美国地产专家谈美国房地产交易中的“定金”
加州房地产协会印发并推荐所属房地产经纪使用的美国房地产合约﹐全名是(美国房地产购买合同及定金收据)，定金和合约联在一起,可见定金在美国房地产交易中的重要性。事实正是如此,没有注明定金的合同或虽注明了定金却没有按合同交付定金的合同,即使双方都签了字,仍然可以被任何一方单方面作废。
定金实际上是买方对卖方的承诺的承诺,即﹕假如你同意把你的房子卖给买方,买方就同意把定金存入第三者的户口。这第三者通常是美国房地产经纪行的专设信托户口(Escrow Trust)，或某个双方都认可的Title公司。
正因为定金是买方对卖方在美国房地产交易过程中的承诺,所以如何下定金，在技术上也可以成为一种讨价还价的方法。譬如在对卖方的最终意图和具体想法不明确而买方又没有竞争者时,定金可下得少一些以作试探﹔但如果存在竞争对手而买方已下了决心,则较高的定金总是相对容易获得卖方的青睐。在屋主自住的美国房地产交易中,成交价的百分之三已是具有现实意义的最高定金。
因为美国房地产法律规定对屋主自住的买方违约的最高罚金不超过成交价的百分之三。定金是买方在整个美国房地产交易中付出的第一笔钱,又是买主在经纪人根据买主要求填写的(美国房地产购买合同及定金收据)上签字後立即要付的。所以许多第一次买美国房地产的人总是在这关键时刻犹豫不决。他们经常误认为﹕定金一放下去,是绝对拿不回来的。
其实,定金在许多情形下是拿得回来的。首先,合同中通常会注明定金将会在卖主签字後的若干个小时内存入指定的户口﹐比如说二十四小时或四十八小时。所以当买方经纪人收了买主的定金支票後,通常只以影印件连同合同送到卖方手中。即使合同上卖方已签了字,并将合同送回买方经纪人手中,形式上已经成交,买主仍可通知买方经纪人交回定金支票,造成合同作废的结果。
这种情况经常发生在买主在等待卖主回音的过程中发现了一个更令自己满意的房子,或者,在财务上发生了意想不到的变化,决定不买房子,由于定金尚未存入指定户口,所以买方完全没有任何金钱损失。定金存入合同指定的户口後,仍然不是无条件地归卖方所有,因为买主在看一所房子时,虽然已经考卢了一般意义上的地段、学区、新旧、大小、价位、屋内设备、甚至院子里的花草树木,但是该栋房子内尚有许多即便是有经验的买主也未必能一眼看穿的问题,如白蚁损害、屋顶漏水、地基倾斜、石棉污染、电线裸露、产权纠纷,和美国房地产有关的法律诉讼,政府追讨的税项,甚至房子内是否死过人。
所以,合同上通常会注明买主有权在规定的期限内聘请任何有关的专业公司检查房子,然後根据检查报告作出想应的决定,譬如说,检查报告说屋顶已陈旧到无法修复的程度,买主可以据此要求卖主在该美国房地产转名前换一个屋顶,或者维持原状,但给买主想应的金钱上的补偿,如果卖主不同意,买主可以中止合同,拿回定金。甚至可以不要求卖主作任何补救而中止合同。拿回定金。
但是,如果在看过检查报告後双方作出了画面的新的协议,此後买主又以同样的理由退出合同,则会被视为违约,对卖方而言,也是这样。根据加州法律,卖主要在合同规定的期限内提交给买主一份详细的表格,其中要根据卖主所知真实地提供有关房子的几乎一切情况﹕房子的功能设施、任何装修可否政府有关部门的许可证、室外的噪音、和邻居有否共用的墙或笼笆等。买主收到这份表格後,在合同规定的期限内可以用该表格中透露的任何令自己不满意的情况作为退出合同的理由,拿回定金。
买主还会在规定的期限内收到该房屋的产权报告,其中会提到产权所有人以及他们可能负债的情况,其他公用事业公司甚至个人在该房周围的通行权等,如果买主不满意该报告描绘的情况,可在规定期限内退出合同,取回定金。如果买主不满意该报告描绘的情况,也可以在规定的期限内退出合同。另外﹐如果在规定的期限内借不到合同上详细注明条款的贷款,买主也可以合法地退出合同。这一点有时也可作为讨价还价的工具。
譬如有一次和银行出售物打交道,代表买方,出价二十五万,百分之八十常规贷款,银行回价二十六万五千。考虑到买方的贷款不成问题,再回价仍然是二十五万,但取消了款可以退出合同拿回定金的条款,居然成交了。当然,这是一着险招,必须慎用。
综上所述,定金对买方的保护大於对卖方的保护,因为卖方在接受定金後,不可再把同一栋美国房地产卖给哪怕出价更高的後来的买主,而买主却有权在合同许可的情况下取回定金。这也是符合加州法律保护消费者的精神的。初次买屋的买主们在懂得了这个道理後, 一定会在看中一所好房子後果断地作出决定,而不至於在犹豫中错失良机。可见在美国房地产交易这个过程中, 找到一个有责任心、有知识、有经验的经纪人是至关重要的。
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