房产的理论与实践之随想

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房产的理论与实践之随想

如山 

2012323日,星期五)

进入投坛,好家伙,骤然瞥见讨论同一个内容居然有六篇置顶贴:现金流与回报!投坛很久没有过像今天一样的热闹了,好事!咱也来掺乎掺乎。但这里说财务理论的或者懂财务理论已经不少,俺不打算掺乎财务理论,而是扯些相关话题。

我外婆乡下有一个流传的故事:某学校有一位备受小孩崇拜的游泳教练。一天他正在游泳池旁边示范游泳动作时,有位调皮学生从后面突然将那教练一推下了水池。结果那知名的游泳教练大喊救命,高声说:我不会游泳!岸上的学生看着哈哈大笑,也没人去救他。等游泳教练死命扑腾到没力气停下来的时候,才发现水只到他的颈勃子……哈哈哈。

同鞋们千万不要误读,我用这个例子不是讽刺说理论的人,因为本人也常常BS理论。而是想说明理论与实践是有很大差距的。特别是房产方面,简单的数字有用,复杂的财务理论是一个参考,甚至是不必参考的东东。没必要用复杂的理论计算才能决定输赢的。简单地说,要是你买到一个好deal,或者善于发现其潜在价值,将收益差的物业转化成收益的物业,你就怎么算,用什么理论去套用你都是盈利的。寻找与买入一个房产的好Deal,都不是靠预先的理论分析的,而是一种判断、领悟、经验、胆量(冒险精神)等等而成就的。看看现实中身边很多房产老大,恐怕绝大部分都不知道,也不需要知道什么是IRRNPV。可能有人不服这个说法,下面讲本人具体的生活经历。

最近本人参加建筑商的一个酒会,说起房产形势的话题,敝人比很多参加者都更有理论。因为敝人曾经读过“流口水”的“MBA”,加上近年上网多,“走火入魔”,理论书看得也多些。正在旁听者频频点头,本人正在滔滔宏论之际,我突然意识到我不过在BS。因为,旁听者中有一位我认识多年的同行(约10来年)最近一年在一个中等与差之已经Flipping二、三十栋房子。而该区是一个下降市场。他的资本与我不相上下,年龄不相上下,从事房产的经历不相上下。可是我知道他根本没什么财务理论。还有一个例子,一位餐馆的服务员,业余时间喜欢摆弄房子。现在已经有4栋房子,不多。不过平均每栋价值40万,两间已经Payoff。怎么也有100万吧。你跟她说NPVIRR?估计是“对牛弹琴”。我身边认识的做得好的人,绝大多数没有财务理论,但是都有简单的数字概念。其实很多商业运作有简单的数字概念就够。但是有时候看起来或者说起来是很简单的数字概念,却是需要一定智慧才领悟得到的。用最简单的数字来说明或者表达清楚才是最好的,而不是越复杂越能说明问题。就我看来,简单方法或者简单计算不能说明的,都不见得是好的指引或者有实际意义的指引。

说到这里,本人今天向诸位坦白,我读过的“流口水”的“MBA”理论,都是近三年来上网BS才发挥了作用:-)。我是将实践中的经验“套用”到学过的理论上。用来做“教材”很见效。要是诸位读者感觉到被“忽悠”,说句不好意思啦。本人不会宣布从此不谈理论,本人可以还是会常常BS。只是说理论的东西嘛,可听可不听,实践总结的经验才是最最重要的。

如有网友对咱以上观点反感,就当俺不过是周末BS而已。诸位周末快乐!

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

 

海对面 发表评论于
npv iRR是什么意思?
肖民 发表评论于
BS 是什么意思?
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