本文于2008年1月24日发表于www.focus.cn
在此介绍一下在美国的对于商业房地产贷款时的审核标准，该标准对于商业房地产的投资具有很重要的参考价值。
首先这里所说的商业房地产是指具有租金收入的商业地产即 INCOME PROPERTY，比如产权酒店，购物中心，零售铺位，办公楼等而不包括不产生收入的商业房地产，如教堂，土地等。
一 什么是DSCR？
DSCR是DEBT SERVICE COVERAGE RATIO的缩写，具体的中文我也不是很清楚或者如何翻译，暂时可以译为收入贷款比。
(一)DEBT SERVICE：DEBT SREVICE就是每年要支付的贷款，这与住宅贷款是一样的。
(二)净经营收入(NET OPERATING INCOME)：也就是全年的总租金收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。
DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，即年净经营收入/年贷款额(NET OPERATING INCOME/DEBT SERVICE。
这个数值不用百分比，一般美国的银行会要求DSCR大于1.2，才会批准贷款，低于1.2就不会。
DSCR有很多种用途，请看下面的计算。
二 案例研究：
一个产权式酒店单位，销售价100万(美元或RMB)，30%首期，30年固定利率7%，经营成本是租金的30%，银行要求DSCR大于1.2才批准贷款，请计算每月租金要多少才能符合要求？
答：
(一)先计算每月的贷款额，DEBT SERVICE，首期30万，贷款是70万，30年固定利率，7%，得出每月的贷款是4657元，每年是55880元，即DEBT SERVICE=55880。
(二)把每月的租金设为X， 一年的租金就是12X，那么净经营收入就是70%12X(经营成本占租金的30%)，所以净经营收入=8.4X。
(三)每月租金的计算：银行要求DSCR至少等于1.2，所以年经营收入/年贷款=8.4X/55880=1.2
X=1.2x55880/8.4=7982
每月租金要7982元才能满足银行的贷款审核标准，如果租金达不到7982元，那么就要增加首期的数量，直到符合银行的要求为止，这在商业房地产贷款中，很常见，但是如果买主没有财力投入高比例的首期，就不可能贷到款的。
(四)DSCR的其他用途：
1 已知每月租金的情况下，就可以知道卖主的价格是否在合理的区间内。
2 利率高低对于商业房地产的影响，用于可行性研究。
3 在其他因素已知的情况下，推算最低首期。
(五)我们来计算一下投资回报率ROI(现金投资回报率)：
投资回报率ROI=净现金收入/首期=净经营收入-贷款额/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000=11168/300000=3.7%，跟存入银行差别不大。
每年的净现金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元。
(六)CAP RATE的计算：
CAP RATE=净经营收入/销售价=0.7x12x7982/100万=6.7% CAP RATE在合理的范围内。
商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在投资的时候，商业地产是比较理性和专业的，这就是DSCR的最大作用。
三 商业房地产的市场价格分析
我们都知道，在住宅上，是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)来分析的。
在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，CAP RATE，净现金收入(NET CASH FLOW)，DSCR等来综合评定一个商业房地产的市场价格(MARKET PRICE 或 MARKT VALUE)。
(一)对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。
(二)对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。
(三)对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。
(四)对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。
总的来说，商业房地产的规则是与住宅不同的，商业房地产经纪人应该更加专业一些。
高云堂于达拉斯
