房地产中的Trustee Sale

这两天我们的一个群在讨论Living Trust的事。感觉不少人对Living Trust还不太熟悉，所以想谈谈房地产中的Trustee Sale, 可能对大家也会有帮助。
顾名思义，Trustee Sale就是委托人代理的交易。这里边有很多情况。有可能是屋主交不了房贷，银行收了房，找的代理人做的。有可能是屋主去世，找的代理人卖房子。也有可能就是因为屋主把房子title放到Living Trust 里，屋主自己是trustee而做的买卖。

因为现在银行屋太少了。我们暂时不谈那一种。今天主要谈谈后边两种的Trustee Sale.
这两种情况下，房子的title都是在Trust里，这种房子的seller一般是"xxx Family Trust", 作为seller在合同上签字的是Trustee 。
房子之所以要放到Trust里，一个原因是避免将来做probate。如果房屋的owner健在，只是因为房子title在trust里做的Trustee Sale 是很正常的sale，比如Cathy家的房子现在在Family Trust 里。如果我卖房子，跟其他人卖的没有什么区别，我照样要把各种disclosure都填好，照样有各种liability。只是合同上的seller是“xxx Family Trust” 而已。
我们今天重点讲一下另一种Trustee Sale，就是有人去世，继承者要分遗产的房屋sale，由Successsor Trustee 来卖房子。这种有时候比较麻烦一些，我见过有的卖到一半，Successsor Trustee不干了，要重新找 Successsor Trustee。也有卖到一半，又突然冒出来一个Successor Trustee，讲好的deal还有征求他的同意，一切文件都要重签。 还有一次，有多个Trustee，其中一个是non-profit organization, 他们做任何决定，都要开董事会。总之，没事是没事，有事了真头痛。在房价，利率都上扬的今天，我们还要耐心地等。

但是，有挑战的地方就有机遇。这类sale是Cathy总结的比较容易拿到deal的几种情况之一。为什么？首先，这笔钱对继承者真是天上掉馅饼一样，又不是自己辛苦挣的，他们很多时候不会和我们锱铢必较。第二，一般都有多个继承者，他们之间利益不一致，所以不能最大化他们的利益。很多在年底卖房的就是这样的。明明等到春天可以卖的高些。但是继承人中有个非要这个钱过年的，你说怎么办。第三，继承者可能在外地，对本地市场不熟悉，这时候做好listing agent的工作最重要。第四，签字的是Trustee不是beneficiary，有的organizational trustee专注的不是卖到最高价，而是别的，找准了他们需要的，即使价格不是最高，也有可能拿到deal。不过天下没有免费的午餐，这种sale中有可能有各种前面说过的变数，所以我们还是要有所准备的。