德克萨斯州房客驱逐理论与实践(3)
高云堂
五 驱赶程序
发给房客三天通知之后,如果房客即没有付所欠的租金也没有搬走,那么你就要开始驱逐的程序了.如何知道房客还没有搬走,那就要到房子那去看,最好是晚上,看屋里亮不亮灯,有没有人还住在里面.
1. 到哪驱逐:
先要确定这栋房子归那个法院管
大的郡都会有好几个法院,一般是到郡的网站上去查法院的管辖地图,看看自己的房子归那个法院管.但值得注意的是有时候,一栋房子可能归另外一个郡的法院管,比如乡下的地区,人口非常少,一个法院可能管好几个郡的人口,不过在人口密集的地区就不会这样.
2. 谁去驱逐?
这是个非常重要的问题,是我们重点讨论的地方之一.
在德克萨斯州,规定只有当房客不付租金和租约到期而拒绝搬走的时候, 屋主才可以自己去法院驱逐,其他的驱逐必须有律师来驱逐.
我们只讨论房客不付房租的情况,这是我们房东遇到最多的问题.房客因为不付房租,房东自己去驱逐的时候,也要满足一下两个条件:
1) 必须有书面的租约(Written lease agreement)
如果没有书面的租约，在法庭上，如果房客说，你是免费让我住的或者是别的交换条件（物质，劳务，亲情，爱情，肉体），那么法官就没有办法来判决。所以，没有书面租约的，要律师来驱逐。也就是口头租约不受法院的保护。
2）不是由租约纠纷而导致房客不付租金
如果是因为租约纠纷，导致房客不付租金，那么也要由律师来驱逐，
比如， 房东没有及时维修或者房子状态太差，房东不给维修,房客拒绝支付房租。
另外，所谓的LEASE TO OWN,也是不能自己去驱逐的, 很多被法官拒绝的案子多数跟这类情况有关.
所以你要非常清楚,必须是没有任何租约纠纷下,房客没有付租金,你才不用请律师,自己或自己的经纪人/PM或朋友去法院驱逐.
3) 驱逐谁?
驱逐住在房子里的所有人, 要注意的是不一定是在租约上的人,很多时候,签约人不一定住在里面,当然绝大多数情况下,是签约人也是住在里面的人.
在填驱逐申请表时, 要填被告(房客)的个人信息,一般只需要名字就行,不需要其他的信息诸如SSN#,生日等.
有时候,如果是非法入住的,什么都没有,可以用描述,诸如身高,性别,头发颜色,眼睛颜色,体重,或身体特征或一张相片来驱逐,这当然要律师来执行了.
4) 多少钱?
驱逐一个房客,大约96美元(2020年),如果在网上填表,不用去法院,在加35美元网站收费.很多时候,在家里就可以驱逐房客了.
