中评社讯／楼市“崩盘”调查：温州楼市已成强弩之末？
一叶落知天下秋。
活跃在神州大地的温州炒楼团，一时间“后院失火”。
近期，关于温州楼市开始崩盘的传言盛行网络，引起强烈关注。温州是全国七个实行限购的三线城市之一，其楼市“崩盘”是政策威力所致还是以讹传讹？对陆续“限购”的二三线城市，是否有风向标意义？更让人瞩目的是，在民间金融发达的温州，楼市投资链条的崩断是否会引发当地金融生态的恶化？
温州楼市和民间金融的冷暖，对于面临类似问题的珠三角而言，是值得观察的样本和窗口。近期南方日报特派记者赶赴温州调查楼市崩盘传言的真相，并在后方联动深究广东各地今时今日楼市和金融链条之安危。
时势聚焦
“楼市崩盘？开玩笑，温州有钱人多的是，大不了囤着房子不动嘛。”温州出租车司机姜师傅笑着说。这个来温州七年的安徽人是个绝对的楼市“多头”，尽管这里动辄数万一平方米的房价他已经无法承受。
8月17日，一篇《温州楼市一夜入秋：满城尽闻恐慌抛房降价声》的报道让温州又一次成为了舆论关注的焦点。
如今恰逢国家住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。这个细化规定使业界普遍认为，或有逾30个二三线城市将进入新增限购城市名单。中央此时的表态，也进一步改变了楼市中等待限购放宽的心理预期。
在这个微妙的时刻，炒房团大本营“崩盘”的传闻也难免会引起外界的强烈关注。
“崩盘”依据不足，房源周转变难
“楼市崩盘”的传言，其实源自温州当地某位媒体人在个人微博上的言论。某外地媒体据此赴温州采访报道，随后以《温州楼市一夜入秋：满城尽闻降价声》为题刊发报道并被广泛转载。
前文所述的媒体人8月13日在其微博上称，一直以来，在温州只要能够拿到一手房就可以发财，但是近日一房产经纪人说，有一房东，刚拿到成功开盘的万达广场的房子，现在愿意在开发商优惠价格的基础上再减十万出售。
就在当天，又有人在“中华论坛”上发表了一篇题为《温州楼市开始崩盘！》的帖子，亦注明援引自该媒体人。帖子中称：“最近几天《温州都市报》上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产在转让！”
“那个报道确实有点夸大。”温州某报纸的地产部负责人表示，作为一个投机氛围浓重的城市，温州当地的报纸上的房产转让广告一直都不少，2009年楼市火爆时房产广告比当下更多。
另一位曾经在《温州都市报》工作的媒体人也表示，该报分类信息中“房产转让的广告从来都是那么多”。而记者也查阅对比了今年8月20日和去年同一天的《温州都市报》的分类信息，发现两天都是5个版，转让房产数量也相差不多。
在鹿城区江滨公园附近的凯林房产中介，负责人甚至表示，根本就没有业主说要降价卖，“报纸上是在胡说。”
“崩盘和抛售潮目前肯定是没有的。”温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚也认为，传言的出现，主要是因为目前限购令和货币政策紧缩导致的成交低迷，一些手握很多房源的投资客由于资金链紧张或不看好未来楼市而选择撤离，“但如果有‘潮’ 的话成交量会上来，而不是现在这样的低迷状态。”
记者从温州天浩置业机构获得的一份数据显示，从今年3月份开始，温州主城区每个月的二手房成交量同比开始大幅下滑。相比五月和六月，七月份二手房成交下滑高达45.3%，有加速之势。天浩置业市场总监向洋表示，尽管交易量大幅下滑，但二手房价格下来的并不多，目前是“量跌价稳”。
21世纪不动产温州运营总监黄慧华也表示，目前二手房抛盘现象不具有普遍性。“急卖的人也是有，主要是部分通过资金拆借来炒房的人”。但是因为房源转手困难，部分二手房房东干脆转售为租，“心态还比较稳”。
小中介迎危机，开发商忙降价
不过，尽管不像“抛房潮”那么富有戏剧性，价格松动的迹象确实已经出现。即便认为“崩盘”不存在的一方也不得不承认，温州楼市的盛世已经如强弩之末，显现出疲态与隐忧。
“我有一个客户就是因为急需资金卖掉了手头一套小户型。”21世纪不动产温州区域分部运营专员李石睿说，这个客户手里有好几套房子，因为银行贷款批不下来，决定先卖掉一套房子套现周转。
温州天浩置业总经理陈鸿介绍，新来的房源报价上有些许的松动，现在的议价空间在 5%到15%之间。原先被炒得比较厉害的温州江滨路、新城一带，如今价格也出现下调。如新城新田园小区，去年多层的价格是约3.5万元／平方米，高层、小高层是4万元／平方米，平均都下降了5000元／平方米左右。
叶维坚分析称，温州的楼市和外地不同，一直呈现“哑铃型”结构——高端和低端买家都很多，反而是中端客户少。高端客热衷买大户型，前几年楼市火热的时候都出手了，限购令和70／90政策开始执行后没法再买，低端的则根本承担不起现在价格，结果就是成交量下滑。
而持续低迷之下，中介的日子也不好过。昨日下午，记者看到汤家桥路上扎堆的十多家中介至少有1／3都关着门。有业内人士称者，温州的3000多家大小房产中介，有近1／3倒闭或面临倒闭，另有1／3的中介面临人员的大量流失。近日报纸上的各类“急售”、“降价”信息，尽管不排除投资客资金紧张抛售房源，但更多还是中介的一种营销手段。
“现在温州楼市已经进入买方市场。”叶维坚说，前几年温州始终面临土地供应不足的问题，一直都是卖方市场。现在随着供应量上来，买方开始掌握话语权，“价格成了决定因素。”
相比刚刚开始松动的投资客，温州的开发商显然动作更快。今年前6个月，温州市区只推出了3个商品住房项目，供应总面积2.5万平方米，销售商品住房3.97万平方米，同比（较去年同期）分别减少88.9%、89.38%。与此同时，今年上半年出让的19个地块中有14个流标，占比高达74%。
而除了减少推盘量和不再追逐高价土地，开发商也普遍使出打折大法。日前开盘的大型项目万达商业广场，对于开盘当日一次性付款的客户价格优惠8%，购买整层的客户实行8.8折优惠。此外，汇嘉大楼、龙湾万鑫锦园、龙湾明珠城B地块等商业项目也都纷纷推出不同程度的打折优惠活动，汇嘉大楼最大降幅甚至达到了26%。一些先前开盘后发现不好卖的楼盘也纷纷回炉，打折再次推出。
■观点
民间信贷安全受威胁
“一手房出现两个极端：价格合适的房子被抢一空；定价过高的，则需要大幅度降价促销。”温州天浩置业总经理王珍楠表示，温州的楼盘，不论是住宅还是商业地产，都开始进入打折促销周期，但温州人并不差钱，看重的仍是投资前景。
事实上，即便是眼下的糟糕市况，温州投资客的购买力仍不容小觑。中海地产杭州公司营销部助理经理陆阳告诉记者，最近杭州的开发商已经纷纷降价开盘，但新盘降幅10%左右仍不好卖。他注意到，在6－7月开盘的项目中，经常能发现温州人的身影。“还是瞄准高性价比和地段好的项目。”
“现在温州部分区域的租价比只有1%左右，个别小区还不到1%，已明显偏离了正常水平。”石海均表示，用租赁收益与房屋总价格得出的比例数值，能部分反映出一个城市楼市的健康状况，并能反映出楼市发展的趋势。
据叶维坚介绍，从2002年至今，温州房价一路上扬，尤其是2007年、2009年房价涨幅高达50%以上，温州市区的每平米均价从2007年的9000元左右开始，之后几年分别达到1.5万元、2.3万元、2.5万元和今年上半年的2.8万元。
相比迅速蹿升的房价，租金则基本保持平稳增长态势。这使得温州的房子租价比下降，投资风险明显升高。这种背景下，更为谨慎的投资者被挤出，选择在温州买房的投资者慢慢变成热衷短炒的“投机客”。这些投资者风险喜好明显，一年数万元的租金难以满足其胃口，有些甚至干脆懒得放租，只等短炒赚大钱。在温州高端盘密集的江滨路一带，可以发现大量的江景房亮灯率不到1／3甚至1／5。
而一向善于以小博大的温州人，炒房的资金往往并不全是自有资本。中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从2009年调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。民间借贷首次超越房地产投资，成为温州人的投资首选。
然而，“民间借贷”与“房地产投资”之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，它们经常相互交错。
中国人民银行温州市中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》显示，今年上半年，温州的民间借贷总额已升至1100亿元，较去年同期增加300亿元，且年息处于24%左右的阶段性高位。《报告》称，截至《报告》发布，这些资金中的20%左右，又会通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。
调查显示，温州有89%的家庭、个人和59.67%的企业参与民间借贷。显然，一旦房地产市场面临波动，此次“崩盘”传言中所报道的个案或许将演变成为更大的麻烦。
