对于大多数美国人来说，拥有房屋的道路始于抵押贷款，许多购房者最终将获得传统的抵押贷款。传统贷款是由银行或抵押贷款公司等私人贷方提供的抵押贷款，但很有可能即使房屋贷款从那里开始，也不会停留在那里。这是因为一些传统贷款被出售给了联邦国家抵押贷款协会 (Fannie Mae) 或联邦住房贷款抵押公司 (Freddie Mac)。
房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 是政府资助的机构，它们购买大量住房贷款以保持资金在整个住房抵押贷款经济中的流通。房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 将他们购买的住房贷款捆绑在一起，然后在公开市场上将其作为抵押贷款支持证券出售给投资者。进行此交易是为了保持资金流动，以便更多的人可以获得贷款，从而促进美国房屋拥有率的增长。
什么是房利美？
房利美 (Fannie Mae) 于 1938 年根据国会法案创立，目的是让更多美国人能够买房。在此之前，房屋所有权很难实现，大萧条导致许多人失去家园，银行没有足够的钱来抵押贷款。 Fannie Mae 带头确保人们有钱获得长期固定利率的住房贷款。
在 1960 年代，房利美成为一家在政府赞助下的私营公司。随着 2008 年的房地产市场崩盘，房利美在因危机开始亏损后被置于联邦监管之下。今天，它仍处于托管状态，但再次盈利。
Fannie Mae 通过从贷方购买常规住房贷款，帮助为抵押贷款市场提供流动性。然后，这些贷方可以腾出资金来向更多消费者提供住房贷款。一旦 Fannie Mae 从贷方购买抵押贷款，它要么将这些抵押贷款持有在他们的投资组合中，要么将它们打包成他们在公开市场上出售的抵押贷款支持证券。
什么是房地美？
房地美是另一个政府资助的住房贷款组织。它是美国国会通过 1970 年的《紧急家庭金融法案》成立的特许私营企业。由于 2008 年的住房危机，它被政府接管，至今仍在。它在崩盘后亏损了几年，但再次盈利。
与 Fannie Mae 一样，Freddie Mac 购买传统的住房贷款，将这些贷款捆绑在一起，然后在公开市场上将它们作为抵押贷款支持证券出售给投资者。
房地美的目标是保持抵押贷款资金在整个经济中流动，支持房地产市场的稳定并提高住房负担能力。与房利美的情况一样，房地美也不直接向购房者提供贷款，而是从经批准的贷方购买符合房地美标准的抵押贷款。借贷方收到的钱作为回报，他们可以向合格的购房者提供更多贷款。由于该计划，房地美有助于促进美国的房屋所有权。
Fannie Mae vs. Freddie Mac：有什么区别？
Fannie Mae 和 Freddie Mac 之间的主要区别在于他们从谁那里购买住房贷款。 Fannie Mae 主要从商业银行购买住房贷款，而 Freddie Mac 通常从较小的银行购买抵押贷款。
房利美成立于 1938 年，总部位于华盛顿特区。房地美成立于 1970 年，总部位于弗吉尼亚州麦克莱恩。虽然 Fannie Mae 和 Freddie Mac 有一些关键差异，但它们的相同点多于不同点。
房利美和房地美如何影响您的房屋贷款
虽然房利美和房地美可能不会影响您作为房主的日常工作，但它们确实会在某些基本方面影响您获得房屋贷款的能力。房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 对他们购买的贷款有指导方针，包括借款金额、首付金额和买家的信用评分。
由于 Fannie Mae 和 Freddie Mac 为他们愿意购买的传统住房贷款设定了标准，因此确保他们提供的部分或全部贷款符合 Fannie Mae 和 Freddie Mac 设定的标准符合贷方的最佳利益。因此，即使 Fannie Mae 和 Freddie Mac 不直接向消费??者提供贷款，它们也会通过为贷方制定指导方针来影响您的贷款条款。
如果您的贷款被出售，您的贷款也会受到影响，因为您会将付款提交给与授予您贷款的公司不同的公司。您的贷款条款将保持不变。
Fannie Mae 和 Freddie Mac 为购房者提供哪些帮助？
房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 提供的计划可帮助消费者购房并成为负责任的购房者。
Fannie Mae HomeReady 抵押贷款专为信誉良好的低收入借款人设计。与标准的 Fannie Mae 抵押贷款相比，HomeReady 的首付款要求较低（低至 3%），抵押贷款保险要求也较低。与某些房屋贷款不同，使用 HomeReady 抵押贷款的借款人可以使用来自礼物和赠款的现金支付首付。信用评分要求也较低。
房地美通过其 Home Possible 抵押贷款提供类似的计划。该计划中的中低收入借款人可以支付低至 3% 的首付款，并且该计划允许非居住者共同借款人帮助主要买家获得贷款资格。该计划允许来自家庭的首付援助、雇主援助、二次融资和劳动增值，这是传统贷款所没有的。
房利美和房地美要求
Fannie Mae 和 Freddie Mac 具有相似的资格要求，其中包括：
在某些情况下，债务收入比 (DTI) 高达 43% 或 50%
在某些情况下，信用评分至少为 640 或 620
首付低至3%
近期无重大信用减损因素，如法拍forclosure、亏本卖房short sale、破产bankrupcy或收回repossesion。
借款人的收入可以通过三年的纳税申报表和 W-2 表格来验证，但也可以允许例外情况
截至 2023 年，单套房产的贷款限额为 726,200 美元，阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛为 1,089,300 美元
虽然其中一些要求可能看起来像是复杂的抵押贷款术语，但在正确的上下文中更容易理解。例如，要计算债务收入比，请将您的每月总债务支付额除以您的每月总收入。举个例子：如果您每月的总债务支付额为 3,000 美元，而您的月收入为 9,000 美元，那么您的债务收入比将为 33%。
2008 年住房危机期间的房利美和房地美
虽然 2008 年的经济衰退有多种原因，但一些专家将住房危机归咎于房利美和房地美。这些组织开始不再只购买传统贷款，还开始处理“次级”贷款。
次级贷款是风险较高的贷款，因为借款人不遵守同样严格的资格。其中一些贷款是基于负摊销的，这意味着房主只支付贷款利息，因此从未获得房屋净值。当金融危机袭来时，许多借款人拖欠贷款，从而导致了崩溃。
结果，房利美和房地美被置于联邦监管之下。当指定个人或实体对公司进行监督和控制以使其处于稳定和有偿付能力的状态时，就会发生接管。 Fannie Mae 和 Freddie Mac 至今仍处于联邦监管之下。
2008年金融危机期间，美国政府斥资1875亿美元救助房利美和房地美。这笔钱后来还给了美国纳税人和美国财政部，两家机构都再次盈利。最近有人在谈论将他们从监管中解救出来，让他们再次作为私人实体。
2023 年房利美和房地美贷款
联邦住房金融局 (FHFA) 已将房利美和房地美的合规贷款限额提高到 2023 年的 726,200美元以上。
房利美和房利美已经偿还了所有收到的救助资金，并在2012年再次盈利，2018年房利美报告的净收入为160亿美元，而房地美报告的净收入为92亿美元。 FHFA 主任正在为房利美和房地美不迟于 2024 年退出接管做准备。
关于房利美和房地美的主要事实
Fannie Mae 和 Freddie Mac 为美国房主和整个美国经济提供类似的服务。这两个机构对房主很重要，因为他们的要求通常用于制定贷款惯例的规定。了解这些机构的要点可以深入了解房利美和房地美的作用：
房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 由美国国会创立，目前处于政府监管之下。它们为抵押贷款市场提供负担能力和稳定性。
房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 要求的贷款指南会影响您的贷款条款，包括您可以借入的金额、所需的首付以及获得贷款资格所需的信用评分。
房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的购房教育计划旨在帮助更多人成为房主。
虽然房利美和房地美在 2008 年的房地产危机中艰难求生并获得了救助资金，但它们在 2012 年得以复苏并再次盈利。它们可能会在 2024 年之前解除监管，甚至更早。
无论您是购买抵押贷款还是已经拥有房屋，您都可能直接受到 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的影响。了解这些分支机构的运作方式并了解它们的异同可以帮助您作为房主做出更明智的决定。
* 原创作者，德州地产经纪
