吴慧敏 (2010-10-10)
| 早报导读
|
陈先生（43岁，金融业）偏好二手房，身边的亲朋戚友都挤到示范单位看房子，他却每个周末都仔细地研究分类广告的二手房信息。
“二手房比较容易拣到便宜货，新推出的项目已经让发展商把价格推到尽了，哪里还轮到你来赚钱？而且有现楼可以看，什么毛病马上就可以看出来，一买了还可以马上出租，不像楼花要等上好几年。”
林小姐（29岁，教育业）却刚好相反，买房子都专门挑新的，每个周末的最佳娱乐就是参观示范单位。“新房的好处是没有人住过，不用担心上一手屋主有没有问题。而且都是白纸一张，很容易装修，不像现楼，要一间一间去看，而且各间的状况可能相差很远。”
受访的房地产人士认为，很多人喜欢购买新房，一来是被发展商的宣传手法吸引，它们的示范单位不但设计得美轮美奂，而且行销彩册都勾勒出一幅幅美好的未来生活图景。
国际产业顾问（InternationalProperty Advisor，简称IPA）总裁邱瑞荣指出，购买新房还有其他好处，例如“先到的鸟儿”不但可以优先选购单位，而且还可以享受额外1％至3％的优先折扣率。
“一些发展商也为买家提供一些设计上的选择，例如可以选择地板的石料、衣橱的材质，甚至是单位的布局。”
“另外一个好处是，购买楼花是根据工程进度付款的，因此首一两年的分期付款额不高。在一个上涨的楼市当中，这对那些短线买家特别有利，因为他们可以在一两年后就套利，但是期间却不需要花太多钱来供房。”
二手房与新房价差可高达八成
如果是从投资的角度来看，邱瑞荣认为，买家不妨将选择扩大到二手市场，因为一些屋龄较大的二手房，价格跟新上市的项目相比，确实相当具吸引力。
“同样一条街，相隔只有几步之遥的房子，甚至是只隔一道外围墙，完工期相差不到五年，但是价格却可以有云泥之别。”
他指出，这些项目的价差可以介于5％至50％，以每平方英尺计算，价差则可达100元至1500元。“这样的例子比比皆是，无论是莱佛士坊、珊顿道、那森路、实龙岗、东海岸、西海岸、巴西班让、里峇峇利等都可以看到。”
例如宏茂桥地铁站旁的中景峰（CentroResidences），在2009年8月推出时，中位价为每平方英尺1231元。相比之下，相距不到1公里、步行只要5至10分钟就可以抵达地铁站的豪 景苑（Grandeur8），当时的中位价格只有大约每平方英尺715元，两者之间的价差高达72％。
豪景苑是一个只有四年屋龄的共管公寓，虽然设施和设计没有中景峰新颖、齐全，但是超过70％的价差还是不容投资者忽视。
另外一个价差相当惊人的项目，是今年6月推出的Nassim Park Residences。这个项目在四个月前，以每平方英尺将近4000元推出，中位成交价达到3961元。
| |
|
|
位于宏茂桥的中景峰2009年8月推出时，中位价为每平方英尺1231元。同一条街上的豪景苑（图），当时的中位价格只有约每平方英尺715元，两者之间的价差高达72%。（曾坤顺摄）
相比之下，邻近的共管公寓最近的成交价“只有”每平方英尺2100元至2300元，价差高达80％。
例如相隔只有几步之遥、同属永久地契、大约七年屋龄的Nassim9，在今年2月有一个二手单位成交，价格为每平方英尺大约是2165元。至于较靠近大路的另一个永久地契豪华共管公寓项目——拥有大约10年屋龄的 Nassim Jade，今年6月的中位成交价为每平方英尺2309元。
在西海岸，西湾公寓（West Bay）、西海湾度假公寓（Westcove）、海皇园（Blue Horizon）和The Vision这四栋共管公寓，刚好排成一个“田”字形，分据四个角落，但是价格却相差24％至60％。
今年3月推出的The Vision，中位成交价约每平方英尺1050元。当时，旁边约五年屋龄的海皇园，二手中位成交价只有每平方英尺848元。至于后面约16年屋龄的西湾公寓，以及10年屋龄的西海湾度假公寓，二手中位价则分别约658元和706元。
投资者在进场前应货比三家。特别是政府实施降温措施后，楼市已经显著冷却，买家有充足的时间好好比较，思考自己所看中的房子叫价是否合理？
新楼价格见顶 增值空间有限
国际产业顾问总裁邱瑞荣说：“一个已有10年屋龄的房子，与一个全新的房子，价格当然会有差别。特别是两者都属于99年地契，已有10 年屋龄的房子单单在地契方面就应该折旧大约10％，如果加上设施较陈旧等，有15％至20％的差距是合理的，但如果价格相差30％、40％，甚至更多，那 么投资者不妨考虑屋龄较大的房子。”
现房可马上收租付月供
邱瑞荣相信，一来是发展商新推出的项目楼价已经差不多见顶了。今年市区重建局的房地产价格指数显示，私宅价格虽然在今年上半年上升了超过10％，但是大多数今年直接向发展商买下房子的人都没有享受到账面增值。
二来是现房马上就可以收租，用来应付月供。例如豪景苑一间1200平方英尺的单位，租金叫价可高达3800元至4800元。 Nassim Jade一间2200平方英尺共管公寓，租金叫价达到1万2000元至1万3000元；海皇园一间1200平方英尺共管公寓，租金叫价可以达到4000元 或更多。
邱瑞荣认为：“如果同样是施工中的项目，而且同处一条街，在调整了地点的差距后，也不应该有太大的价差。”
他认为，投资者在进场之前，应该做好功课，货比三家。特别是政府实施降温措施后，楼市已经显著冷却，买家有充足的时间好好比较，思考自己所看中的房子，叫价是否合理？同样一个地点，是否有其他物有所值的选择？
最近推出的心怡苑(NV Residences），隔邻就是莉雅苑（Livia）。前者最近以每平方英尺平均830元推出，后者目前的成交价格介于每平方英尺705元至847元，中位价格大约是783元。
在勿洛水池路一带，最近鑫水苑（WaterfrontGold）以每平方英尺990元的中位价推出。坐落在拟议中地铁站旁的水滨丽苑（WaterfrontKey），今年8、9月的每平方英尺成交价介于841元至1091元，中位成交价约937元。至于夹在两者中间的水滨苑（Waterfront Waves），今年8、9月的每平方英尺成交价介于766元至990元，中位成交价约818元。
