购房退税需谨慎，欺诈之念切莫存

经常有客户问我：“我们是第一次在多伦多买房，可以申请房地产转让税（Land transfer tax)的优惠吗？”

比如，疫情期间，一位南亚新移民在加拿大从未购房，但在海外曾拥有一套小公寓，来加之前已售出。他希望以首次购房者的身份申请税务优惠，并让我咨询律师是否有变通办法。律师表示：“只需在我面前签署一份首次购房声明表格（First-Time Home Buyer Statement），声明自己从未拥有过房产，即可申请退税。”

然而，问题在于，如果该买家在其他场合（如移民申请、留学签证）曾申报过在海外拥有房产的信息，这种矛盾可能会被税务部门发现。一旦被认定为虚假陈述（misrepresentation）或税务欺诈（tax fraud），后果将十分严重：不仅需要退还已获得的退税款，还可能面临最高相当于退税金额100%的罚款，甚至留下永久的不良记录。

安省房地产转让税的起源与演变

安省的房地产转让税始于1974年4月，旨在为省财政提供稳定的收入来源。最初的税率为： $0 - $35,000部分：0.3%， 超过$35,000部分：0.6%。

随着省政府开支的飙升，政府逐步调高了税。截至2025年，税率为：

• $0 - $55,000：0.5%

• $55,001 - $250,000：1.0%

• $250,001 - $400,000：1.5%

• $400,001 - $2,000,000：2.0%

• 超过$2,000,000：2.5%

此外，自2008年起，多伦多市额外征收与省级等额的市级土地转让税（Municipal Land Transfer Tax）。

首次购房者的退税政策

为帮助首次购房者减轻负担，安省政府推出了退税政策，2017年1月1日起省级最高退税可达$4,000，多伦多市级最高退税可达$4,475。

常见误区和风险提醒

1. 全球范围内持有过房产均不符合退税资格。无论房产位于何处，只要曾经拥有，即不符合资格，

2. 即使自己未出资，自己名下曾经有过房产，也不符合退税资格。只要自己的名字出现在产权记录上，即视为拥有，

3. 父母为协助子女贷款而持有1%产权，子女占99%：在这种情况下，子女可以按其99%的产权比例享受退税，

4. 夫妻共同购房，其中一方曾购房：例如，男方曾购房，女方未购房，共同购买新房时，若双方各持有50%产权，则女方的50%产权可申请退税，男方则不符合资格。

5， 退税仅限于首次购买自住房，投资房没有资格申请。

购房过程中，最好如实申报，切勿心存侥幸。此文仅供参考。

https://www.ontario.ca/document/land-transfer-tax/land-transfer-tax-refunds-first-time-homebuyers