达拉斯地区六万美元投资房实例分析（1）
古语云：学医三年便谓世上无病可治，行医三载又称天下无方可用，说的是理论归理论，实际归实际，这里本人就举一个实际的案例来对房地产投资做一个分析。
这里的内容全是事实，没有加工或虚拟，也是将来对我们的经纪人和炒房团的团员培训内容。
1 买房经过：
1）送抽油烟机
2020年1月30号，周四，不下雨，早上7；20分送两个孩子去学校（一年级和二年级），回到家跟老婆说，我今天要去BONHAM(宝耐，或宝汗）把在网上买的抽烟机（外抽但出口是长方行，3英寸X10)给老赵师傅送去，（2019年在BONHAM买了一栋正在装修）。8；20分打开电脑，上MLS（经纪人房源系统），看看当地有没有什么新的房子上市，要不开车一个小时，只送个抽油烟机，不太值，看到一栋上市两天的房子： 504 Chinner St, Bonham TX 75418,要价$ 65500.
2) 房子介绍： 504 Chinner St,Bonham TX 75418, 1052 平方英尺，1979年建，占地0.36 英亩，3房2卫，2 车库，中央空调，水泥板地基，屋顶一年新。
卖主经纪公司 Fathom Realty, 经纪人 Peggy Robinson.
3) 交易实况
8；30分发Text给Peggy, is your 504 Chinner St still available? Peggy: Yes, but I got more than one offers and will present those to seller at 11am today.
Can I take a look it? Peggy: Yes, you can and I give you the lock box code now.
8;45分，把抽油烟机放到车上，一个小时之后，9；50分到了房子那，看了10分钟，估算出维修成本大约在3500-4000美元.
10；00分，上车把抽油烟机送到103 W Cunningham St， Bonham.
10；15分，发给Text to Peggy: I viewed it and I will send your a cash offer once I got home in Plano .然后上121高速公路，往回走。
10；25分，Peggy text：can you let me know what kind offer you will submit?
10；30分， 我在高速公路 Service road 停下，text：$60K ,no inspection, no termination option， closing in 12 days ，(6 万美元， 不做房屋检查，没有买主无条件取消合同的条款，12天过户）。然后在上高速，继续开。
10；35分， Peggy text： Great, seller will wait for your offer then. and no rush, we will wait for your offer until 12 noon.
10;40 分，再次停下，text Peggy: Ok, I will send you offer prior to 12 noon.
11;30 分到家，打印出银行证明，填写合同，11；59分offer sent to Peggy.
2;35分在学校接孩子放学，Peggytext: seller accepted your offer and I will bring contract to have them signed.
3;30 分，Peggytext：Peggy text: executed contract in your mail box.
3;40 分： 打电话给老婆，老婆没等我说就问：我去接孩子？答： 不是，孩子接回来了，在家里玩呢。我说，早上出去，看中一个房子，合同已经签了，我还想继续说一下这个房子的情况，被老婆打断，我不关心这些，地址发给我，过户日期，屋顶年限（用于买保险）。
4；35分，到邮局把1000美元定金放进信封，用平信寄出给产权过户公司，省下了来回2个多小时的车程。
这样，用了大5-6 个小时，就把这栋房子买下。
达拉斯地区六万美元投资房实例分享（2）
(2020-02-09 12:55:01) 下一个
达拉斯地区六万美元投资房实例分享（2）
上篇文章说的是送油烟机顺便买了个房子，这部分就讲一下问什么要买这栋房子。
2 为啥要买这栋房子？
1）Bonham 简介：人口1万余，平均房价11万，家庭平均年收入4万出头，是 Fannin县的首府，房子年交易量约120套，出租交易量不足10套。
（1) 地理位置： 距第一战区：60英（DallasMetro： Plano,Frisco,Mckinney,， Richardson,Allen,Carrollton,-----)
距第二战区：30 英里（Satellite city： Anna, Princeton,Little Elm, Mellisa, Aubery, Providence Village ----)
Bonham 属于第三战区。
我根据城市的发展年代，把达拉斯地区，根据目前的投资回报率（ROI)大小来划分为三个地区，简称三个战区，目前的投资回报率从低到高是：
第一战区： 房价35万， ROI：0-3%, 发展在2000年左右，绝大多数中国人住在这里。
第二战区： 房价 25 万，ROI：3-8%，距离第一战区 25 英里.发展在 2010年
第三战区： 房价15 万，RIO：8-15%，距离第一战区 60 英里，发展在2025年。
这里说的ROI 均是 Cash on Cash.
3）发展证据： First Walmart super center and New Bonham High School less two
years old. High way 121 快速向北推进。
投资房地产是投资未来而不是现在，这就是买这栋房子的原因。
3. 投资回报率的计算：
市场价格约10万5千美元，可出租1050 美元，地产税200美元/月，保险60美元/月，
总费用260美元/月，现金流： 1050-260= 790 美元，再扣除每月70美元左右的维修费，现金流720美元, 过户后4000美元维修，总投资额64000美元。
1） 投资回报率（Return on Investment,ROI, cash on cash): 12 months x 720 /month/64000=$ 8640/$64000= 13.50%.
2） 投资回报率（Return on equity,not cash on cash): $105000-$64000/$64000=
$41000/$64000= 64.06%
3） 复合投资回报率（前面的两项加起来）: 13.50% + 64.06%= 77.56%。
房地产投资的最主要目标是增值，如果10年之后，第三战区与第二战区，连接起来了，一不小心房价涨到了17-20万，那么你的投资回报率将会是多少呢？20年前买过房子的人心里都清楚。
做为专业的房地产投资者，第一要买的低，这样，一过户就赚到了钱，第二，每月要有现金流，最后，等着增值，这叫三管齐下，万无一失。
达拉斯地区六万美元投资房实例分享（3）
(2020-02-09 17:42:00) 下一个
达拉斯地区六万美元投资房实例分享（3）
3. 经验分享：
1）能买就买
本来去年底买的房子还在装修，在加上一月底付房地产税，没什么钱，计划第二季度再买一个，但碰上了，能买就买。
2）能买小的就不买大的
本来以前买的多数在10万左右，大约1400平方尺，没有小的，才1052尺，但3房2卫2车库，6万是非常好的。
3）能低买就低买，
房地产杀价跟杀猪不一样，不是力气活，是靠脑力和经验，当时才上市一天，就有好几个出价，如果我不想出高价，那么就要在条件上击败别人，其他买主基本不敢像我这样的条款，不做房屋检查，没有终止合同的条款，12天过户，这个条件对卖主非常有利，现金交易，没有任何意外。
4）想搞房地产投资，家里要一个人说了算，要么老公，要么老婆，千万不要搞二人转，两个人都参与。那么怎么才能让老婆不参与呢？ 你把孩子照顾好，衣服洗好，饭做好，拿自己的私房钱买房投资，为了自己的家置业添财，老婆绝对不会反对的，因为绝大多数老婆的心是肉长的。
5）不要嫌 六万美元的房子没搞头
如果你多搞几个呢？ 5 个，10个，15个呢？兵不在于多而在于精，你在第一战区，投40万，每月才有1500的现金流而且房子从40万涨到80万要比10万涨到20万难的多。
6）从来没听过这个城市
的确如此，很多人不知道这个城市（绝大多数第三战区的城市），就因为绝大多数人还不知道，我们才去投资，等大家都知道了，那就有点晚了。我在2017年房价涨的最猛的时候，就开始想到，到顶之后去那里投资，2017年的时候，就在第三战区买房投资了。
如果你能走在大多数人前面，那么你的投资回报就会比绝大多数人高。
