[MIAT] 拿美国上次房产泡沫后期的例子来说，房市后期的典型迹象就是二三线城市房子抢疯，那时最典型的就是亚特兰大，ＬＡＳＶＥＧＡＳ，ＳＡＣＲＡＭＥＮＴＯ，凤凰城，佛州开始疯长，而最先开始的成熟大都市却缓慢下来，后来居上的小兄弟却生龙活虎。那时候２００６年我就发现这个情况，觉得好奇怪而引以为戒。在华府ＢＢＳ上警告大家注意房子可能到达后期。其实原因很简单，当人们在成熟大都市到达一定价位买不起的时候，会自然把二，三级城市的房价炒上去，他们以大城市的房价为基准，认为二，三级城市的房价很“便宜”，是个好买卖。但他们忽视了一个问题，二，三级城市没有大城市的土地紧缺和人口众多的因素，没有房价上涨的根本理由，所以二，三级城市的上涨基本都是空中楼阁，尽管绝对价比大都市区便宜，但决不是任何ＤＥＡＬ，而成为比大城市更大的泡沫。结果很清楚，美国的二，三线城市的跌幅比大都市惨多了。ＦＬＯＲＩＤＡ掉了５０％以上，目前还在跌，但纽约的曼哈顿只跌了２０％不到，好像已经到底了。这种情况合理吗？很合理，尽管曼哈顿比ＯＲＬＡＮＤＯ贵多了，但曼哈顿价格还是合理的。
世界上不管哪个地方，房市泡沫的发展都遵循一个规律，泡沫在有名的大都市开始，在二，三，甚至四线城市结束。中国不会例外。目前中国的房市泡沫明显到达后期了，二三线城市房子开始抢疯了，没有房子的人开始恐惧了，以前最不愿买房的人也快动摇了。我们不知道何时到达破灭的时候，但泡沫后期的症状越来越明显了。
大家读读下面的消息吧：
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中国二三线城市房子抢疯了 网友晒各地房价 Local Access打往中国电话卡1.3￠/分种
文章来源: 经济半小时 于 2009-12-12 16:28:27
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中国二三线城市房子抢疯了 网友晒各地房价 经济半小时
成都年末购房热如同抢年货 捂盘抢购成恶性循环
疯狂的房子：成都篇
（执行主编：鄢闻余 记者：李想 摄像：樊金峰）
《经济半小时》栏目在各网站上展开了百万网友房价问卷调查，您所在的城市房价是多少？您认
为推动这一轮房价上涨的原因是什么？房价还会不会涨下去？截止今天下午，已经有近50万名网友参加了我们的调查，也期待有更多的观众能积极参与，发表自己的看法。
在展开这次网络问卷调查的同时，我们的记者对几个城市的房价进行了实地调查。前两天我们关注了北京上海的楼市，今天我们就到二线城市成都去看看。
楼盘开盘，购房队伍浩荡望不到边
2009年11月28日，星期六的早晨，当很多人还在睡梦中的时候，位于成都市锦江区的牛沙路已经热闹起来。今天是这个叫做镏金岁月楼盘开盘的日子，上午不到8点，购房者就已经排起了长龙，浩浩荡荡的队伍一眼望不到边。而在签到处，不断地还有购房者赶来。
记者：“您多少号？”
购房者：“800多。”
这位购房者告诉记者，这次镏金岁月开出首批次600余套房源，但是自己排的是800多号，因此他很担心选不上房。而在签到册上，记者看到，有人甚至是1171号。除此之外，还有一些没能提前排到号的购房者正四处求号。
购房者：“我想买号。”
记者：“我们也想买一个。”
购房者：“都想买，哪个不想买。”
记者：“你们100多号是哪天排到的？”
购房者：“当天是排通宵。”
上午十点，购房者越聚越多，汽车、自行车停满了街道两旁，让这条本来就不宽敞的道路一度拥堵不堪。而此时，在位于成都市郊区接近郫县境内的炎华置信西江月楼盘，也同样上演着这样热闹的场面。
此次炎华置信西江月推出300套房源，但提前排号的客户已接近700号。这一家三口是456号，中午还没被叫到选房，他们只好泡方便面充饥。而此时售楼处内，一片热火朝天的繁忙景象，销控表、沙盘、签约处，到处都是人。不停的有红点被贴上销控表，一些单元直接放上了售罄的标志。
“价钱都没看清楚就签了，不签就来不及了。”
下午五点，记者再次碰到这一家三口，他们终于办理完最后一道购房手续，他们告诉记者，等他们进场的时候，有意向的几套房子都没了，最后只好随便选了一套，整个选房时间不超过2分钟，交钱倒是足足排了2个小时，而在售楼处外面等了整整7个小时。
购房者：“就好像打仗一样，还得托关系。”
行至年末，这样的场景在成都楼市随处可见。这是12月5日，正基城市主场开始排号，早上不到9点，就已经发出了160余个号。
这是12月6日，力迅领筑下午两点正式开始排号，但是不少购房者半夜三四点就来排队了。
购房者：“心里不踏实，睡着不踏实，因为好像定的人有300、400，然后就出来的房源只有100到200，反正我觉得就是说，因为你付出了这么多，最后就是说熬一个通宵也没关系的。”
这是11月29日，位于成都市郊区的北湖印象楼盘，一个自称是新农村安置房、三年才能办产权证、不能按揭的项目，同样吸引了众多购房者，推出180套房源，提前排过号的已有164号。
在楼市火爆的背景下，替人排队等业务也出现了。
售楼小姐：“找到一个人，他是排的十多号（位置），那就肯定能选到房子了，然后他是要300块钱，那天我过来的时候，看到一号、二号、三号都卖出去了，就头一天，前天晚上，三千块钱一个号。
人们慌着排号、慌着选房，似乎把买房当成抢年货一般。根据成都市正合地产统计显示，截止2009年11月底，成都市市区商品住宅成交量达到1380.97万平方米，已经全面超越2007年全年，创下新的历史最高水平。
与此同时，成都市二手房交易量也创下新高。在成都市房产办证大厅，记者看到，尽管是周日，却依然是一片繁忙的景象，早上九点刚过，各个柜台前就排起了长长的队伍。记者了解到，截止2009年11月23日，成都市房产办证大厅共办理46719套私房买卖过户，同比增加116.96%；与市场交易火爆的 2007年相比还增加6440套。为了缓解压力，房产办证大厅从12月起，在继续坚持每天下班后延时服务的基础上，周六、周日也全天开展服务。
年末购房热，谁在强化购房者抢购心理？
尽管在房价上是二线城市，但我们在成都看到的年末购房热，火爆程度丝毫不亚于北京和上海，甚至有过之而无不及。看来眼下这轮购房热已经蔓延到全国不少地方，成为一种普遍现象。
国家统计局昨天公布的数据就说，今年前11个月，全国商品住宅销售面积同比增长54.4%，商品住宅销售额同比增长91.5%，全国70个大中城市11月份房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，房价不仅在上涨，而且上涨的脚步还在加快。
其实，按照房地产市场往年的惯例，九十月份才是购房高峰，有金九银十的说法，常常到了年底市场就该开始转入淡季。但为什么今年却打破了这条规律，年底突显购房热？我们再来了解一下成都购房者的想法。
李老师是成都一所民办学校的英语老师，2002年，她从老家达州来到成都打工，后来女儿也来成都上大学，有时候丈夫还会过来看望她们，但这些年来她一直住在这间面积不过几平米的学校宿舍里，一直渴望在成都有个自己的家，但犹豫了7年都没敢下手的她，最近果断做出决定，按揭买下了一套50多平米的房子。
“就下狠心，怕它又涨，因为感觉到又要涨，再不买以后就更贵了，所以就这样就定了。”
房价一天比一天高，给很多购房者带来了前所未有的紧迫感。
购房者谌宜男：“就是一周一个价吧，一周涨两、三百，你要是再不买的话，一个月涨得钱可能工资都进去了。”
谌宜男和杨洋是典型的80后小夫妻，工作时间不长，没有什么积蓄，首付得靠父母支援。今年7月他们看中了青羊区一个楼盘的房子，当时房价为每平米 8000元，但是到了9月房价迅速涨到每平米9000元，11月他们好不容易把首付凑够，但是被告知房价又涨了750元，而最近则直接涨到了每平米 10600元。不到半年时间，房价上涨了两千多，让他们体会到了什么叫计划跟不上房价变化。
购房者杨洋：“对我们来说是威胁性，在这种情况下，造成我们心理的一种压力，造成我们一种，可能我们叫急不可待。”
在采访中，很多购房者都有着同样的感受。
“前面那个楼盘就是，刚开始5800，6800，7800，现在8200，几天就涨了八百元。”
涨价似乎是2009年成都楼市的一个主题，尤其进入9月之后，价格上涨迅速，根据正合地产统计数据显示，11月份市区成交均价达到每平方米6418元，比年初有了1000元的涨幅，也全面超越了2007年的最高水平。
而不断高企的房价甚至推动了成都烂尾楼的集体复苏。这栋位于红星路二段的锦都公寓，在经过八年反复停工与修建后，将在明年6月正式完工交房。售楼人员告诉记者，自从今年8月开盘以来，卖得出奇的好，目前所剩房源不多。
售楼人员：“最便宜的是10300，最贵的12500。”
8年前的烂尾楼，现在卖到1.25万元/平米，这应该是开发商在当年难以意料的天价。在这个大好行情下，成都中心城区多个停工项目被盘活：11月30 日，这栋在总府路与暑袜北二街交会处矗立了10年之久的“深圳大厦”以1.24亿元成功拍卖。在此之前，这栋因债务纠纷已停工约15年的龙舟大厦，也正式恢复建设。
房价急剧上涨，救了成都的烂尾楼，却苦了那些需要房子的老百姓。从对几位购房者的采访中，我们能感受到大家都有这样一种担心，怕现在不买房，今后更买不起房。正是在这种担忧的驱使下，不少人现在纷纷入市。
现在回想年初的时候，不少城市的楼盘还在打折促销，真是有种恍若隔世的感觉。这正印证了一种心态，买涨不买跌。但又是谁在强化购房者的这种抢购心理？
房价为什么涨？
前面我们看到，成都楼市在接近年底的时候，出现了一股热销风潮。不少购房者面对节节上升的房价，发现他们现在买一套合适的房子难上加难，购房已经变成了抢房。
在这种消费心理背后，我们不难发现一种恐慌情绪正在购房者中间蔓延。凭着这么多年对房价的观察，他们普遍担心楼市再出现大幅回调的可能性微乎其微，如果现在不出手，后悔药只会越吃越多。而瞄准了购房者的这种心理，开发商又做出了什么样的举动？房价为什么涨？
最近几个月一直在看房的杨洋夫妇经常遇到这样的经历。想下手选购自己心仪已久的户型，却被告知，头一天开盘的100多套已售完，销售人员提示他们，过几天会推这栋楼剩下几十套房源，您到时可以来选购。明明是一个单元的房子，可就是挤牙膏似的往外推，对于这种做法，成都开发商也是直言不讳。
开发商：“没有项目说，我房子两千户全部一起卖了，不可能的，一般它都是一点点开，它不会全部开的，全部开的话，房子没有涨价过程了。”
这位售楼人员所在的上海东韵项目，一期共6栋楼，大概将分4次开盘，目前将要推出的一、三号楼均价为7800元，与三个月前首次开盘时的6300元相比，足足涨了1500元，而下批次推出的二号楼还会继续上涨。
“下一批是8200，8700，然后这些都是一万多。”
这个叫傲视门的楼盘，一共就剩下不到10套房源，售楼人员告诉记者，下次开盘时，价格至少上涨1000元达到每平米13000元，而这个楼盘4月底开盘时的价格仅在8000元。饥饿似的营销手段让开发商频繁开盘，少量多次的市场供应，造成房价不断上涨。
保利某楼盘：“这栋没有开，下周或是下下周可能要开这一栋，这栋价格又要涨3%，每开一栋涨3%是这样一个规律。”
销售时间拉得长，利润空间就越大。与此同时，还制造出了紧张的气氛。
“如果说你本来就开三分之一，三分之一都卖完了，那这样子媒体宣传一下，开盘就清盘，这样影响就比较好。”
面对“抢购”的局面，购房者只好加入排号的队伍。但这正是开发商蓄水的手段，借此试探市场反应，因此制定开盘数量和价格。
“如果排号量大的话，可能推出来就要多一些。”
售楼人员告诉记者，虽然有规定，拿了预售证后10天之内必须开盘，但并没有要求开发商一次性得把预售许可证领完，因此，可以根据销售策略，按栋领取预售证，然后分批推售。
如果排号好的话，我们在开盘前一、两天就把就把三号楼领了，如果说它排得不好的话，我们三号楼先不去领这样子。
虽然管理部门三令五申不准捂盘，但可谓是上有政策下有对策。除此之外，记者还发现，银行在房贷方面也依然打着擦边球。
“应该说从8月份到10月份的时候我这两个月的时候，然后中央电视台曝光，成都还有上海、北京就是说二套房政策就是违规操作曝光之后，二套房政策收紧，你还清了还算第二套。但是到现在为止12月份样子，政策又宽松了。”
除了第一套还清不算作为二套房贷以外，还有的银行二套房贷利率优惠变通，既然银监会规定，二套房贷不能享受首套房的7折利率优惠，那么7.1折，似乎既没违背政策底线，又在房贷竞争中不失优势。而为了帮助投资者享受更多的实惠，售楼人员不约而同地提到了改善性住房证明。
“其实很简单，去房管局，拿着户口本说，我住在这个房子现在小于平均人均的面积27.1，我父母都跟我住在一起。”
记者：“这四个人不一定户籍上四个人？”
售楼先生：“不一定户籍上，多拿几个户口去开，现在很好开，现在卡的不严。”
捂盘、抢购，都与房价走高形成一种恶性循环？
原来开发商所谓的销售策略，就是2007年曾经在楼市上盛行一时的捂盘惜售，人为抬高房价。这样难怪不少购房者，当他们真下定决心倾囊而出，走进售楼处的时候却发现，自己总是踩不到房价上涨的步点上。
无论开发商的捂盘，还是购房者的抢购，都与房价走高形成了一种恶性循环。没人知道房价最后会跳到多高，但大家都清楚，眼下的状况并不是一个房地产市场平稳健康发展的目标。
“29号600万，46号出价600万，612号到25号出价620万，620万46，630万25号，640，642万42号，650万25号……”
这是2009年12月4日早晨，成都市国土资源局土地拍卖现场，这样激烈的竞拍场面在年底的成都不足为奇。这块金牛区解放路地块，整整经历了41回合的较量，主持人曾三次提醒现场竞买人注意风险，但开发商态度坚决，最终以1450万/亩成交，楼面价格达到8700元/平米，而目前临近区域在售项目仅 7500-8000元/㎡，大有面粉贵过面包之势。而在之前11月18日-20日的三天，成都市主城区土地出让912亩，价格也是屡创新高，行至年末，地热愈发明显，这无疑给成都房地产市场再注入了一剂强心针。
“这边拿的地它楼面地价全在7千块钱以上，7千块钱每个平方米以上，到时候售价，我很保守的说肯定上9千这是肯定的。”
成都正合地产顾问有限公司董事长毛勇告诉记者，不得不说成都楼市近期太火爆了，开发商、购房者都变得不理性，而背后的风险也正在加大。
成都正合地产顾问有限公司董事长毛勇：“我们今天看到国家对高房价已经产生了一定担忧，包括咱们总理在上海说要抑制投机性的购房，那么当一些政策出台以后，会抑制住我们这些投机行为，如果出现这种情况，供求关系就会发生转变，有可能就会出现供大与求，那么一大出现供大与求的时候，房价就会下跌。”
就在12月9日下午，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，政策新变化，可谓是剑指高房价。四川大学不动产市场研究所所长吴丰认为，高房价能否维持，并不取决于那些能买的起高价房的人，而取决于那些买不起房的所谓的穷人。
“如果一个城市它的房价的话，如果仅仅取决于这种以投资为目的的这种人群的话，那么我们觉得什么，就像迪拜，实际上很典型的一种借鉴了，都是富人来投资，那么可能把房价推的非常好，它变成一种投资标的了，一旦就金融市场上的风吹草动，一种波动，它是不能够承受风险的，那么它也是一种击鼓传花这种游戏，所以说它不构成一个房价的一种关键的支撑。”
如今为了买房，李老师平生第一次开口向妹妹朋友借了5万元钱又向同事借了2万多元，身上还背着10万元的贷款。为此，今年47岁的她感受到了前所未有的压力。
购房者李老师：“你想到十年（房贷），（每月）一千多，天哪，要是我不工作了，我就没有工作，我说养老保险我估计工资可能最多一千多块钱，然后我爱人的工资加起来，我女儿，还有老年人，我爸爸妈妈，我爱人的爸爸妈妈。”
李老师的压力让人想起了电视剧《蜗居》里那句经典台词：“从我苏醒的第一个呼吸起，我每天要至少进账四百，至少！这就是我活在这个城市的成本。”而小夫妻谌宜男和杨洋依然在四处看房，房价已经涨了不少，他们只能从父母那里 “榨取”更多的首付款。
购房者：“然后大家买房的时候也特别疯，就是买的时候，你去看吧，人也特别多，就你去排号的时候，跟电视剧演的就差不多，感觉那个就是自己嘛，我们就是现实版的蜗居。”
半小时观察：
我们开展的百万网友房价问卷调查给了我们一个有价值的数据，这一段时间，各个城市二手房城市交易量直线上涨，其中30-40%是年轻人买的，他们不是因为结婚急用房，也不是想以小换大，就是因为担心明年房价还要上涨，怕自己的收入和积蓄赶不上这辆快车而急匆匆的入市的。在我们的网友中，高达72.7%的比例认为，明年仍有可能上涨；高达34.4%的比例认为，还会连续涨3年；认为有可能不涨的比例仅仅是15%。像北京刚刚过去的十一月，二手房网签量近3 万3千套，创北京二手房成交历史上单月成交量最高数据。12月，有可能达到3.5万。这每个月多增的几千人，我们相信有相当一部分都是属于这种吓怕了的年轻人。这些恐慌了的年轻人被房价绑架了生活，而且他们往往也是社会上偿还能力比较低的一些人，他们极有可能在房价的最高处买了房。疯狂的房子不但绑架了他们的生活，也有可能绑架了他们的金融信用。
中国二三线城市房子抢疯了，这意味着什么？［原创］miat42
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