漫谈美国的房地产市场与房地产投资

·卢　光·

二００五年七月，发烧的美国房地产市场达到了疯颠的顶峰，随即开始降温。以笔者所居住的大华盛顿地区的房地产市场为例：我们看到，地产经纪人用“价格升级的条款”去抢房子的现象已经成为消失了的记忆。查查目前已经上市的房子，很多都闲置数月以上。尽管有的房子自我标榜“内在美”，仍然是无人问津。而那些勉强卖掉的房子，往往都是大大低于同类房屋的市场标价，并且还要给买主提供过户帮助之类的回扣。与此同时，建商们也老实谨慎多了，不仅没有频频提价，反而开始折价销售新房。有的建商甚至宣称是“跳楼价”销售（“你的买价是我们的花费！”）。此外，各大建商还施展种种花招（诸如：白送各种选项；白送一年“房主协会”费用；免付头款；免费提供全部过户费用；提供４０年的低息贷款；等等）诱惑买主去签合同。看看美国媒体公开的文字，诸如：今年“７月份房地产市场数据出奇的差。二手房成交量较去年同期下降１１.２％，较上月下降４.１％。新建房成交量则较去年同期下降２１.６％，较上月下降４.３％。未售出新房量为１３年来新高，而开发商信心则跌至１５年来新低。”再看看大牌建商们的跌跌不休的股票（例如：ＫＢ　Ｈｏｍｅ　５２周的股价是从＄８１跌到＄３７；Ｐｕｌｔｅ　Ｈｏｍｅｓ　５２周的股价是从＄４６跌倒＄２６；Ｔｏｌｌ　Ｂｒｏｔｈｅｒｓ　５２周的股价是从＄４７跌倒＄２２；Ｂｅａｚｅｒ　Ｈｏｍｅｓ　５２周的股价是从＄８２跌到＄３５。）。这一切都明示着一个不争的事实：由于供大于求，当前美国相当一部分地区的房地产市场已经进入了“买方市场”。也就是说，当前的行情，有利于买方用更挑剔的眼光去筛选并杀价购置房地产。

如今，我们有必要理顺自己的思路，以便抓住种种赚钱的机会。如果我们决定继续玩房地产投资，那么，我们应该琢磨两个方面的问题：一是：这种“买方市场”大概会持续多长的时间？二是：在这种“买方市场”中如何玩得轻松愉快？

要想回答第一个问题，我们必须首先透彻地理解房地产市场的基本规律。我们都知道，美国经济制度是以“市场经济”作为基本的指导原则，而“市场经济”的最基本原理就是顺应供求关系。任何人只要能够在市场经济中，用自己的经济活动去满足社会某一方面的需求，他就应该获利。这么一想，在美国赚钱真是很简单。难怪世界各地有许多人，虽然不通英文，居然也敢于偷渡到美国来赚钱。这是因为他们可以满足一些特殊而具体的工作需求。

房地产的社会功能是为人们提供栖身之处和工作的空间，这是人类最基本的生存之需要。房地产在所有的现代社会制度中都被界定为“真正的财产”。房地产的这种特殊性，持续地引诱着无数的投资者，这样，也就不可避免地产生出强烈的商业性竞争。例如：按照房地产行业的惯例，出租公寓应该保持有百分之二十五左右的空房率。若空房率太低，就表明房租偏低，房东应该以提高房租的方式来增加获利。反之，若空房率太高，房东则应该适当降低房租。如果某一个公寓总是住满房客而获利丰厚，势必招来其他的投资者在类似的地段修建公寓，以便分享利润。如此这般的激烈竞争，一直会持续到利润摊薄，使投资者无大利可图之时才会停止。我们早都在国内的政治经济学中知道，资本主义社会的痼疾并不是物资的短缺，而是物质的极大丰富而出现的生产过剩。笔者相信，全美国的房地产市场从来也没有发生过住房紧缺的现象（在美国，笔者从来没有听说过：已经结婚的两口子，还在因为没有住房而分居）。在任何时候，你翻开任何当地的报纸，都可以非常容易地找到一个合乎你身份的栖身之处。

读者也许会问：既然美国的住房从来就不紧缺，那么，为何房价在近几年疯涨？依笔者之见，这是由于：一、美国政府在“九、一一” 之后放松银根，美元贬值，使得不少人以购买房地产作为保值的方式；二、美国股市大崩盘引起的大量流动资本向房地产市场转移；三、由于初始的房价上涨而刺激起来的大众的集合性的投机心态，“买涨不买跌”；“买高卖更高”成了大众的口头禅；四、建商无穷无尽的贪婪，趁此机会大把捞钱；五、地产经纪人和贷款经纪人的推波助澜；六、美国联邦储备委员会前主席格林斯潘老谋深算的策划；等等。一旦普通美国人的贪欲被刺激起来，就会形成任何人也无法抗拒的癫疯的巨大力量。一时间，东南西北，美国几乎所有的房地产都在持续上涨，连痴呆的房主也在莫名其妙之中自称是房地产投资专家。一句话，谁只要一接触了房地产，谁立即就拥有了点石成金的魔法。神了！这种疯狂，与股票市场上的疯狂牛市具有一模一样的心理基础。普通美国人深怕错失迅速发财的机会，不顾一切冲进房地产市场，正如当年人人都在抢购股票一般。当集合的普通人失去了理性之时，任何忠告完全无济于事。想想当年，一个没有任何盈利的上市公司，其疯狂攀升的股价竟然会达到每股三、四百美元。这与一套公寓可以卖到几百万美元是如出一辙，完全是利令智昏！

然而，房价天天涨，终究会涨到大大超出普通人支付能力的地步。这时，普通人捉襟见肘，只有“望屋兴叹”而已。一旦房价失去大众的支持，疯狂的冲力就是强弩之末，“新房倒爷”们也就无利可图。一旦失去了“新房倒爷”们的煽风点火，“为虎作伥”，建商们就必须小心翼翼。不过，虽然眼前美国房地产市场已经开始降温，但我们仍然没有看到房地产市场如同２０００年股票市场一般的大崩盘。何也？这是由于前几年房价增值太快，不少房主都在房子上积累了很多的资本净值。大家都还可以依靠资本净值而再支撑一些时间。

依笔者之见，房价的疯涨，根本没有给普通美国人什么真正的好处。一模一样的房子，凭空就地打滚，房价就翻了一倍以上。然而，普通美国人的收入并没有打滚翻番。２００５年美国人的收入中间值，也就是三、四万左右（注：不同的计算方式和不同分类方式，会导致不同的结果），与２００１年相比，并无实质性的增长。如此的收入水平，怎么买得起全美国中间值为二十几万美元的房子？根据银行在审批贷款时控制风险的常规，购房者只能购买房价大致等于其年收入三倍左右的房子。看看旧金山，看看纽约，房子的中间值甚至高达六、七十万美元！真是难以想象。难道加州人、纽约客，人人都是大款么？现在，美国人必须要为疯涨的房价付出沉重的代价。他们不得不支付更高的地产税和更高的抵押贷款，或者更高的月租。这必然使美国人在其它方面的开支相应减少，从而大大降低了普通美国人的生活质量。当美国人口袋空空的时候，最方便的办法就是从房子的资本净值中掏钱。这样，在很快掏空资本净值的同时，美国人的负债比率就更高了。一旦在生活和工作中发生不曾预料各种问题（诸如：婚变、病变、公司倒闭，裁员失业，等等），房主支付不了抵押贷款，房子就会被银行拍卖。在一个房价疯涨、抢房成风的房地产市场上，银行并不担心拍卖房子。然而，当房价平缓之时，银行多半被迫大打折扣。记得笔者谈判过一次买卖，银行坚持要卖到两千美元。其理由是要给两位地产经纪人每位支付一千美元的佣金。显然，当银行被迫卖房，他们多半都会损失大大。在美国正常的房地产市场上，应该是有活跃的银行拍卖房屋，政府拍卖房屋，以及种种的新旧房屋拍卖活动（笔者参与过很多次这种活动，并为客户成交很好的买卖）。而这种拍卖活动，给需要购置房地产的普通人充分的机会以低价购置房地产。笔者相信，只有当这种局面再次出现在美国的房地产市场上之时，房价才会有实质性的大跌。所以，要回答我们的第一个问题：这种“买方市场”大概会持续多长的时间？笔者认为：大概需要三年左右，我们才会看到很多的折价的房屋拍卖活动出现。一旦房价低到有利可图之时，才会重新刺激人们购置房地产的投机心态。然后，我们就会再次看到“买高卖更高”的抢房现象。于是“卖方市场”又悄然而至。

至于第二个问题：在这种“买方市场”中如何玩得轻松愉快？我们知道，在美国玩房地产投资，除了当“房地产倒爷”之外，还可以“玩装修”和“当地主”。房地产投资不同于自住，投资者必须以获利为基本目标。以 “当地主”为例，房地产投资者必须改变思路，不可以再把“地段，地段，地段”作为房地产投资的信条，而要把“现金流入，现金流入，现金流入”作为绝对重要的优先考量。为了获得足够的“现金流入”，读者需要对出租房屋的价值有一个大致的估价，最简单的方法是：月租的一百倍，就是出租房屋合理的价格。例如：某房东出租一栋独立屋，在报纸上打出的广告是月租三千美元，那么，该独立屋的合理房价就是三十万美元。换句话说，一栋价值三十万美元的出租式房地产，每年可以获得百分之十左右的利润（注意，在这里必须扣除两个月的房租，作为地税，房屋保险，维修，等等必要的花费）。这是玩房地产必须的获利底线。如果一笔出租房地产投资，获利还不到百分之十，那么，就不值得考虑。当你看到一处房地产，喊价六十万美元，而同等房屋的月租仅仅是两千五百美元。你应该立即知道，这里的房价偏高，很难在这里做出租式的房地产投资生意。如果是玩１００％抵押贷款购房，风险就更高。因为月租抵挡不住贷款的月供以及其它花费。相反，如果某地区的连栋屋，月租是八百美元左右，而房屋的市价却只有六万左右，那么，你可以很快地知道，这里的房价偏低，容易当地主赚钱。

记得笔者最初考察巴尔迪摩市的房地产之时，不禁为当地的房价之低大为吃惊。资料表明，有的房子，甚至是以“一个美元＄１”成交。笔者亲自察看过的房子，标价从几百美元到几千美元不等。然而，同类房子的出租收入，往往可以达到月租六百美元至八百美元。笔者的一位客户决定冒险一试，从信用卡帐户花了八千美金买进一处四十号公路大街边上的全砖结构三卧室一厕连栋屋，随即雇人修缮。没想到，还没有装修完毕，就有不少人找上门来，希望住进。结果，他选择了一位有政府资助的房客，月租八百，每月由政府直接把官方的支票寄到家里。他初战告捷，信心倍增，接着再玩了几把，都不错。另外一处房地产，靠近巴尔迪摩有名的大公园和霍普金斯医学院（据说该医学院在全美国排名第一），也是八千美元买进，月租八百给普通的工薪人士，至今并没有什么麻烦。当他看到该房地产附近的房子目前已经开始卖到十几、二十万美元之时，也就对驱车五十英里去巴尔迪摩没有太大的抱怨了。

至于这类房地产投资的回报率，如果仅仅计算现金成本（也就是说，不去计算这位客户的劳务花费），应该算成是“无穷大”。请看收支概况：第一、客户一概用信用卡的钱去支付所有花费，从买房到装修，连工带料，统共不足两万美金；第二、出租之后不久，做了一次抵押贷款，从银行拿到四万美元现钞；第三、从四万美元现钞的抵押贷款之中，拨出两万美元去还清所有的信用卡公司债务，还剩余两万现钞放进他的腰包（也许应该算成支付给他的劳务费用）；第四、月租八百美金，除了拿去支付银行抵押贷款的月供之外，还有四百多美元的盈余；第五、目前该房地产的市值，至少是十万美元，已经抵押贷款拿出了四万美元，还有六万美元左右的资本净值；第六、该房地产还有很好的成长潜力。事实上，这位客户并没有投入任何资本，应该算成是“零”资本投资，而回报却是四方面的：１、房地产本身拥有的资本净值；２、房地产还有相当的增值潜力；３、两万美元现钞；４、月租扣除月供之后，每月的四百多美元盈余。用这四个方面的收入去除以“零”资本投资，岂不就是“无穷大”的回报率吗？

关于“玩装修”，笔者也可以贡献一个例子：２００４年，一位客户在哥伦比亚市花六万五千美元购置一套两卧室一厕“康多（Ｃｏｎｄｏ）”。他决定亲自出马，以 “洋插队”的健康心态，以劳逸结合的宽松进度，尝试“涂脂抹粉”装修法。边学边干，耗时两月，整个花费不足三千美元，主要用于换新厨房设备和地毯，最后以十三万五千美元上市，轻松出手。“洋插队”带来了“洋收成”：实习两月，获净利超过五万美元。值得分享的是：这位客户也是精心设计一个“空手套白狼”的游戏。第一，从高利贷商人手中融资购房；第二，全部用信用卡支付所有装修花费；第三、一旦过户，现钞到手，立即偿还所有债务，做到无债一身轻。

写到这里，笔者深深领悟到美国资本主义的特征之一：就是充分地给个人创造条件，鼓励个人去“空手套白狼”。只要你具有“空手套白狼”的胆识，就不愁没有资本。不过，话又说回来，并非每一个人都敢于、都愿意去玩“空手套白狼”的游戏。想想看：在空山旷野，孤独一人，手无寸铁，面对恶狼，也确实需要一些胆量和谋略去套住白狼。请读者扪心自问：在这种恶劣的环境之中，敢玩一把么？

真正高明的房地产投资家，必须是深谋远虑而灵活机动，以“获利”作为主要目标。他们毫不在乎什么“买方市场”“卖方市场”。只要房地产市场存在，就可以玩得轻松愉快，到处都是“空手套白狼”的机会。还记得股市上高明交易家的口头禅么？“熊赚钱，牛赚钱；只有蠢猪被宰割。”