周末忽悠，老瞎瞎说：潜在房客筛选实用技巧
又到了周末，赶上劳动节长周末，空闲较多，闲着也是闲着，不如用来忽悠，也许能帮到某些素未谋面的黄世仁同行。
书归正传，人们常说：作地主说难也难，说容易也容易。在美国作黄世仁只要把握住两个关键，地主们就可以尽管在沙滩上高翘双脚，喝酒看妞晒太阳等着数钱了。两个关键：一个是买对了房，一个是选对了房客。
第一条错了是长期的问题，黄世仁们必须审时度势，尽早调整，该置换置换，该甩掉甩掉，在这个问题上优柔寡断带来的头痛将是长期并且代价高昂的。当然一买就买对是大家所期望的，这件事儿做对要仰仗于地主们的知识、经验以及口袋的深浅，这是非常严肃且严酷的生意决定。拥有这样的能力很难一蹴而就，需要长时间的实战积累。（想不到吧？这个蹴过去从来没读对过，为了打出这个字还用上了狗狗，没有文化可悲啊！LOL）
如何选对房客几乎是黄世仁们的永恒话题，毕竟这是黄世仁们能否避免被烦死的至关重要的环节。关于这个话题的讨论的次数已经数不胜数了，还是不断看到有朋友提问，某某某房客可否被考虑，都说要设法避免职业房客（骗子、讼棍的代名词），或者刁民，如何识别呢？必要的房客申请背景审查仅能查到信用记录的好坏，是否有过被驱赶记录，是否有过犯罪记录，薪水存根（pay stubs）能验证收入和雇用状态。似乎从来没听说过房客背景调查中有刁民过滤的选项啊！
在美国混过生活过多年的地主们一定听说过鹰语的说法：“No need to re-invent the wheels”。（老瞎鸟语不好哇！从来没弄明白过这轮子在这里是否需要用复数加s啊！可悲可叹！）鬼子公司里雇人面试的那些小花招有很多都可以被直接用于房客筛选中。
先重复一下好房客共有的特征：
1、诚实
2、可靠、负责任
3、收入丰厚、稳定
4、信用记录良好
再重复一下刁民、麻烦制造者房客的共有特征：
1、不诚实
2、不可靠、不负责任
3、收入不好、很不稳定
4、信用记录很不好
5、有被驱赶记录
6、有暴力犯罪记录
如何识别某人是否诚实、可靠、负责任呢？
老瞎中风残疾后，花时间用心阅读了大量有关我们大脑的常识性文章和书籍，才了解到了中国老祖宗的说法“眼睛是心灵的窗户”不仅仅绝对有道理，而且得到了现代医学研究的证实。我的眼科医生曾经用图向我展示了人类眼睛的结构以及视神经跟大脑的联接相对关系。解剖图显示了，在某种意义上说眼睛几乎是人脑的某种外延。真正的所谓读心术是否存在还很难说，不过人们对话时，保持眼睛对望以改善沟通是有生理学、心理学基础的。
每当出租房招租时，通过电话交谈、短信或邮件沟通初次筛选确定给哪家人秀房子仅仅是很粗燥的初步，仅仅能筛掉过于收入低，过于粗暴的候选人。
秀房子过程中的面对面谈话，给了黄世仁一个绝好的机会，用来进一步了解潜在房客的更多情况。通常说来，人们内心没有东西要隐藏时，面对面谈话通常不会回避目光对视，也不会目光漂移不定。如果认真观察，眼神中总会透露出很多语言之外的信息。地主本身在谈话交流中也需要注意保持对对方的尊重与信任，你自己的眼神中也会传递给对方这样的信息，让房客在谈话中降低戒备，释放出更多有价值的信息。我们十多年实践下来，通常通过面谈选定的申请人，极少在背景调查中出现重大意外。这样的经验和能力，让我们很难选到可以替代我们筛选房客的物业管理人PM，当然提供全套服务的PM，当然能够提供全套服务(选房客、应付日常房客修理服务，管理房客更替时的全部流程)的PM也会有与地主的利益冲突，地主希望尽量减少房客更替，降低营运成本，PM希望多换房客，多收取佣金。当然这个利益冲突可以通过与PM妥善讨价还价，妥善拟定合同来规避或减轻。
回到秀房子时跟潜在房客打交道时，如何多了解房客。地主还可以通过房客是否守时，是否有很多不必要的肢体语言，以及孩子们的穿着是否干净整洁，行为模式是否比较有教养来了解他们的父母。
另外，一旦产生对诚实度有疑问时，可以就前面谈话中的一个细节再次提问，关键是要问的事情要小，很不经意。这是心理医生被公司雇用对候选人进行心理评估时常用的小花招。其设计越巧妙，越不经意，问题细节越小，效果越显著。这一点是老瞎古时候被心理评估时意识到了以后，向其他心理学家求证得到了证实的。
读人的能力通常不可能通过读书或者读文章来获得。通常可以靠多和陌生人接触沟通慢慢训练的。老瞎小时候就总保持着对不同的陌生人的好奇。上中学时，总和同学们坐在马路边观察过路的行人，猜测职业，年龄、故事等等。十几岁当工人时，曾有过和工友到大山上玩，别人各玩各的，老瞎可以跟一个放羊的老头神侃三个小时，最后放羊的老头非要拉老瞎跟他回家去喝酒继续聊，把老瞎的伙伴们给乐坏了！追着问老瞎都忽悠了啥？！！
最后提醒：这些小把戏遇到受过训练的演员估计一定无效。不过地主们遇到职业演员的概率估计很低。另外在美国做地主，守法不歧视是非常重要的，绝对不可忽视。
又忽悠了大家一大篇，希望有帮助。谢谢阅读，祝周末愉快！
