地产“价涨量跌”是危险信号
21世纪经济报道 贾海峰 北京报道 2009-10-12 22:39:47
住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门纷纷通过不同形式，就当前房地产市场形势，发出自己的声音。
10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院则发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”，指出9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。
而住建部日前也全文发表了一篇该部部长姜伟新的署名文章，姜伟新指出必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。
危险的信号
较之2008年出现的“价涨量跌”现象，上述国土部土地勘测院发布的“房地产行业价涨量跌现象探析”（以下简称“报告”）中指出，2009年6月份之后出现的全国性“价涨量跌”现象，是一个危险的信号。
上述“报告”中指出，6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降——6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，而7月份就下降到了8000万平方米以下。
“报告”中认为，今年4月份以后的房地产市场复苏是国内扩大内需等政策刺激下造成的。尤其是企业贷款增加，而又不投入生产性领域，转而将资金投向房地产市场寻求高利益回报。社会投资者在国企资金等流动性资金的带领下，也都纷纷介入房地产市场，形成了今年6月份为高峰的一轮房地产市场上升。
但是，这种上升的持续性比较差，仅仅是在3个月之后，也就是7月份开始就呈现了全面下跌的态势。
中国房地产和住宅研究会副会长顾云昌9日在易居克尔瑞“2009三季度企业销售情况报告”会上指出，9月份和10月份的行情仍旧会持续7-8月份的走势，但是房价明显已经成为交易量的杀伤器。
易居克尔瑞发布的研究报告称，根据房地产公司销售20强研究的报告结果，房价已经成为各主要房地产上市公司销售量下降的主要原因。
对比7月份克尔瑞发布的上半年房地产企业销售20强报告可以看出，今年第三季度房屋销售数据出现了微妙的变化。销售冠军万科从第一的位子上掉下来，一向以大盘、低价著称的恒大地产则快速上升。
万科的排位变化尤其值得人们关注。其第三季度销售金额为120.8亿元，销售面积122.57万平方米，分别位于第二和第四。而在上半年的报告中，万科各项指标都处于第一。
今年上半年，万科销售房屋平均单价约是8819元/平方米，而第三季度的平均房价就达到了9855元/平方米，房价上涨10.5%；今年上半年单价销售最低的世纪金源集团，销售单价是3346元/平方米，而今年第三季度的销售房价就达到了3712元/平方米。虽然绝对单价仍然很低，但是较之上半年的销售单价则上涨了10.8%。
而第三季度以123.30亿元的销售业绩快速蹿升到第一位的恒大地产，对比其上半年和第三季度的销售单价变化，却有另外一个意思：记者综合计算后发现，恒大地产今年上半年销售单价是5318元/平方米，第三季度销售单价是5353元/平方米，仅涨价0.6%。
中国房地产测评中心主任龙胜平说，恒大跃升房地产企业20强销售第一，说明了以上市和扩大销售额为目的的销售策略，跑赢了以单个项目利润为追求的模式。
“报告”也指出，土地购置面积和开工面积大幅度下降，导致了房屋供应量减少，如果没有相应的调控政策出台，则房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降，而国内房地产市场也将维持这个“价涨量跌”的趋势。
调控契机
还有2个月就到年底，去年年底出台的为期一年的稳定房地产市场的政策是否会调整，就成了市场关注的热点。
上述国土部的“报告”中指出，在实体经济恢复不到位的情况下，房地产扶持政策会将该行业变成一个投机和投资的行业。7月份以后市场表现出来的价涨量跌的行情，就说明了市场的犹豫和观望。
“报告”指出，应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展，增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。
例如，实行土地供应结构多元化，继续加强对保障性安居工程和中小户型房屋的供地，控制高档房屋供地，从源头上抑制企业投机行为。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松此前向记者表示，建议国务院落实之前出台的开发商竣工时间和建设标准的合同的规定，将开发商建设、竣工时间等写入土地出让合同，政府依据合同监管开发商开发进度，可以有效防止囤地。
一位接近国土部的专家则指出，年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。并不是说要稳定房地产投资就对房地产高投机行为放任不管，积累泡沫而发生较大的系统风险。可以采取具体政策对房地产市场比较明显的问题进行局部调整，不建议对2008年底出台的稳定房地产市场的政策进行大幅度调整，但是有些扶植性政策可以废除。
不过，也有些专家认为当前房地产市场情况不构成对房地产行业实行紧缩性调控的理由。顾云昌表示，“金九银十”出现的交易量下降问题，只是个别城市的问题。市场交易量在9月份以后出现了企稳，就说明了市场将走向一个稳定发展的时期。
因此，2010年是否就要对房地产市场进行紧缩性调控，依然要看2010年宏观经济的开局怎么样。
