建筑成本与价格-面粉与面包 （图）
如山
（2021年6月13日）
美国建筑材料从去年疫情的如火如荼中迅速飙升，至目前大约为疫情前的三到五倍。尤其是Lumber, 某些个别材料甚至高达 10 倍！例如 4’ x 8’ 的OSB plywood从$7多升到 $80 一块!
这一年来建筑成本中人工也上升，但远远没有建筑材料上升的幅度大。其上升幅度并非与美国通货膨胀同步，而是主要受房价全面飙升与疫情在家做装修的大量增加而驱动。木材厂受疫情影响也会减少供应，但所引起的影响应该不大。因为其工作空间相对大，并且很多都全面恢复生产了。所以还是出在需求的驱动。
美国房屋的强劲需求无疑受低利息影响。而美国沿海大城市与周边与高科技公司集中的地方，很多公司已经习惯于在家工作，一些大公司已经宣布以后都可以部分时间在家工作，从而导致了更大房子的需求，小房换大房、城市中心搬郊区甚至别的城市已经成为可能。IT人员的收入不低，所以大家所见现在很多大城市中高价房都是IT人员为抢房主力。
建筑材料的飙升导致建筑成本的大幅上升，在需求不减的情况下，必然进一步推高新房价。因为开发商、建筑商必然把升高的成本转到消费者上。尤其在相对低价的地方。因为低价区其地价占比低，建筑物占比高。同时另外一方面，建筑商在感觉目前新房成品市场价格难以承受，或者建筑所用资金预算不够，也导致暂停部分项目。
上面所说的状况对建筑商与消费者意味着什么呢？这就是我文章题目所说的“面粉与面包”的关系。
对于建新房或者刚买新房的消费者，恭喜你! 因为你手中的“成品” 已经比现在将要开始而还没开始的成本还要低。那已经完成或将要完成的房子就是已经做好的“面包”。而现在准备建的建筑成本就是面粉，比将要做的“面包”还贵。对于已经跟建筑商签了固定价格合同的消费者，就看这个建筑是否继续执行，签了可以浮动价格的消费者就得准备更多的资金了。
对建商而言，看你处于哪一种财务状况和主要是哪一种builder。建商基本分两种，有些也混合两者：一种是Spec Home builder，只建在自己拥有的土地上建自己的房，建好后自用（出租）或者放市场卖；另外一种是Custom home builder, 帮特定顾客建他们需要的房子。土地可以是顾客的，也可以是builder卖给顾客连同建筑。目前建筑成本的飙升的状况对后一种Custom builders造成的困境最大。特别是签了固定价格的。当然，前一种也增加了困难，就是到底应该暂停还是继续？本人公司就是前一种，偶尔建一间Custom home，但是屈指可数。所幸，过去两年都未曾签任何Custom Home合同。
这种建筑材料上升的状况会持续多久呢？有文章认为还需要2到3年才能消化完这种强劲需求压力。但市场价格无非是市场供求的结果。那么我们来看看供求的状况。
先看供，北美木材资源丰富，大量出口全世界。但木材厂并不能一夜之间增加，也没有投资人会因为临时的木材需求增加而增加木材厂，因为过后很可能就是产能过剩。从需求来看，利息升高等（用“等”字是因为本人认为还有很多因素）因素可以导致房子需求下跌。另外疫情居家做大装修项目的可以暂缓，尤其是疫情尾声大家都要回去上班有减少了“空闲”的人。另外，从几个渠道知道已经有部分Spec Home Builders 因为材料成本过高而暂缓停建。这些都是减少Lumber需求的因素。
“面粉与面包”价格的倒挂什么时候才能回复正常状态呢？本人不敢预测具体日期，上面说的都是因素。但回复面包价高于面粉价的正常状态是一定会的。
最后照例需要声明一下：这篇博文意在分享自己知道的行业经历，并非投资建议。永远的原则都应该是自己的钱自己作主，自己根据自己的财务状况、家庭状况等做自己的选择。
最后，谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
（下图皆网上截图，如有版权问题是告知）
