李敏雯 (2012-06-26)
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| 短中期内，中高档私宅的租金收益率要重新超越大众化私宅的可能性不大。（唐家鸿摄） |
风水轮流转，本地中高档私宅过去多年来保持4％至5％的租金回报率已成过往云烟，现在反而被大众化私宅超越。
数据显示，从2009年1月起，中高档私宅租金收益率从4.8％，一路下挫到今年首季的3.5％，目前正处于历史低水平。
相比之下，大众化私宅的租金回报率自2007年首季开始就超越了中高档私宅，而过去五年来几乎都超过4％。
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这与2007年之前的租金回报情况截然相反。当时，中高档私宅的租金收益率明显要比大众化私宅好，几乎一直都在4％以上，两者的差距更在经济低迷的2001年第三季达到1.1个百分点。
平方尺研究（Square Foot Research）主管黄毅东日前就根据市区重建局的数据以及自己的分析，得出了上述结论。
他受访时针对这个特别的现象解释说，从2005年至2007年，受到白领永久居民和外国人涌入本地的带动，郊外地区的私宅租金明显要比价格涨幅来得快。尽管当时中高档私宅的价格节节攀高，但租金还是能追得上价格涨幅，让租金收益率保持平稳，虽然最终仍被大众化私宅超越，但两者的差距甚小。
租金放缓冲击 近两年才显现
不过到了2008年，在全球金融大海啸期间，私宅价格明显下滑，但由于租约都有至少一两年的期限，因此起了缓冲作用，放缓步伐就没那么快。这促使整体租金收益还能在2008年底达到4.9％的巅峰。
黄毅东说，租金放缓的冲击实际上到最近两年才显现出来。加上自2009年起，屋价尤其是大众化私宅价格又强劲回弹，促使各领域租金收益率也重挫。从2010年至2012年，由于私宅价格再创新高，租金收益率也逐渐下滑。
尽管目前整体市场的租金回报率都不理想，但一些郊外99年地契的私宅还是能取得接近5％的租金收益，本报列出的前五名租金收益率最高的公寓当中，有四个项目都在西部如裕廊和武吉巴督，一个则在兀兰，而且竣工年份都在2005年或之前。
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至于租金收益率最差的前五名，则几乎都是位于乌节一带的高档公寓，租金收益“包尾”的是位于经禧圈的Helios Residences，由于它在去年才竣工，售价高达每平方英尺3368元，租金却只有每平方英尺5.23元，收益率仅1.9％；与六星级酒店连接的品牌公寓瑞吉居（St Regis Residences），租金收益率则排倒数第二，由于价格也达每平方英尺2237元，而租金为每平方英尺4.66元，收益率为2.5％。
在租金回报率最差的五个房地产项目中，只有One Shenton属于99年地契，其余四个都是永久地契或999年地契的项目。
展望未来，尽管大众化私宅的供应量处于历史新高，黄毅东认为大众化私宅租金收益仍然会高于中高档私宅，但两者的差距会收窄，并在3.8％的水平回稳下来。
莱坊（Knight Frank）估价部、咨询与研究部主管方宝顺受访时认为，短中期内，中高档私宅的租金收益率要重新超越大众化私宅的可能性不大。
这意味着中高档私宅的租金市场需求要大大增加，而当前的金融就业市场并不蓬勃，很多专才的住房津贴和薪金配套不像几年前来得优越，所以除非中高档私宅的价格显著下调，租金收益应该不会明显回弹。
他强调说：“但这并不等于购买高档私宅已经失去吸引力，因为买家对这个领域的首要关注是资本增值，租金收益率是次要的。正是因为目前银行利率非常低，才使到租金收益率一下子成为一个挑逗人们神经的词汇。”
方宝顺指出，随着越来越多“鞋盒公寓”的进驻，已经改变大众化私宅租金市场的整体动态，使该领域的租金回报率要高于2007年之前的水平。而来自“夹心层租户”，即无法负担中高档私宅租金的专业人士，也将继续为大众化私宅租金带来支持。不过鉴于充裕的市场供应和选择，大众化私宅的租金可能受到压力继续向下滑落。
lminwen@sph.com.sg
《联合早报》