个地区的增长潜能密切相关。一个地区如果未来在零售、休闲设施等方面有良好的发展潜能，自然会带动住宅需求。”
高力国际研究与咨询部主管谢岫君也表示，随着裕廊东和波那维斯达的新办公楼开始启用，那一带的工作人士增加，必然会带动新开业的Jem与西城（Westgate）等商场，以及星悦汇（The Star Vista）零售店面的人潮，但它们所带来的正面效应目前还无法量化。
商场零售店租金是否上涨仍未知
她指出，虽然工作日的上班族人潮，加上那一带的居民，都为商场提供了人流量，但以目前情况来说，还无法知道这些商场的零售店租金是否会上涨。这是因 为波那维斯达的The Metropolis竣工才七个月，而裕廊商业区的Jem办公楼今年1月才取得临时入伙证（TOP），项目都相当新。
这些地区的房地产价格上涨与否，也有赖于那一带是否增加更多零售、餐饮以及休闲设施，使整个地区变得更有活力，并不仅仅是因为这些新办公楼竣工后所产生的影响。
世邦魏理仕研究部主管沈振伦则表示，以淡滨尼为例，那一带作为一个办公楼市场，其实已经相当成熟。有不少公司与银行在那里设立后勤办公室。
他表示，由于这些办公楼聘用了不少外籍员工，为淡滨尼和四美一带的组屋和共管公寓创造了不错的租赁市场，也为当地的租金提供支持。
目前而言，西部办公楼市场仍处于初始阶段，市场的规模经济效益仍未产生。他说：“展望未来，这些区域中心的就业人口如果继续增加，将会为那一带的租金市场和零售市场提供支持。”
办公楼聚集地正逐渐形成，还在初步阶段，未到临界点，须在接下来一年才会开始看到各种正面效应。首先显现效应的是零售空间，是否因更多人潮而为商场带来更多访客；之后，效果才会体现在私宅方面。——陈姳潓
建筑新颖具特色 西部办公楼受青睐
在各个市区外办公楼市场当中，西部的市区外办公楼市场相对较受企业青睐，原因包括较新的大型办公楼建筑，以及它本身具有的特色和优势。
戴德梁行新加坡研究部主管李丽琴说：“市场对波那维斯达／纬壹有更大的兴趣，相信是因为那里是最早开发的区域中心之一，地铁网络便捷，周边也拥有各种设施。”
她表示，去年竣工的The Metropolis有约100万平方英尺、中央区市场以外最大的办公楼空间。裕廊东也可能因为它作为裕廊商业区的一部分而具有更大的吸引力。这一区在完全发展后，将成为中央商业区以外的最大商业区。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，波那维斯达／纬壹那一带拥有大量与科学相关的机构，还靠近新加坡国立大学、英士国际商学院（INSEAD）与国大 医院，具有成为西部下一个主要商业中心和研究枢纽的潜能。The Metropolis的成功，也吸引了大企业到那里设立办公室，加上纬壹商业园的持续增长，对那一带作为主要商业与研究中心的发展是有利的。
- See more at: http://origin-realtime.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20140309-318751/page/0/1#sthash.O61hO7C7.dpuf李丽琴举例说，西城大厦新业主制定的最初租金是每月每平方英尺6.50元，这跟中央商业区和市区边缘的一些办公楼的租金没有多大差别。
不过，根据高力国际数据，整体而言，中央商业区与市区外和西部甲级办公空间的租金差距一直以来都相当大，去年的差距分别是88.2％和82.3％。
莱坊（KnightFrank）咨询与研究部主管陈姳潓则认为，由于中央商业区的地点适中，加上很多企业仍然坐落在传统商业地带，多数企业的第一选择还会是中央商业区和滨海／政府大厦一带的办公楼。
西部住宅与零售市场将受惠
随着西部办公楼市场逐渐成形，预料将会为这些地区的住宅与零售市场带来正面效应。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓认为，这些办公楼聚集地的形成，肯定会产生一些正面的溢出效应。不过，要量化有关正面效应仍然太早，这些效应还未体现在私宅价格或是租金水平等方面。
她说：“办公楼聚集地正在逐渐形成，还在初步阶段，未到临界点，须在接下来一年才会开始看到各种正面效应。首先显现效应的是零售空间，是否因更多人潮而为商场带来更多访客；之后，效果才会体现在私宅方面。”
她说：“住宅需求与一个地区的增长潜能密切相关。一个地区如果未来在零售、休闲设施等方面有良好的发展潜能，自然会带动住宅需求。”
高力国际研究与咨询部主管谢岫君也表示，随着裕廊东和波那维斯达的新办公楼开始启用，那一带的工作人士增加，必然会带动新开业的Jem与西城（Westgate）等商场，以及星悦汇（The Star Vista）零售店面的人潮，但它们所带来的正面效应目前还无法量化。
商场零售店租金是否上涨仍未知
她指出，虽然工作日的上班族人潮，加上那一带的居民，都为商场提供了人流量，但以目前情况来说，还无法知道这些商场的零售店租金是否会上涨。这是因 为波那维斯达的The Metropolis竣工才七个月，而裕廊商业区的Jem办公楼今年1月才取得临时入伙证（TOP），项目都相当新。
这些地区的房地产价格上涨与否，也有赖于那一带是否增加更多零售、餐饮以及休闲设施，使整个地区变得更有活力，并不仅仅是因为这些新办公楼竣工后所产生的影响。
世邦魏理仕研究部主管沈振伦则表示，以淡滨尼为例，那一带作为一个办公楼市场，其实已经相当成熟。有不少公司与银行在那里设立后勤办公室。
他表示，由于这些办公楼聘用了不少外籍员工，为淡滨尼和四美一带的组屋和共管公寓创造了不错的租赁市场，也为当地的租金提供支持。
目前而言，西部办公楼市场仍处于初始阶段，市场的规模经济效益仍未产生。他说：“展望未来，这些区域中心的就业人口如果继续增加，将会为那一带的租金市场和零售市场提供支持。”
办公楼聚集地正逐渐形成，还在初步阶段，未到临界点，须在接下来一年才会开始看到各种正面效应。首先显现效应的是零售空间，是否因更多人潮而为商场带来更多访客；之后，效果才会体现在私宅方面。——陈姳潓
建筑新颖具特色 西部办公楼受青睐
在各个市区外办公楼市场当中，西部的市区外办公楼市场相对较受企业青睐，原因包括较新的大型办公楼建筑，以及它本身具有的特色和优势。
戴德梁行新加坡研究部主管李丽琴说：“市场对波那维斯达／纬壹有更大的兴趣，相信是因为那里是最早开发的区域中心之一，地铁网络便捷，周边也拥有各种设施。”
她表示，去年竣工的The Metropolis有约100万平方英尺、中央区市场以外最大的办公楼空间。裕廊东也可能因为它作为裕廊商业区的一部分而具有更大的吸引力。这一区在完全发展后，将成为中央商业区以外的最大商业区。
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，波那维斯达／纬壹那一带拥有大量与科学相关的机构，还靠近新加坡国立大学、英士国际商学院（INSEAD）与国大 医院，具有成为西部下一个主要商业中心和研究枢纽的潜能。The Metropolis的成功，也吸引了大企业到那里设立办公室，加上纬壹商业园的持续增长，对那一带作为主要商业与研究中心的发展是有利的。
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西部办公楼市场逐渐成形
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李丽琴：市区外办公楼的租金成本较低，对企业具吸引力。
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楼市乾坤
近年，随着政府提倡设立区域商业中心，推行将办公楼分散到全岛各处的政策，
本地市区边缘和市区外办公楼地区逐渐成形或者正在发展当中。
随着西部办公楼市场逐渐发展，
预料将会为这些地区的住宅与零售市场带来正面效应。
市区外办公楼由于靠近地铁站和餐饮与购物场所，建筑规格可媲美市中心办公楼，加上租金一般上相对较低，所以已逐渐摆脱地点偏远的刻板形象，日益吸引越来越多包括跨国企业在内的机构进驻。
近年，随着政府提倡设立区域商业中心，推行将办公楼分散到全岛各处的政策，本地市区边缘和市区外办公楼地区也以不同步伐，逐渐成形或者正在发展当中。
例如，坐落在波那维斯达的纬壹科技城（One North）的唯一甲级办公楼The Metropolis，对面就是地铁转换站和环线地铁站，以及星悦汇（Star Vista Mall）购物商场和餐饮地点罗里斯德园（Rochester Park）。
附近还有裕廊集团辖下的启奥生物医药园（Biopolis）和启汇城（Fusionopolis），将来还会迎来媒体工业园（Mediapolis）。整个纬壹科技城散发着勃勃生机。
海皇轮船（NOL）总部和新加坡交易所（SGX）大部分员工即将搬迁到The Metropolis，其他已确定的大租户还包括宝洁集团（Procter & Gamble）和蚬壳（Shell）。
市区外办公楼租金成本较低
戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李丽琴说，随着交通系统改善和更为便捷，对于一些企业来说，是不是在中央商业区内设立营运地点已经不是最重要的。此外，市区外一些办公楼拥有高质量的建筑规格，可媲美甚至超越中央商业区的一些旧办公楼。
市区外办公楼的租金成本较低，对企业也具有吸引力。李丽琴说：“市区外办公楼的租金一般上比较低，因此对于那些不需要把所有营运功能设在中央商业区内的企业来说，这是一项具有成本效益的选择。”
高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君也指出，市区外办公楼的企业能够避免市中心繁忙时段的交通阻塞，停车设施一般上更为充裕，停车费也比市区便宜许多。
一些条规促使企业迁往市区外
此外，一些政府条规也促使企业迁往市区外办公楼。谢岫君指出，为遵守金融管理局发出的业务持续规划（business continuity planning）守则，许多企业都在市区外设立第二个办公空间。
展望未来走势，谢岫君认为，在政府政策等众多因素的影响下，市区外办公空间的需求将日趋增多。随着本地将建造更多地铁站和提升现有地铁网络，将会有更多企业能够接受市区外办公楼。
至于是否将有更多企业由于中央市区租金开始回升而搬迁到市区外，谢岫君认为，这主要取决于新办公楼项目的供应量。最近，国家发展部就把它在裕廊东 JEM办公楼的三个楼层用于短期转租。刘景发（Low Keng Huat）和Sun Venture Homes组成的财团也刚从凯德集团手中买了裕廊湖区的西城大厦（Westgate Tower），并宣布将出租30万5000平方英尺的办公空间。森联集团（Sim Lian Group）预料也将把温泽道（Venture Avenue）的640个分层地契办公单位推出市场售卖。这些都将为市场带来新的供应量，而更多企业也因此有机会迁往市区外。
一些西部新办公楼租金上扬
在租金方面，中央商业区和市区外办公楼租金都在上扬，一些西部新办公楼的租金可能跟中央商业区旧办公楼的租金已不相上下，因此市区外的这类办公楼对一些企业来说已不具成本效益。
