什么是 DSCR 贷款？
DSCR 贷款（Debt Service Coverage Ratio Loan，债务服务覆盖率贷款）是一种主要用于投资房产的贷款方式，特别适合房产投资者，因为它不需要核算借款人的个人收入，而是基于房产本身的租金收入来评估贷款资格。DSCR 贷款的计算方式
DSCR（债务服务覆盖率）= 物业每月净租金收入 ÷ 每月贷款本息（PITI）- DSCR = 1.0 → 物业的租金收入刚好覆盖每月贷款支出。
- DSCR > 1.0 → 物业的租金收入超过贷款支出，投资更稳健，容易获得贷款。
- DSCR → 物业的租金收入不足以支付贷款，贷款机构可能会要求更高首付或调整贷款条款。
- 物业的月租金收入：$2,500
- 贷款的本息（PITI）：$2,000
- DSCR = 2,500 ÷ 2,000 = 1.25 → 贷款机构通常要求 DSCR ≥ 1.0-1.25 才会批准贷款。
DSCR 贷款的优点
无需个人收入证明：适合自雇人士、无固定工资或收入难以核算的投资者。审批流程更简单：不需要提供 W-2、个人税表等，只看房产本身的收益能力。
适用于投资房产：可用于购买或再融资出租房（1-4 单元住宅）。
贷款金额较高：如果房产的 DSCR 足够高，可以获得较大贷款额度。
DSCR 贷款的缺点
首付较高：通常要求20%-25% 首付，比传统贷款略高。利率较高：因风险较大，DSCR 贷款的利率一般比常规贷款高 0.5%-1%。
房产必须有足够租金：如果租金收入不足，贷款可能难以获批。
适合 DSCR 贷款的人群
房产投资者（持有多套房产的买家）自雇人士、企业主（收入不稳定或税表难以证明收入）
希望快速获得贷款（不想提交复杂的收入审核文件）
计划长期持有出租物业（靠租金收入覆盖贷款）
DSCR 贷款 vs. 传统贷款
| 贷款类型 | 申请要求 | 审核标准 | 适用人群 |
|---|---|---|---|
| DSCR 贷款 | 无需个人收入 | 主要看租金收入（DSCR≥1.0） | 投资房产买家 |
| 传统房贷 | 需要 W-2/税表 | 个人收入 + 信用评分 | 自住房买家 |
