发表于 2006-12-27
【卓兰大陆】先介绍一下情况。我已经工作3年了，老公之前一直在读PHD。去年年底开始工作了。我们很早之前就计划等他一找到工作就开始买房。由于老公做的是wall street的工作，所以我们买房子必须在靠近NYC的地方，那就是NJ北部了。我们一直在Boston住，对NJ一点也不熟悉，刚搬去时根本不知道哪个town好。老公公司大部分人都是在NJ买的房子，所以还是很容易打听到的。比较好的town有Morris Town, Westfield, Summit, Milburn, Livingston等等。这些town学区都很好，交通也方便，当然房子就很贵，但是这就是NJ的房价，靠近NYC，没办法。
先说一下我们的 budget，65万左右。知道哪些town比较好以后，我们并没有着急找realtor（也不是不打算找，只是当时想对各个town有个了解，定了在哪个town买房子再找 realtor〕。从3个月之前开始，我和老公每个周末都去这些town转悠，主要目的是感觉一下环境，看看自己喜不喜欢。那时候刚好是卖房子的高峰期，每个周末都有open house，所以我们每次不管到哪个town去转悠，都能碰上好多open house,我们都一个不放过地直接进去看（很多都是不需要预约的〕。看房子的时候，卖主的realtor得知我们还没有agent的时候，都想做我们的 agent,我们就找个借口说还没决定啊，blah, blah，拒绝了，因为我们不想找卖主的agent也做我们的agent.
就这样一连看了快2个月，上面说的那几个town的基本上都去转过了。看了那么多房子，有些相法了。第一，不能买太旧的房子。NJ北部好区的房子都很旧，动不动就是20年代，30年代的。我和老公都没有照顾房子的经验，所以我们定下来一至少要买50年代后的房子。第二，比较了ranch,split, colonial,cape code这些style，最喜欢的还是colonial，split也还行，所以定下来，最好是买colonial,没有就买split。
回来总结了一下，Summit和Milburn太贵，1 million的房子都是70－80年旧的，而且很小，是绝对的富人区，但是交通很方便，有火车。Westfield和livingston各个方面都差不多，但是westfield有火车到NYC，livingston没有。但是westfield开车到NYC比livingston要远10分钟左右。就是由于有火车，westfield同样的房子livingston贵10万左右。最主要的是westfield的房子也很旧，我们看了好几个都是30年代的房子，新房子也有，但是都是1 million以上。我老公现在是在jersey city的office上班，不用去NYC里面。从livingston开车到他上班的地方大概20－30分钟。另外，livingston有到NYC的 bus,大概40分钟到Manhattan。考虑一番之后，我们决定在livingston买房。Livingston的缺点也就是没火车。因为老公刚上班，几年内不会动。几年后，如果老公到NYC上班了，那可以坐bus上班。再说了，几年后说不定就把房子卖了再去其他地方买呢。关键是我们实在不愿意花 60多万买个30年代的房子。
定下来Livingston之后，我们就每星期去那儿看open house，也打算开始找个realtor了。这个town另外一个好处是离一个mall很近，大概开车10分钟。那个mall里有金门超市，有 Costco，有Homedepot，基本上我们需要的都很近。就在我们打算找realtor的时候，看到了一个sell by owner的房子（也就是我们后来买的拉〕。是个colonial，要价66万。50年代盖的，4 bedroom, 2.5 bathroom, livingroom, family room, dining room, game room。外面也很新，我和老公一看就挺喜欢的。但是，我们是外行啊，只是自己看着喜欢，不知道这房子到底好不好啊。
这里要提到另外一点。我们有个阿姨，住在我前面说的Westfield,退休了，刚考了realtor执照。于是，我们找个一个周末，带阿姨过来帮我们看了看房子。阿姨都60多岁了，自己买卖过房子好几次，又考了realtor，虽然做realtor的实战经验可能不足，但是大致看一下房子还是很有经验的，甚至比找 realtor还好。因为realtor大多劝你买房子，不一定告诉你房子有那些缺点。但是阿姨不一样，有什么问题都会告诉我们。结果阿姨一看这个房子外面，就说very good。首先roof 很新，而且是最好的材料，很长时间不用换。窗户也很新，很好。siding也很新。这些都是费钱的大头。yard很方正，很大，比较平。进屋以后，阿姨也帮我们看的很仔细，问得很仔细，attic都上去看了甚至连厨房的柜子有一个special的设计，都发现并告诉我们说很好。她问了很多我们没有想到和注意到的问题，弄得连卖主都觉得我们很有经验（我们没说带realtor来看，只说是我们的阿姨〕，肃然起敬啊。看完之后，我们告诉阿姨要价66万，阿姨说很值得买，房子很好，至少没有大毛病。这里要说明一点，我已经说过，这位阿姨住在westfield，那里因为有火车所以比livingston贵，她是按照他们那边的价格说66万很便宜，到了我们这边，应该便宜一些。我们当时的想法就是让阿姨来帮我们看房子的好坏，至于价钱我们自己研究。知道房子本身很好之后，我们心里一块石头落地了，准备给offer了。
在给offer之前，这个town很多房子我们都看过了。但是为了更保险，更清楚地了解价格，我们决定找个realtor，目的是让他带我们看他手里的房子，了解价格，当然我们没有告诉他已经看中了一个sell by owner的房子。找realtor的好处是他可以告诉你近期买卖的房子，要价和成交价。带我们看房子的时候，可以根据要价和房子好坏，大致告诉可以还到多少。就这样，我们自己看的open house，再加上realtor带我们看的房子，这个town里面符合我们budget和要求的房子，可以说至少80％我们都看过了。这时候我和老公心里完全有谱了。于是出了第一个offer,58.5万。出这个价钱是有原因的，因为双方都没有agent,所以可以减掉6％的realtor fee,然后再在这个基础上减一些。不过，这是第一个offer,我们也没希望卖主能同意。讨价还价的日子在后头呢。
不出所料，卖主说offer太低了。前面已经说过，我们很喜欢这个房子，打算一直盯下去的。于是我们给了第二个offer，60万。给offer的时候，我们和卖主talk了一下，让卖主觉得我们很有诚意。顺便说一下，卖主卖房子的原因是她正在盖一个新房子，想快点腾出资金。于是，我们给第二个offer 的时候，提了一个我们的优势：我们的closing时间很flexible,甚至可以让他close以后再租给他住一个月。这一点是很大的优势。我之所以想到也是因为有好几个同事买房子的时候都是这样。卖主心里很清楚，他的房子说是8月初盖好，但是不可能100％肯定，而同时他却想早点close，把钱拿到手。所以，要是可以先拿到钱，确定不用在搬新房子之前再零时搬家（他有2个baby)，是再好不过的了。而这对我们也没什么损失，反证他们交房租，我们也不是急着住进去。很明显，卖主动心了，对我们第二个offer的反映也不那么冷淡了，但是仍然说比较低。我们的打算是62万拿到手。因为6％的realtor fee是差不多4万，如果他把房子给realtor卖，拿到手最多也只有62万，而且买的人总要还一点吧？于是，我们给了第三次offer，61.4万。本来准备是让卖主再还一下，然后我们提高到62万的底线。谁知道，过了2天，卖主打电话来说，虽然我们的offer偏低，但是还是接受了。前提是房子尽快 close，然后他们租一个月。由于我们没有realtor，所以打算请一个好一点的律师,确保合同万无一失。准备合同这个环节没什么特别的，只是有一点，因为我们close之后要把房子租出去一个月，所以要确保合同中cover在这一个月期间可能发生的任何破坏。只要合同说到了就没问题了。
另外一个需要我们做的事就是找mortgage了。一开始我们一直跟着bankrate.come看，打电话，后来发现那上面的rate都不低，而且各种费用很高。一个刚买了房子的同事说可以看看local的中文报纸。后来发现这个做法是对的，local的rate相对好很多。打了无数次电话之后，我们定了一个martgage bank的rate,7/1ARM,5.0，我们是jumbo loan，这个利率已经很好了。这里提一下，建议找mortage的时候，最好找本身就是lender的，不要找agent，因为agent就等于中间又多了一环，肯定又会剥削一点。于是，我们lock了rate,45天有效，然后开始申请贷款。一般来说，刚给第一个offer的时候，买方就要提供贷款的prearrpoval letter，而提供这封信必须要先check买方的信用。由于我们有一个朋友做mortgage，她和我们很熟，就没check credit，帮我们发了一封信（注：发preapproval的和最后你用的银行不一定要是一样的。〕就是因为我们图方便，很快出现了一个大问题。正式开始申请贷款时，银行首先要check credit。我和老公从来没有bad record,没有late pay,没有mini pay的经历，自己觉得信用应该很好。谁知道，查出来我的信用790，我老公只有640！！！那么，我们就没办法拿到最低的rate。要知道，除了一张信用卡之外，我用的所有的卡都是老公的付卡，也就是说我和他的信用应该差不多。于是，我们要了详细的credit report，发现了问题！！有人不知道用什么方法，用我老公的名字申请了一张信用卡，花了钱，却几个月没付帐单。这一下就降低了我老公的信用分数。怎么办？mortgage银行让我们立刻向信用卡公司dispute，说我们从来没有申请过那张卡。大家都知道，在美国，想打电话dispute个什么事，要花多少时间啊。我们不知打了多少电话，终于接受了我们的dispute，但是说要调查，如果情况属实，会把信用改回来，但是normally takes 1 month。要知道，我们只lock了45天的rate，哪有一个月时间去等信用卡公司处理啊。这时候，我们那个做mortgage的朋友帮了大忙。她告诉我们，遇到这种情况，可以申请一个临时地credit increase，一般银行会接受。于是，我们又打了N多电话，给信用卡公司，给credit fraud部门，给credit公司，又交了＄100，搞得心力憔悴，终于在mortgage银行要求的deadline之前改回了信用，保住了5.0的利率。拿到了银行的committment letter.所以，给各位MM的教训是：一定要在准备买房钱至少一个月check自己的信用，哪怕自己花个＄20钱，这比起以后不能贷到最低的利率，简直不值一提。
忘了说inspection。刚开始让阿姨帮我们看的只是外部的大方向，合同签订之后，当然要做inspection。我们还做了白蚁和铅的inspection。Inspection出来之后，果然和阿姨说的差不多。都是小问题，比如，后门破了，要换一个啊。大门口的石头台阶没有扶手啊，烟囱上要加一个cover 啊。。。我们打电话问了一下，所以维修加起来估计2000多块钱便可以搞定。由于签合同时，我们明确同意后门自己换，所以合同中写的是维修如不超过800 块，则我们自己负责。超过＄800再商量。要知道，一个SFH，随便修修也不止＄800。于是我们要求卖主维修，或者减＄1400房价。前面说过，卖主有2个小Baby，又在盖房子，在加上他是警察，所以根本没时间修东西。刚开始我们提出的维修或减价的要求都是通过我们的律师通知他们的律师，然后再通知卖主。不知道是不是律师不够卖力，反证一直不愿意修，也不减价，就是紧咬着不动。后来，老公和我商量了一下，打算自己给卖主打个电话，诚恳地商量一下。我们分析了当时的情况，就是＄1400的事。双方都已经花钱了（请了律师〕，也花了时间。要是为了这＄1400，cancel合同的话，都浪费了钱，而且卖主还要花至少2个月时间才能再卖出房子。而且我们一直喜欢这个房子啊， blahblah......最后可能卖主觉得又拖2个月的话，他新房子的贷款都不只多交＄1400，所以给我们打电话说同意减少＄1400。这里的经验是，不能全靠律师。有时候他们照章办事，过于死板，而且不一定尽心尽力。必要时要是要自己亲力而为。
接着写。。。终于要close了，前几天一直忙着和律师折腾，根本没心思更新。既然提到律师，就先说说律师。从买房子到现在，麻烦事不少，但是我觉得律师是最麻烦的，也是最没辙的。我也没有什么建议，就说说我与律师打的交道巴。我们的律师，也是上面那个阿姨介绍的，是个美国老头，估计6，70了，号称在NJ很有威望，卖方律师是他侄字辈的人。请他以后，问题来了。他每星期一，五不上班，其他3天每天12点还不到office，就他这schedule，不知道拖了我们多少天啊。关键是，律师对耽误时间什么的不付任何责任，哪怕 rate lock到期了，close不了，买不成房子，他也没任何责任。而且，他是律师啊，你打官司也打不过他啊。我和老公实在没办法，每天打电话去push，竟然被他说成是麻烦最多的客户，我们也不管了，随他说去。好不容易，我们这边都弄好了，就等对方律师办一些文件，可是对方律师又是一连一个星期不见人影。我们没办法，只好找sellor，sellor也急了，满世界的找，最后终于在rate到期前5天找到了，今天才把closing date定下来。总的来说，这两个律师把我们弄的非常紧张被动。
我觉得和律师打交道是最痛苦的经历。也没有什么好办法杜绝，只能建议从最开始就要push律师，否则挤到最后，准没好事。房屋贷款：我们的mortgage agent人非常好，她没有主动给我们介绍房屋保险的代理，怕有互相帮衬之嫌疑。是我们自己问她的，被告知两个公司不错，一个是predential,一个是Allstate。我们保的是replacement value，因为我们要同时保车和房子，所以综合比下来，还是Allstate比较便宜，另外Allstate的车保险好象比较好，于是我们就用了 Allstate。
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