奥兰多观房报告（二）WHY? 为什么是奥兰多？
3， WHEN? 现在是出手的时机吗？
写了前两篇后，有网友劝我算一算，有人提出供求关系问题，说房子比人多；还有人怀疑一个光靠投资客支撑的市场。账当然是要算的，供求关系要研究，本地人和外来投资的关系也要分析。咱不是拍脑门瞎说，要靠数据说话。历史的经验值得注意，就从奥兰多过去 8 年的房地产市场数据算起。
( 奥兰多的公寓小区环境优美，乍看去谁能想到其背后的风云变幻？）
最可靠的数据是当地地产商会的报告，可以从 orlrealtor.com 查得。让我们简单回顾一下奥兰多 8 年里房价变化的历史，为了简单，就以每年 1 月售房的中间价为例，正好今年的 1 月刚刚过去，正是我在那的时候。
2003 $132,184
2004 $148,324
2005 $193,000
2006 $241,000
2007 $249,900
2008 $221,500
2009 $148,274
2010 $102,000
2011 $ 94,950
2003 年时的市场尚属正常。从 04 年开始，房价持续上升了三年。说上升都不准确，是暴涨。以年同期对比，涨得最快的是 2005 年 8 月（中间价 $245,000 ），比 04 年同期的 $182,000 增加了 34% 。最高价格是 2007 年 7 月的 $264,500 。与 2003 年 1 月的 $132,184 相比， 4 年半涨了正好一倍。此后次贷危机爆发，两房告急，房价逐渐下滑，在 2009 年跌回了五年前的水平，于是有投资客进场了。可是房价还继续下跌，先急后缓，终于在今年 1 月跌破了 10 万大关。
过去了的泡沫期场景我们无缘亲历，但当时就有耳闻。我们这次看房，习惯于先对比每房上一次的成交记录，这信息是公开的，以至不用经纪，自己在 Zillow 网站上就能轻易查到。如果是 condo ，高峰时（ 2006 、 2007 年）的价钱，往往是现在卖价的三倍左右。一套 7 、 8 万元的 condo ， 4 年以前肯定是 20 多万。如果是独立屋，则价钱差得少一点，下降了约一半，现在十二、三万的房子，当年也是 20 多万。也就是说 condo 的泡沫更大，房子稍微保值。经纪在带领我们看一个 2005 年建成的小区时，回忆起当年她自己参与抢购时，都以 20 多万买到一个为荣幸，至今她还有两个在出租。而我们只要七八万就可买到而且随便挑，不禁感叹市场的变幻莫测。
在我们看过的几十座房子里，起伏最大的是一个 condo ，两卧两厕， 2006 年建成， 2007 年售出的价钱是 28 万多，现在银行拥有，售价是 $74,900 ，跌幅约 74% 。更令我们惊奇的是，前房主的银行贷款，竟只比售价少 60 元，等于是 0% down payment ，风险和亏损完全由银行承担了。如此疯狂，焉能不败？
（ 这就是那个 condo 的外景和内景。我的朋友 offer 了这个房子，却没有拿到。）
从 2007 年下半年开始，房价开始回落，销量减少，存货增加。在 2008 年最惨淡的时候，上市求售的数量超过 26000 座，每月却只售出几百单，存货量达到 30 多个月。这样，奥兰多售房的中间价在 2009 年一月跌回与 2004 年几乎完全一样的水平。这时，一些性急的投资者进场了，开始购买。我的一个朋友就是在那时参加了团购，花 7 万买了一个 condo 。谁知此后房价继续下滑，现在那 condo 还值 5 万多。
回顾历史之后，自然引出一个问题：房价还会不会继续下降？如果要出手，什么时候是有利时机？还是要用事实和数据来说话，且来分析现状。地产商会的报告指出如下要点。
2011 年 1 月整个奥兰多的销售数量比去年上升了 7.14% （ 1950 ），而中间价下降了 6.91% （ $94,950 ）。所以会这么低，是因为非正常销售（ bank owned 或 short sale ）创纪录地占到了全部的 75.03% ，其价格低于正常销售，再加上低价 condo 占了大比例，所以造成历史最低。
除了已经 close 的销量上升外，已经签约等待易手的数量也上升了，现有 8777 座房子已经售出，但尚未过户。这里隐藏着未来几个月的销量。
地产商会主席说：奥兰多的房产市场得益于投资者，其证据就是大比例的现金买房，在一月里达到 58% 。投资者和国际买家趁低吸纳 bank owned 和 short sale 存货，帮助奥兰多的房产市场重返正常水平。
现在来看不少人关心的供求关系。 1 月里通过 MLS 在市场上待售的房屋是 14398 ，比上一个月减少了约 4% ，比一年前减少了 9.5% ，就是说售出的多于进场的。这个存量是泡沫破灭以来最低水平，销量和存量之比是 7.38 个月，去年同期是 8.74 个月。要知道 2008 年最差的时候，这数字曾超过 30 个月，那时才是有供无求。现在的供求关系，正在渐趋平衡。
在这一关系里， condo 和 house 的情况还不一样。现在独立屋的存量有 11616 ，只比一年前略微下降了 1% 。而 condo 存量只有 1629 ，比去年同期剧减 42% 。可见大量售出的是价廉、易租、易管理的公寓。公寓的销量比去年增加了 26% ，其中超过一半（ 55% ）是 50000 元以下，加上 60000 元以下的，就占了 condo 销量的近三分之二（ 66% ）。可见卖得快的是“白菜房”。
（公寓庭园一例。）
统计数字总是枯燥繁琐的，对现状我只好简单叙述。如果要再提炼要点，我想指出：中间价 $94950 和下降 6.91% 这两个数字非常值得注意。前者创了历史新低，几乎是第一次破 10 万大关（去年 7 月是 $99900 ）。后者也是历史最低，以前四年的年降幅都是两位数，从百分之三十几到十几，今年一月是首次降到个位数。再加上存量最少，同一个月创了三项之最。这是不是说明，价格将逐渐稳定下来？我有那么幸运吗，只来了一次，就赶上了一个关键时刻？
（独立屋，并不是大树底下好乘凉。）
综上所述，就是三点：
1， 价格还在下降，创历史新低，但曲线趋于平缓。
2， 销量增加，存货减少，供求关系趋于平衡。特别是 condo 更为明显，而 house 还是供大于求。
3， 投资客涌入，支撑市场，买的主要是低端廉价公寓，多数是非正常买卖。
从以上历史和现状，已基本上可以说明现在可以出手买入。但是稍安勿躁，我还想指出另外两点，似乎也有关系。
4， 佛州是老人退休的圣地。而著名的 baby boomer 婴儿潮是从 1946 年开始，当年的婴儿今年 65 岁，正好开始退休。这一浪潮将持续十几年，这一批人数不止是美国的 7500 万人，还有加拿大和国际来客。他们要寻求退休居所，我看好佛州的未来。
5， 本地人自住买家的购房潮，将在 5 年以后来临。
关于最后一点需要多说几句。有人担心一个全靠投资客支撑的市场，不是个健全的市场，诚然是对的。但是本地人为什么不买？他们难道看不到现在房子的便宜？现在银行都有对自住买主的优惠，贷款多、保险好，以及上市前十五天只接受自住买家的 offer ，以保护他们不受投资者的竞争。但还是很少自住者来买，这是为什么？
我在实地了解以后，才明白，不是他们不想买，而是不能买。被银行止赎扫地出门的原房主们，信用已经破产，不能再贷款买房，要等 7 年以后才能恢复清白。 Short sale 虽未损信用，等半年就可买房，但他们没钱，否则抵押贷款的银行也不会答应他们。就是没有陷入上述两者的普通人，也多数正为自己的境况苦苦挣扎，难以再买。从最初的 foreclosure 潮起，现在已经过了两年，所以，大概从 5 年以后开始，本地买家会重返市场，那时奥兰多的房地产市场将逐渐回归正常，回到主人手中。
（一月的奥兰多，仍然花木扶疏。）
谁都想买在最低点，买完就一路回升。但是谁都不能预见历史，低点只能在事后才能看出。谁也不能保证不会再跌，要等也许就错失良机。但是现在，我们可以靠真实的数据作出评估，可以从以往和当前的事实分析出大致的走向。
通过以上评估，我觉得现在就应该出手了。
（未完待续）
以上都是忽悠，请勿据此行动，赚钱是你幸运，亏损我不负责。
