对于大部分家庭来说，购买房产可能是一生中最大的单笔花费。而房产净值在家庭财富里的比例，也是不容小觑的。
如果我是用抵押贷款买的房子，几年后，我在房子里的净值会慢慢增长。这主要来自两个因素：
- 房价的上涨
- 贷款额的减少
过了5年，房价涨到了130万，而贷款额只有70万。那么我在房子里的净值就是：
130万- 70 万 = 60万
如果我什么也不做，这60万净值就躺着房子里面睡大觉，每年给我的收益就是0%！
那么如何发动这些钱，让它们帮我挣更多的钱呢？
通常有下面三种作法，可以把房子里的净值拿出了用于投资，以产生更多的财富。
一、 房屋净值信用额度，即Home Equity Line of Credit（HELOC）
HELOC是一个类似信用卡的产品。我们去银行申请之后将获得信用额度，比如10万元。通常这个额度持续10年，在这10年间可以按需求使用这个额度。
如果需要用钱，就从这个额度里取钱，但是还了钱之后额度就会恢复到最初的水平。不过，一旦到达了信用额度的年限，将不能再每个月使用这笔钱，之后你就需要按月还贷。
这种产品的额度有限。其利息通常是浮动的，而且比普通的房屋抵押贷款高。所以，我不是很喜欢这个产品
二、 房屋净值贷款，即Home Equity Loan
和HELOC不同，我们可以一次性拿到全额的贷款金额，之后每个月还本金加利息。这相当于房贷之外的第二个“小房贷”。
房屋净值贷款的利率通常是固定利率，因此利率风险低于HELOC。
按照本文上面的例子，你可以申请一个净值贷款，把净值里的30万拿出了买第二套投资房，或者投资股票基金。
三、套现再融资，即Cash Out Refinance
这是一种Refinance，和普通Refinance的唯一的区别就是我们把贷款变大了。
按照上面的例子，我可以去银行，重新做一个新的房贷，房贷规模是现在房价的80%，即104万。那么我可以从银行获得的现金就是：
104万 - 70万 = 34万
套现再融资的利息率和普通再贷款的利息率，几乎一模一样。而且我们既可以选择30年固定利息，也可以选择可变利息房贷，即ARM。
这是我比较喜欢的做法。事实上，过去十几年，我家就是持续用套现再融资，从房子里拿出净值，投资指数基金。我们通常会在下面两种情况下作套现再融资：
- 市场上贷款利息下降时
- 房屋里的净值积累到了一定程度，比如可以贷出10万美元以上
100万 × (13% - 3%) = 10万
10年下来，我就额外获得了超过100万的财富！
注意，套现再融资也有风险，即会重置房贷的周期，这会延长还清房贷的时间。比如我在2020年买了一个房子，贷款期限是30年，那么理论上2050年就会还清房贷。如果我在2025年做了套现再融资，并选择同样的30年期限，那么我要到2055年，才会还清贷款。
当然，我们可以在将来重新做一个15年的贷款，或者在退休之前，一次性把贷款还完。因此，这个风险不是很大，不足为虑。
另外，由于股市有波动风险，所以每年的收益不是固定的；而房贷利息率是确定。所以，我们要留一点安全边际。如果房贷利息率超过5%，我就会等待一段时间，在利率更低的时候再去做套现再融资。
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