大学工作人员投资房产的选择

[注： 本文是根据我的一篇投坛文章改写，删除了废话，保留可能有用的信息]

我们这一代华人出国的第一站多半是高等院校，毕业或学成后又有不少人留在学校工作。有了一些余钱后，做些投资是水到渠成的事，投资房地产就是其中重要的选择之一。但大学工作人员有自己的工作和社会责任，所以，投资房地产又不希望太花时间和精力，也不愿意面对下三烂的无赖房客，影响生活质量，所以选择相对有限。

以下两种方式可供考虑：

（一）学校周边的房子，回报较高(10-12%)，打广告近水楼台，利用学校Off campus housing网站，面对学生，不愁房客。学生尤其是本科生从不欠租，不用查信用，因为谁家的父母都不愿委屈自己在外的孩子。他们毕 业定时离开，没有赶人问题/也没有拖家带口的问题。文化素质高于普通人群，遇到下三烂的无赖房客的概率很低。当然缺点是更换频繁，暑假可能空房（但有大量summer intern填补），还有需要保姆式服务（不是指打扫卫生，是指日常管理维修，这个下面有办法）。

体会：1）房子离学校越近越好（两个block之内），一是学生多半没车，要就近上学，二是，离自己办公地点近，就近管理，省去车马烦恼，三是 安全。2）学校周边老房多，问题大，所以我基本是购买rehab一新的townhouses，避免修房烦恼。3) 购买每个卧室都带浴室的，比如三卧三浴的townhouses，这样非常好租，可以按室分租，且价高供不应求。4）雇用一两个后勤部门的汗滴小时工（20刀/时），他们属于学校但不是全 职，可以私下请他们按小时付费，他们在学校多半是夜工，白天有空，住在学校附近。把他们的电话给房客。他们随叫随到，是房客的“保姆“。给他们100刀之 内的权限，如有必要才找专业人员。由于你不直接面对投诉，有人做问题的初步诊断，花的时间和烦恼少多了。

（二）旅游地的酒店式度假房（Condotel）, 一般都是坚固的高楼大厦，这是一类酒店式管理的Condo。完全由Onsite 管理公司管理，负责每日的客房booking接待服务，清理，修理等。优点是你什么都不用管，每月的收入电子进账，只要有资金，可以无限扩大规模，因为这 根本不需要你的时间。而且，你任何时候去住，只要事前booking都是免费的（但有机会成本，损失租给别人的租金）。管理公司在HOA监督下每年由第三 方审核财务，比单独管理的公司，有更好的公正性。缺点是由于有较高的condo费和管理费，回报率较低（4-5%）。还有房屋增值受大的经济环境影响甚大，高峰期进入有很大的风险。而且对于管理公司要求更换家具，地 毯，墙纸等无法控制，虽然你可以说No. 关于投资海边独立屋，这类房子抗灾能力弱，每次飓风来临，担惊受怕。且受管理公司盘剥，无人监督，回报不好。

体会: 1) Condotel要买当地最好的楼盘，比如海边的，要买direct ocean front而不要买ocean view的，direct ocean front的租金高很多，值得花钱。2）海边的楼层10楼以上较好，由于底层含盐的雾气对家具和电器有腐蚀作用。3）要买的楼盘有很好的室内娱乐设施，比 如懒人河，热喷泉，水滑梯等，这样的楼盘四季都有客源。4）楼盘所在旅游地最好在开车范围内。需要坐飞机的旅游地，到了当地还要租车，久而久之就懒得去了，渐渐失去拥有感。

当然还有其他的选择，比如商业地产和郊区的租给家庭的房产等。这些已经是热门，不在此讨论了。

本文有很大局限性，不是投资建议！

——万枫