也说说买房投资 - 杠杆的作用

引子：
傲坛卧虎藏龙，高人云集。希望投资高手们能指正小文。

小臭鼬说了：
“你有10万，投资退休基金，升10%，你净资产11万，赚1万（10%）

10万投资于50万的房（两成首期），升10%，房值55万，卖房还银行余贷40万手上剩15万，你净资产15万，赚5万（50%）.这就是杠杆的作用”

这买房投资的杠杆的作用看上去似乎挺明了。但是，这个例子过于简单，其中忽略了许多不可忽略的因素。

我们每个人在买房投资时，都希望投资房能够大幅度上涨。从目前澳洲的经济和房价上涨情况来看，似乎所有买房的投资人都偿到了甜头。然而我们还得关注一下上涨幅度和速度。让我回到小臭鼬的例子。

“10万投资于50万的房（两成首期），升10%，房值55万，卖房还银行余贷40万手上剩15万，你净资产15万，赚5万（50%）”

首先，资产增值速度是不一定。





假设10万投资于50万的房，房价资产增值速度分别在一年，两年，三年内升值10%，
并在三年后出售。这其中，你自住一年，然后出租(避免Capital Gain Tax)。我们
先算一下交接费用。
1。政府税收 ：$24，210 (Stamp Duty and Transfer fee)



2。律师费用：$1，000
3。仲介费用：550，000 * 2.5% = $13，750 (当你出售房产时的费用,这还要看你如何和仲介讨价还价。他们的收费在2% 到3%之间)
4。三年间40万贷款的利息扣除两年房租收入：(400，000 * 6% ) * 3 - 300 *52 *2= 72，000 -31，200 = $40，800。

在忽略其他费用的情况下，下面我们来比较投资效益：
CASE A：一年升值10%
总开销：$79，760
表面上三年资产增值：$150，000
恭喜你，投资10万，净进$70，240

CASE B：两年升值10% (每年升值5%)
总开销：$79，760
表面上三年资产增值：$75，000
投资10万，三年你净赔$4，760

CASE C：三年升值10%
总开销：$79，760
表面上三年资产增值：$50，000
投资10万，你净赔$29，760

CASE D：
投资10万存银行5%一年利息，你净进$15，000

以上只是一个粗略的计算。并没有考虑报税上的好处及利率调整等因素。

另外，如果房价下跌，这10万投资又会有什么样的汇报了？所以说，买房投资并不能简单化。调房子和选股票在某种意义上来说是差不多的。