一个典型房地产炒家的得意算盘。(ZT)

一个典型房地产炒家的得意算盘。


来源: va_landlord 于 07-06-15 19:24:26


现在房地产市值300万。贷款200万。
十年后翻一番，600万。贷款剩170万。6% 利率。三十年固定利率。
目前月负$12000(PI)+$3000(TI)+1000(HOA)= $16000
房租$16000.

今后十年内，每年租金涨5%， 月租金，月余及年余如下：
2007 16000 0 0
2008 16800 800 9600
2009 17640 1640 19680
2010 18522 2522 30264
2011 19448 3448 41377
2012 20421 4421 53046
2013 21442 5442 65298
2014 22514 6514 78163
2015 23639 7639 91671
2016 24821 8821 105855
2017 26062 10062 120748

每月剩余租金再投资，按照百分之十的利润，是二十三万。以下计算。

2007 $0 $0
2008 $9,600 $9,600 （= 0 * 1.1+9600）
2009 $19,680 $30,240
2010 $30,264 $51,912
2011 $41,377 $74,668
2012 $53,046 $98,561
2013 $65,298 $123,649
2014 $78,163 $149,991
2015 $91,671 $177,651
2016 $105,855 $206,694
2017 $120,748 $237,188

那么，净资产是：

600万-170万+23万 = $453万。

假若用剩余租金每年再买一栋30万的房子。前几年剩余租金不够，要用现有房子的净值或用工资补贴。后几年用不完。租金与花费持平。那么。
年份// 买入房价//总市值（所有）//贷款（每栋）//十年后贷款余额（每栋）
2008 300000 300000 270000 225461
2009 321000 642000 288900 247353
2010 343470 1030410 309123 270826
2011 367513 1470052 330762 295992
2012 393239 1966194 353915 322859
2013 420766 2524593 378689 351878
2014 450219 3151534 405197 382863
2015 481734 3853876 433561 416062
2016 515456 4639103 463910 451644
2017 551538 5515378 496384 489762

十年后贷款总额是最后一栏的总和 = $3,454,700

今后十年投资效益 = $5,515,378 - $3,454,700 = $2,060,677

净资产是 $600 - $170 + $206 = $636 万。

可以退休了。