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做地主可能遇到的问题 四，贷款债分坏债好债，信用卡是坏债，不能拖欠，要尽快还掉。房贷是好债，能拖就拖，不必急着还清，什么时候合适再还，先说还。
1，自住。如果家庭发生变故，收入骤减，原来年收入一下砍掉一半多，还贷成为很重的负担，手里正好有笔闲钱，又没有好的投资方向，能还清贷款余额就还了它，反正银行里的定存利息少的可怜。还有其他原因可以还清，只是举个例子，自住房还清贷款可以灵活点。
2，投资。如果已经还了很多年，剩下为数不多的余额，手里也比较宽裕，重新贷款在利率上又吃亏，干脆还掉算了。因为只有利息可以抵税，每月还贷的数目是一样的，而其中的利息和本金比例在发生变化，最初几年大部分还的是利息，三十年贷款还了二十多年后利息的比例就越来越少，抵税的作用也就越来越小。
前几天看到一篇奇闻，说的是加班的十大好处，简直是满嘴里跑舌头。我们绝大多数的人是平凡的人，我不但是凡人还是个俗人，连上班都不愿意，更别说加班了，真是林子大了什么鸟都有，其实鸟要大了也是什么林子都飞过。回忆一下当年加班的美好时光，下班不一定是披星戴月，还曾欣赏过一轮红日喷薄欲出。
不论过去现在将来都有码工、带个师字的以及各行各业的人加入到地主队伍，按说年收入十几万，二、三十万应该是衣食无忧，但是，绝大多数人的收入所得是主动收入，也就是说，当你的主动一停下来，收入立马不见或者骤减。所以， 时不时就有人来坛子上讨论挣够几个米可以退休的问题。高薪是通过付出得来的，你没有能力付出则得不到高薪。即使你有能力付出，天若有情天亦老，一朝被雷没烦恼，没有高薪收入，生活质量会下降，曾经是龙虾牛排米其林，好吃的连耳朵都会动起来。一旦变成烙饼包子炸酱面，也只好吃冰糖拌麻油，瞎嘚瑟。
房租收入是被动收入，虽然也是需要付出劳动代价，尤其是开始阶段，博观而约取，厚积而薄发，躺在沙滩上数钞票是从蹲在马桶上数铜板开始的。如果能做到轻车熟路，房租也将成为摇钱树状态，有几颗摇钱树在手自然就没什么可担心被雷和退休后的事情。房地产投资的好处是可以借鸡生蛋，再重申一下赚钱的几个途经；
1，拼体力，下策；
2，有一技之长，中策；
3，用脑力，上策；
4，投资，用钱去赚钱，上上策； 人找钱不如钱找钱，要让钱为你工作，取代为了钱而牺牲体力精力脑细胞。投资两字望文生义就是扔钱，投=扔、资=钱，所以存在风险，有可能血本无归。炒股和掏粪都是用钱去赚钱，前者还要加上烧脑，钱来也匆匆去也匆匆，今天大赚明日成空，风险大赌性强，脖子上戴雷管儿，玩悬的，是高智商游戏，仍然属于主动赚钱。我这样的粪工脑子不够用，玩不转，我可不愿意在邮轮上也要盯着股市，时间上就赔不起，做地主的黄世仁只要有个穆仁智就行了。当然，我也有IRA账户，每年会放钱进去，基本上没什么交易，处于要死不活的状态。
5，用别人的钱去赚钱则是赚钱的最高境界，也就是所谓的空手套白狼，在房地产里是运用贷款，杠杆撬出资产膨胀。道理其实很简单，女人对男人好不如勾引男人对自己好。所以卖化妆品的行业会经久不衰，说文雅点叫女为悦己者容；用俗话说是女人不化妆，白活在人间。
要想驳倒我的这些歪理不是件容易的事，但我这些叛道离经的所谓谬论也上不了台盘，歪嘴和尚，念不出正经。著书立论属于电线杆上吊暖壶，高水瓶。市面上投资理财的书籍汗牛充栋，浩如烟海，理论上云山雾罩，闪烁其词，卖瓦盆的出身，一套套的，欺负我这样没文化的人读不懂。要不就猛灌心灵鸡汤，让你看的晕晕乎乎，懵懵懂懂，迷迷瞪瞪，整个就是老头劈叉，扯蛋！我爸爸八十多岁了，步子都迈不开.....
扯远了，薯老爷有句名言，掏粪有小学水平就够了，正好我也喜欢写下里巴人的东西，只有小学生水平的文章不能要求过高。
投资房一般要求百分之二十五头款，只要不出现负现金流，南加州这里房价和房租目前仍然是上升趋势，每月还贷款只要能打平或暂时略亏欠一点就是胜利。现金流是生命线，量入为出，把握好尺度，在这个前提下，大胆掏粪，买买买，借借借，拖拖拖。把这几个字展开来说可能会又臭又长，下面通过实例分析，你可以是独眼龙相女婿，一目了然，我也不用堆积词藻，搜索枯肠。
1996年，南加garden grove，独立住宅，地不大，五千尺，十五万七千，为了叙述容易，算十六万，四万头款。知道我底细的可能会对资金来源有疑问，除了借来的那笔启动资金，我们两人还在打工，几乎是把所有的存款，采取添油战术，全都投入房市，遇到好的deal，信用卡也用过，瞎子害眼，豁出去了。
30年贷款，当时利息高，百分之十。十二万贷款每月还贷约一千，地税和其他开销两百，房租一千两百多，打平略有盈余，但不能出现空房，好在房客一住就是九年。
十年后房租上升到1800，减去1200开销=600，地税及其他开销略有增加，还要算上大的维修平均到每月里减去两百，净收入算四百，回报率从零变成百分之十以上。
十年来利率从十降到了五以下，还贷从每月一千降到六百，这样回报率就上升到百分之二十以上，投资四万，每年有近一万的纯收入，可以满足。而且其中的一半可以折旧，不用交税。
随着时间的推移，房租增长，折旧和房贷利息用作抵税的比例越来越少，27年的折旧期限已经用掉超过三分之一。什么事情都要未雨绸缪，提前做好准备，每当利率下降一两个百分点的时候，都可以考虑重新贷款，减少每月还贷额。当房价上升到一定高点，利率又是相当低点，我决定cash out。
也就是十年后房价超过四十万，重新贷款二十五万，还掉旧贷款约十万，原先的头款四万要扣出来，放到床垫下面，那是以前的本钱，即使什么都没了，本钱已经回来。除此之外，还有不少于十万块钱是从天上掉下来的馅饼，可以拿出去胡造，空手套白狼成功。
欠债还钱，借出来二十五万，每月要还$1300，再加上几百开销，$1800的房租还是略有盈余，用折旧一冲，无税可交。
零八年之前房价上升的十年里，我利用房子提出不少现金，或者两三笔贷款合并为一，便于管理。拿出来的钱一分为三，一部打回老家去；一部分留做机动，零八年后房市崩盘用到了；一部分投入股市，一万一个的基金就买了近十个，还有其他乱七八糟的股票，武大郎的脚趾头，没一个好东西。当时是傻小子睡凉炕，全凭年轻火力壮，有钱就任性，完全是胡造， P眼子拔罐子--嘬屎。没两年的功夫股票账户被拦腰斩断，尼姑生孩子，要也不是，不要也不是，只能是老太太吃铁蚕豆，暗含着。隔行如隔山，让我玩股票纯属老鼠舔猫P眼——舍命溜沟子。我算是弄明白了，在股市里我这样的小散户就是白求恩的儿子，白求干！丈母娘跺脚，悔之晚矣！好在同时在大陆买的房赚了钱，发丧娶媳妇，悲喜交加。
现在的房价达到六十万，房租是三千多，有几个这样的房子在手，即使全有贷款，也可以老神在在，为了被老板炒鱿鱼的日子随时准备着；如果有五个房已经还清贷款或者十个房有贷款，更加有底气，随时可以把老板弃之如敝履！
目前南加州的房价已经高起来，尚未达到高不可攀，危如累卵的地步，还是来看这个房。十五万用作头款，借四十五万，每月还贷需要$2400，加上地税及其他开销，没有空置率，收租打平就不错了。对于这种投资，炒股大拿们会嗤之以鼻，我也无可辩解。但是，房租百分之四的增长率如果成立，或者哪怕百分之三，少则十几年，最多不会超过二十年，房租会翻倍。
如果房租涨不上去怎么办？我没什么办法，九六年我最初进入房地产的几年里，涨二十五块钱租金房客都叽叽歪歪。今天加州的最低工资是每小时$11，2022年会达到$15，房租和房价一般情况下都是跑赢通货膨胀和工资上涨。现在有个几十万在手的人，在南加州现金只能买一个房，发发狠用贷款方式或许能搞到四，五个房，十年十五年后的成果将会十分明显，起码不会怕被炒鱿鱼。如果你说通过炒股，放定存，买指股基金也可以在这个期限做到不怕被炒鱿鱼，我也无可辩解。
投资理财不一定只有房地产一条路可走，我个人观点，房地产是最稳妥最容易判断风险的投资方式，现阶段的南加州房价已经很高，贷款买自住房没什么问题，只要三年之内不搬家卖掉就不会吃亏。贷款投资出租房你最好三思而后行，我不愿意支使瞎子去跳河。
开门见山，只谈南加州房地产。手里有几十万现金怎么办?广大的中产阶级日常生活没有问题，之所以惦记着投资，主要原因是对未来生活没有信心，生怕退休后生活质量下降。用我半年前刚买过的那个房为例，先说买这个房的缘由。如果把橙县粗分为；
上好区，
好区，
中等区，
中差区，
差区，
ladera ranch是新开发上好区，白人约占百分之八十弱，亚裔和西裔各占百分之十强，比较洛县south gate等市，橙县没有差区。我一般不投资白玉房，因为回报率低。虽然说不同的人有不同的做法，在房地产上赚钱是大概率事件，怎么做都有赚钱的可能，但我信奉做房地产有本事去打好一手烂牌，况且人贫志短，资金有限，只能从白菜房开始。当然也不是绝对，要看具体情况，我看好这个房的前景。
2000年我以二十万出头买过一个上好区的白玉房，四万头款，仅仅三年多的时间涨到三十五万，并不等钱用，头脑发热给卖掉了，今天这个房又涨到了七十多万，想起来就想抽自己大耳瓜子。所以，我总结出来的教训：可买可不买，买；可卖可不卖，不卖。加上家里另一位整天叽叽歪歪，好东西拱手让人，一咬牙一跺脚，再买个好的回来，叫花子练扑街，穷折腾。
刚买这个房因为在上好区，房客质量好，房子新，但开销大，回报率差。每月的地税，mello roos，hoa及其他加起来将近一千块钱出去了。即便是这样一年还是有将近两万块钱净收入，略超过百分之三的回报率，比放定存强的多。中上产阶级手里有大把现金的喜欢买这样的房子，不用和低端人士打交道，惹不起砂锅惹笊篱。对于有一份固定工作的中产阶级来说， 几年下来的储蓄几十万不是没可能，不管什么投资都想图个省心，不想付出太多的时间和精力。在保本的前提下，当前赚不赚钱并不重要，期望未来能发挥作用。
两万块钱里大约有一万可以折旧，不用交税，另外的一万加在其他收入里还是有两三千块钱要拿去交税。如果你目前的经济状况好，不缺钱，不妨从长计议。需要交税的一万多平均到每个月里，就算是一千块，容易计算。一千块钱能借出二十万块钱，利息可以抵税，这就意味着你可以少放二十万的头款，对于手里没有四，五十万，只有二，三十万的买这个房仍然可行，而且很安全，每年的净收入成千上万用折旧冲掉缴税。而定存的利息，即使是老鼠尾巴上的疖子，没多少脓水，但一块钱也跑不掉交税，股市里赚的钱也同样。
随着时间的推移，房租增长，每月还贷款的利息减少，此起彼伏，还是会有盈利交税的问题。那就未雨绸缪，多借钱出来，每月拿出一千五百块钱来还贷款，借出三十万，这就意味着手里有十几万存款的普通中产阶级也能买这个白玉房，最初一两年盈利很微薄，或者根本没钱赚。但是不能看表面现象，还贷本身是零存整取的储蓄形式，而且一旦房价上涨，投资的回报率会以几倍增长，杠杆的威力！当房租上涨后，接下来的几年盈利也是用折旧冲掉。二，三十年后房价房租有可能都翻了两三倍，你的投资目的已经达到，怎么交税再说。将欲取之必先予之，就是这个道理。
房地产会有周期，月满则亏，房价会出现崩盘，房租没有崩盘一说，最多出现停滞或略微下降，基本上是平稳上涨。
钱要先赚到手里，税要尽量延迟。逃税和避税完全是两个概念，前者是犯法行为，后者是游戏规则。你今天没有交税，以后要补回来，就拿折旧的二十七年半来说，你过了二十七年卖掉房子的时候，要把以前的折旧悉数补回来。你的贷款利息抵税，银行赚到了你的钱，谁赚钱谁交税， 国税局从来不会吃亏。但是你今天少交的一万块钱和二，三十年后补交的一万块钱价值根本不可同日而语，今天的一万到时能值五千就不错了。有本事的人用一万块钱能赚出几个一万，没本事的就花掉它，先图个爽字。
二十多年前，和我同时出来的同学看到有人把房子抵押出钱而愤愤不平。有房子的人不缺钱，屁能耐都没有，却能弄到钱，老子有一身的本事，借我十万八万，立马开餐馆，做生意，一年半载就能赚回来。我说你那是开窑子，做春梦，银行凭什么相信你有一身的本事?你要是拿了钱去吃喝嫖赌，银行有啥办法?你丫的要嘛嘛没有，吃嘛嘛香，吃着灯草灰放着轻巧屁，就是个大街上的烟屁，找抽！
用房子做抵押则不同，现在南加州买投资房，还是要有百分之二十五以上的头款，一个四十万的房，自己要拿出十万，然后借贷三十万，每月还利息加本金，对于银行来说是很安全的，欠债不还就就通过法律手段收回房子，不会吃亏。除非四十万的房跌到三十万以下，目前的南加州几乎没有这个可能，也许别的地方有这个可能，不在我的视线之内，没有资格评论。我现在时不时的就要强调一次，目光短浅，只经营眼前的一亩三分地，马桶里起波浪，发发P眼风而已。房地产是地域性问题，如果你是在底特律，阿拉斯加等什么地方，完全是另一码事。
杠杆作用要适可而止，用过头会变成脑袋上长瘤子，后面负担重。偷鸡不成蚀把米是小事，杠杆折断麻烦就大了，P眼里插当归，后补就晚了。所以要量力而行，正所谓傲不可长，欲不可纵，乐不可极，志不可满，老家雀下鹅蛋，硬撑大P眼，P眼太大会把心拉出去。
