房地产投资的几个基本问题（2）

2.市场研究与发掘金矿

每个地方的情况都不大一样，前面提到的几类房子情况基本都有，这就需要花些时间了解当地房地产的状况，找到真正适合自己的投资方向。

除非是本地实在房价太高（比如湾区），没办法只能异地投资，但我有朋友居然在那也有投资房。在初始阶段，我不大喜欢在外地买房，除非是升值潜力很大，可未来的事情谁说得清楚呢？能拿到手的、看得见的是最保靠的。

这就牵扯到鸡蛋不全放一个篮子里，资金有富余的话，搞点多项目也不是不行，但要有主攻方向。

关于研究本地房地产状况的方法很多，可以上网查，可以跟行家了解，可以跟Agent，投资的朋友了解，但最重要的是要实地考察。

好区就不说了，对于篮领区或者是更老些的区，实地考察很重要。去了可以看看街区的情况，包括是不是干净，Curb Appeal，有没有废弃的房子，居民种类等等，很重要的是要找些当地的居民聊天，了解一下行情。

或许你找到了一片可投资的区域，若可能的话，最好都在这个区域买房，会很利于管理。牛城不大，原来我的房子也有些散，其实也就在两个区，与我家呈三角状。后来把一个区的房子卖了，全集中在学校边上，管理起来方便多了。

我当初跑了大半年，了解各个区的情况，然后才决定投资方向。经验都是别人的，要想变成自己的，就需要自己亲自去看看，看多了，对房子的情况就会越来越了解。比如我现在，搂一眼，就大概知道房子的年代，尺寸等等。

多研究一下不同的区，或许真能打开一扇门。国人很多会歧视或不敢去一些少数族裔的区域买房，其实也没什么，我跟黑人打了十几年的交道，也没死人。人都有好有坏，就是个比例问题。

这个问题没办法说太多，各地区情况不一样，不可一概而论，重要的是要放开思路，去看看别人不大关心的地方。若是有时间的话，拿个Agent执照，这对自己买房和研究市场有很多好处。我就有这么个玩意儿，前些年主要给自己买房，也偶尔帮朋友买卖。

但不要跑偏了，投资是关键，这关乎于你以后的生活。当然了，你要是特喜欢做Agent的话，另当别论。反正我是不大喜欢，还不如干活好玩。

研究的目的就是要找到适合自己投资的地方。

3. Deal 是成败的关键

房地产投资不是去菜市场买大白菜，而是要精心挑选。所谓的Deal就是能满足你的投资要求的，Deal好的话，才最有可能最后达到自己的目标。

有了好Deal的房子，才有后来的修理、出租、管理等问题，要不然就是瞎折腾。我有个外州的朋友，在金融危机前买了个崭新的房子，以为房价很快会涨上去，然后卖掉。结果危机来了，房价下降，只好出租，过了好几年负现金流的日子，后来终于在房价恢复得差不多的时候把房子卖掉了。

找好Deal无非就是寻找更高的回报，现在方法很多，正常的Agent职业网站，Zillows，除此之外更应该关注拍卖房等。

在投资阶段，应该把很大精力花在这个方面。据说看100个房，能送5-10个Offer，能成的也就1-2个。现在对房地产感兴趣的人越来越多，找Deal也比以前难了很多，但还是有的。这是指初始阶段，有经验后，看看数据就应该知道值不值得出手了。

多跟感兴趣区域里面的人接触，有时候会有意想不到的收获。有一次我在修房子，隔壁房子的房主跑来问我是否还想买房，他的房子要卖。这是好事啊，结果谈了个零首付，价钱很不错的Deal。这一个房子每月可以给我带来2千多刀的现金流，后来又从他手上买了个房子。

在买投资房时，有一个问题还是应该注意一下。投资房不是自住房，不应该放入太多的个人感情色彩，比如“这房子看起来真漂亮！我喜欢”，但要是不能达到你的目的，买来何用？

房地产投资就是些冰冷的数字和简单的算法，能达到要求就买。

在找Deal时，有时候会斤斤计较，这个习惯不太好，尤其是在现在的市场情况下。几年前一个朋友在我的感召下也想买投资房，他的做法很简单，照我的做就行。那一年一口气在学校边上买了好几个房子，真是运气，第二年那片区基本没怎么有房子上市。

照他的话说，一个房子加几千算什么呀（那时候房价低），就当是少收几个月的房租了。没想到平常很仔细的他，买起房子来却很想得开，现在他终于靠房地产光荣退休了。

有时候要想买到低于市场价的房子，只能找到些状况不大好的房子，这就需要自己动手，这里面也有不少的利润。要是全雇人干的话，还不如买条件好的。当然这也取决于房子的价位和修理费用。每个地区情况不一样，不可一概而论，但若是在你本地，自己动动手，不失为一个好办法。只要是地基没问题，别的都好办。

很多人都知道文学城的房崇，一个北大中文系毕业的文弱书生，不也成为修房专家了吗？通过文学城，我们也成为了很好的朋友。

其实只要是差不多的Deal，长时间Run下来，总会有些收获。

这个话题也只能说这么多了，大家各显神通，找Deal去吧。

4. Money Game

房地产投资是需要本钱的，任何生意都需要。有多大能力办多大的事情，所以在跳进来之前，先算算自己有多少本钱。

投资最好的办法就是用别人的钱给自己赚钱，自己的毕竟有限。关于贷款的问题就不说了，应该没有人不懂贷款，或者说Leverage的意义。但我刚开始准备搞房地产时就不懂，学习了才明白，可惜的是那年还没拿到绿卡，银行不给投资房贷款。我只能砸锅卖铁地凑足了买第一个房子的钱，好在第二年拿到了绿卡，马上refinance，拿出了投入的资金，才使得买房工程继续了下去。

我开始时因为没本钱，有段时间为了买房借满了所有的信用卡，感谢当时的贷款政策，使得信用好的人很容易贷到款。

除了银行贷款外，还可以考虑众筹，从朋友那贷款。有些朋友有钱，但没时间投资，给个6%的利息他就很高兴。

还有个很多人知道的办法是想办法Owner Finance，我原来有近1/3的房子都是这么来的，包括现在的自住房。有些老投资者要退休，有比银行高的利息也会很高兴。要是能Owner Finance的话，Deal稍微差点也可以接受，但前提是不能赔钱。

还有个小技巧，在向银行贷款时，用一个人的名字就可以了，这样可以增加贷款数量。好些年没跟银行打交道了，也不清楚现在的规矩变成啥样。

MoneyGame无非是找到一个可持续投资的方式。

手里有些本钱会发展得快些，要是本钱太少，可以考虑先修一个状况很差的房子，然后卖掉，如此几个反复，慢慢的就会有些资金。但别忘了房地产投资的目的是拥有房子，继而达到有不断的收入，而不是光靠体力挣钱。

结束语：

其实我上面说的大多是些废话，但愿能有一两句对你有些用。跟那些大咖们比起来，我做的也很一般，只不过我对现状还满意，最重要的是LD满意，这很重要。

刚开始做的时候，很多朋友对我不了解，觉得我们两个那么高的学历，做这么没学问的行业太可惜了。我也常常问自己，这种选择对吗？

来美国的时候不知道在美国的生活会怎样，后来的发展完全超出了原来的想象力。做房地产时也不知道将来会怎样，但好歹有个简单的算法，能知道有多少房子就会有多少收入。

进入这个行业4-5年后，LD也不上班了，全靠出租房维持生活。当初的可行性目标会决定将来的成就，我原来的目标就不是很高，现在也算是达到目标了。

对于成功每个人的定义不同，我觉得要是自己满意了，家人满意了就算成功了。单从收入上来说，不少于工作薪水就算很好了，更别提带来的时间自由，心情放松等等。

从中国来到国外，不仅仅是为了挣更多的钱，在努力达到经济自由的同时，还可以更好地体验不同的文化，不同的文明。

这里思想自由是有的，经过一些年的努力达到经济自由时，就真正自由了。人最大的恐惧是对于未来不确定的恐惧，房地产投资是完全可以做到消除对未来恐惧的。

你可以早些退休，早些游览世界，也可以专心地干自己喜欢干的事情。从职场到商场是个转变，从商场到自由是另一个转变。

比起别的生意来，房地产里面的竞争少很多，除了买房子时有人跟你抢外，平时感觉不到有竞争。房子的数量是有限的，不像开餐馆。

还有个很重要的问题，就是生意伙伴。别的生意伙伴在这就不说了，但你最重要的伙伴就是你的家人，这些年要是没有我家LD的参与、帮助与支持，不可能有今天的结果。

所以，要善待你最重要的伙伴，这也算是今晚最有正能量的一句话吧。

我也就是个小康水平，别问我怎么样年收入上百万，我也不知道。但你要是努力点，弄上几百万资产还是不难的，应该比上班攒钱快多了。最后值跟初使值有很大关系，里面的数学关系就是回报率。

加油吧！但愿今晚的内容能对你有一点点小帮助。只学习没有用，最重要的是要行动。

房地产是个历练，不仅仅会带来经济效益，同时也能磨练心智和心力，使得能更看淡很多事情。从小就开始上学，然后上班，有时候缺少些磨练。