多伦多华人商城的若干典型场景： 1996 年 － 刚刚建成的太古广场内冷冷清清，客流稀少。众多的商家都在惨淡经营。地产经纪走过，声声抱怨。一些小业主实在顶不住了，只得以 6 万余加元 (145 sq. ft 的商铺 ) 或 12 万余（ 290 sq. ft 的商铺）的低价抛售。而某些实力雄厚的投资家微笑着入场了，“抄底”接盘，怀着对于将来市场的必胜信念。 2008 年 ：太古广场早已成为华人商城的“一哥”，人气鼎盛，生意兴隆，其商铺的投资回报和价位一直在创新高。如 145 sq. ft 商铺的售价已高达 30 万以上，而 290 sq. ft 的则高达 60 万左右！在比较好的位置，更是一铺难求！ 大街对面，“锦绣中华”第一期商城内，则在重演当年太古广场刚刚开张时惨淡经营的一幕。。。那边厢，位于市中心的 Aura 大厦底层可直通地铁站的商铺楼花单位即将发售。尽管价格不菲，依然有大量买家踊跃求购。据笔者所知，华人并不是此处求购者的主力。
以上类似的场景将会持续性周期性地重演。为何商铺投资会出现这种“ 几家欢乐几家愁”的现象？笔者根据 多年专业经验在此谈谈自己的切身体会，希望能够对于投资者有所裨益。重点是讨论多伦多商铺投资的特点和风险控制问题。
笔者将多伦多商铺投资的特点归纳为：稀缺性，慢热性，长期性，高回报性，高风险性
1. 稀缺性： 西人大商城（ Indoor Mall ）内的商铺都是只租不卖的。在西人购物商场 (Plaza) 内也不可能买到单间的商铺。在老城区要投资商铺只能买“上居下铺” ( Store With Apt/Office). 在多伦多，正是太古广场首开了室内商城内每间商铺都可以分开买卖的先例，其意义在于使小业主也可能投资商铺。目前，这种分产权式商铺主要面向华人流行（往往由西人和华人联合开发），但印巴裔，中东裔，韩裔，及西人也在逐步跟进。事实上， 在多伦多投资分产权式或 共管物业式商铺 的选择是屈指可数的。
2. 慢热性： 与中国的大城市相比，多伦多可说是地广人稀，市场不够繁荣，消费群体也不够大。一个新开设的华人商城，需要更多的时间来培育市场。企望商场一开便生意火爆黄金万两是不现实的。例如太古广场，历经 10 年，才迎来了场面的火爆。所幸的是，大多伦多华人的数量已经从 1990’s 的十几万到了现在的 60 余万，并且还在不断增长。这将使华人新商场的市场培育期越来越短。这对于投资者无疑是个利好现象。
3. 长期性： 在多伦多开发一个新商城的过程相当复杂：征地－报批－出售－申请贷款－民意调查－解决可能的纠纷，再次报批－修改－批准－政府颁发建造许可－动工，验收－注册产权等，所以开发周期较长，一般数年，延长或推迟都是常见的。再加上商铺开发的分期性和新商场的慢热性，无疑投资商铺楼花或新商铺是一种长线投资！在新商城的初期，客流稀少不足为奇，故此时商铺的价位和投资回报都不会太理想。企图通过短期炒作而快速赢利的想法是不现实也是不可靠的。但随着人气的积累，生意必定会逐步兴隆。商铺价位当然也要节节高涨。所以，投资商铺楼花者或新商铺者要有长期坚持的心理准备。要坚信只要商城的位置好，长期坚持下去就一定会有高回报。
4. 高回报性 ：投资的精髓在于前瞻性的眼光！ “商铺是金”、“一铺养三代”的说法在中港台和加拿大华人圈都逐渐深入人心。投资商铺有着许多优点，有意者可以参看笔者发表过的有关文章。众多实例都表明了商铺投资的高回报性。如当初若以 2万余（6万余的35%）投资太古一间小铺子，租金收入从当初的数百元逐步增加至目前的2,300加元，现在以31万售出，想想看其平时的租金收入中现金流是多少，投资总回报又是多少？！
5. 高风险性： 然而，这种高回报是没有保证的！高回报性往往与高风险相伴。这个世界上没有十全十美万无一失的好事。套用一句话：“房（股）市有风险，投资者要慎入”。投资成功的例子举不胜举，而投资失败的例子也比比皆是。但可以确认的是，由于房地产市场长期来看必定上升的特性，投资成功的比例必定大大高于失败的比例。所以，重要的是如何去尽量规避或控制商铺投资的风险。
多伦多商铺投资的风险控制：风险控制是与投资者个性，眼光与实力紧密相关的
首先，扪心自问一下：你的个性是进取型还是保守型，还是中间型？你的经济实力如何？你的财商和投资眼光如何？你的抗风险能力如何？
1. 投资商铺楼花的风险最大，但回报也可能最大。投资土地的周期最长，甚至可能到你的子孙时才能够有最大的收益。投资商铺现房最为稳妥，但增长空间和赢利空间也比较小。
2. 如果你个性保守，经济状况不够好，或患得患失，或没有抗风险能力，建议你不要投资商铺，尤其是不要投资商铺楼花。否则，一有负面信息，你就可能忧心忡忡寝食难安；如果商城初期的状况不佳，你就可能顶不住，甚至可能亏本抛出。
3. 如果你个性进取或乐观，经济实力较强，有较强抗风险能力，注重长线投资，你的选择是最大的，即适合投资商铺楼花甚至土地，也适合投资商铺现房，甚至适合承受着风险“抄底”进入，“人弃我取”。你的风险最大，但回报也将最大！
4. 如果你是中间型的，你可以投资商铺楼花或现房或土地，但不适合“抄底”。
5. 当然，无论何时何地，都要以投资好地段的商铺为宜。投资回报和投资潜力比价位要重要得多。至于如何投资好的商铺物业和有哪些投资良机，是个相当复杂的专业性问题。欢迎有意者致电笔者讨论。
2008-8-3
朱威, Broker
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