第一个投资房
2008年春的一个周末，几家朋友到来聚会，玩扑克抄地皮。牌桌上朋友豪频繁起身去接电话，引起其余人等的不满，纷纷要求他关机，他说是生意上的事情。朋友们都知道他一直在做投资房的勾当，买进很低价位的房子，收房客的租子。
豪那天的事情是要取消一个在外地下的定单，因为本地房价太贵，他就到周边的城市或者邻近州的Auction 市场去下定单。其他朋友都是工薪阶层，还没有一个人涉足房地产生意。虽然大家有自住房，但全是房奴，贷款利率之高，Mortgage 的80%以上都还利息了，偶尔 Check 一下账单，欠贷本金不见减少，没有谁想到还清房贷，只是在 Agent (诸如Juliana Lee) 的洗脑之下，知道买房比租房有种种好处。也没有谁会想到拥有多余的房子。哪怕是换房或者Upgrade，也是买一卖一。
既然豪的 Case 抛出，就引起一帮菜鸟的质疑。面对一群外行七嘴八舌地问着不着边际的问题，豪讨来纸笔，列出一串串数据，用数据说话。豪是北京大学数学系的高材生，数字对他来说就是小菜，信手拈来。其实在座的洗耳聆听的各位没人看得懂那些数字背后的意义。但看到豪信誓旦旦、吐沫横飞、一脸兴奋的样子，知道他是认真的，他从事的是一个有利可图的神圣副业。下面的一张照片是他当年的墨宝，我奉之为圭臬，花了好几个晚上才领悟了部分含义。
图一， 豪当年的墨宝，琢磨了好几宿。
当年的绝大多数问题已经记不得了，基本是一种低水准的提问，高水准的回答。在低来高往的互动中， 豪在回答为什么Cancel外地房的订单时说出了一句至理名言令我记忆犹新，“房价已经跌到家门口了，为什么要到外地买房”。菜鸟们问出一个最高水准的问题是，“买房到手却租不出去怎么办？”这就引出了豪的第二句至理名言，“只有租不出去的价格，没有租不出去的房子。”这种质疑式的讨教大约持续了一个多小时，搞得豪多少有些不耐烦了，抛出了一句“甭管什么样的房子，20万以下买到手都是赚钱的”。此生在豪的嘴里听到的三句质朴而又富哲理的金句，他在那个晚上全说完了。
既然豪已说到了这个程度，倘若不操作一番也对不住他的口舌。开始不知从哪下手，先收集一些书籍资料恶补一下，图二为当年网罗来的敲门砖，前些时候收拾屋子时在Attic翻出。大概看了个囫囵吞枣，有些像是拾来一把旧刀胡乱磨了两下，就匆忙上阵了。
图二， 买房前的敲门砖
领导指示，研究买房，房价定到20万，要求近期出租，远期自住，退休后有立锥之地。期待的房型是3-4卧室，2-3浴室，使用面积1600-2000平方呎，房龄20年以下。从互联网上研究房价，沿海地区的中半岛和南湾明显高于中央谷地（Central Valley）,由硅谷中心 Sunnyvale 开始算起到 Livermore, 到Tracy, 到Stockton, 到Sacramento 南边的 Elk Grove, 距离越来越远，目标房的房价指数是4、2、1、0.6、0.8，或者说 Sunnyvale 1米的房子搬到Sacramento只要 20万了。图三为硅谷中心Sunnyvale 与周边城市的相对地理位置，图四为2008年时的公路距离和房价指数的关系。
图三，硅谷中心Sunnyvale 与周边城市的地理位置
图四， 距离、地点和房价指数的关系
只有最后二个城市有可能满足领导的价位要求，但远了一点。Stockton 虽然处于房价的洼地，但治安差，距离偏远。Tracy 也有20万以下的，但都需要维修，而且原本品质越好的房子，维修工程量也越大。那时学到一个缩写词 TLC, Tender Loving Care 。查了一下意思，委婉的说法是the property needs some repairs。直白一点，干脆说 The home needs an extensive amount of remodeling。在 Tracy 看上的目标房永远是和 TLC 联系在一起的。需要 TLC 的房子一般比正常的售价低20%到40%。
5月26日星期一，Memorial Day，开车到 Tracy、Stockton、和Sacramento 南边的Elk Grove 实地考察一番，经反复比较后决定在Tracy买一个试试水。考量的因素是Tracy 为硅谷的东大门，距离 Sunnyvale 60英里，车程约一小时，是 International Highway I5, I205, 和 I580 的交汇点。在买房地理三要素中至少占了两个，交通和社区（另一个是学区，华人强调）。
首先找帮我们买自住房的 Agent，他已经是我们多年的朋友。但他没有兴趣，只好找当地的Agent，电话联系到 Bill Barringer, 一个60余岁的白人，早年在湾区的 Redwood City做工程师，后搬家到了 Tracy，干房地产生意十多年，已经做成人精。
6月7日星期六一早，领导和我如约奔到Bill的办公室，他拿出好几页的合同，充满霸王条款，让我们先签了，然后就是对Tracy房地产的总体介绍，信息量很大，还有很多宝贵的经验。他以第11街为横轴，Tracy Blvd为纵轴，将城市划分成了四个象限，第三象限是好区。他根据我们的基本要求，准备了八九个房子，大体每个区都有，就让他的儿子 Bill带我们去看房。第一个是在差区，感觉不太好，于是就和Bill说去看好区的吧。那天上午总共看了4栋房子，就到饭点了，请他吃了一顿中餐。酒足饭饱之后，头就有点晕乎，几栋房子有些分不清了，以前也从未有过一天看好几栋房子的经验，于是就和他说其它房子也不看了就找你老爹写offer吧。顺便提一下，Buy Agent 带领客户看房通常先看价位低的房，再看价位高的。
领导挑出一栋银行收回的本质好的但维修量大的房子（Foreclosure），加价$5000多，下了Offer，她的思维还停留在硅谷抢房的盛况之下。六月底，Bill来电话，“It is yours”。并告知漏雨的房顶和由此导致腐烂的窗户已被银行整治。和我们Bid 房子的人眼见房市越来越糟，纷纷如豪那样落荒而逃。因为当时除了Offer Letter 之外，没有任何其它的签字文件，Quit 出来没有任何责任。我们由第三名荣升第一，而且是孤独的第一，没人参与竞价。
Bill 在确认我们没有撤退的意思之后，找了他的伙计（Buddy）Alex作为贷款师。图五是贷款报价，无论15年还是30年固定，利率都超过6%，还要交 Point，和如今的2.5%不可同日而语。图五是当年做 Loan 时的报价单。
图五，Loan的报价单
7月3日，Home Inspection，专程奔去观摩，学习了，开眼了。数天后报告出炉，需要整治维修的项目三大项，电工、木工、水工，每大项里又有二十多项小的。领导信得过我的电工和木工能力，但水工吃不准。她说的是给你一个机会锻炼锻炼。我告诉她，叫我修，可以，但出了纰漏，水漫金山，你还要找人来善后擦屁股，要花更多冤枉钱。但领导坚持要给我机会。
7月中，Bill把 Key Box的密码告诉我们，鼓动我们去维修，领导也有此意。Bill是想把我们套牢，防止逃跑。领导是想尽早租出去，每空置一天，好几十大洋就扔到 Trash Can去了，总不能把这个烂房当真的烂在手里。下面的两张照片反映室内的情形。
7月中开始做维修更换工作。除了请人将一楼的地毯掀掉，全部换成 Laminate Wood Floor地板。其它的工程，诸如补墙、刷墙、油漆、浴缸换上玻璃拉门，水电木工的修理更换全部在领导的要求指导下亲历亲为完成。每个周末领导和我去两天，每周三我请一天假，独自去 Tracy 干一天。周一和周四去上班，五指麻木不能握紧 Mouse，周二周五体力基本恢复。下面几张是整修完成后的照片。
8月13日到当地的 Escrow 公司签字。
8月18日星期一，Bill 电话“Close Day Is Today”。
9月中，房子租了出去，这个投资房算是进入了正轨 ---- on the track。
买投资房是这辈子在财务上唯一做成功的事情，感谢豪把我带进了这个行当。豪是我们的牌长，几十副扑克牌随身携带，外加桌布，筹码，骰子，沙漏等赌博用具，均是待命于座驾里，处于一级战备状态。玩的扑克除了找朋友，就是斗地主、炒地皮，多少能和房地产扯上关系，难道真是命吗？
2008年房价开始下跌，2012年跌到谷底。我们抓住了“Falling Knight”，但付出的血和汗赢得了时间，为以后的投资房铺平了道路。多年后反应过来，过户的日子 2008、08、18是一个吉祥的数字，---- 尔宁、您发、您发、要发。
