早上起来，照例用些零碎时间，浏览zillow的推送，因为我们一直重点关注多家庭市场，所以每天都会把麻州的新的多家庭的listings发送给我，比如今天看到一个Clinton的两家庭。
麻州的Clinton镇，属于伍斯特郡，人口13K， 也是曾经的制造业中心（主营地毯和铁丝网），人口组成为71%的白人，22%的西裔（还在不断爬升），56%的房屋是租户居住，居民的中位家庭年收入5.4万美金，虽然此镇在上次我介绍的Bolton镇的旁边，但是根据以上硬数据可以看出Clinton明显是属于一个中低产的蓝领镇。
房屋地址：471-473 Water Street, Clinton, MA, 01510
两家庭，1900年，两个2B1B，总面积1812 sf, 占地0.4 acre, 叫价37.5万。
卖家是在2010年购入，买入价8万块，贷款11.2万（感觉像是renovation loan，但是这笔钱却是在2016年重贷的时候才还清的，真是不知道什么“神奇”的操作），然后贷款银行Clinton Saving Bank，一看就是本地小银行，所有融资到后面都是跟本地小银行打交道，都是门清，才敢放款。2010年进行了大整修“This charming Colonial was completely renovated in 2010--that includes roof, siding, windows, electrical, two high-efficiency gas heating systems, and two paved driveways with off-street parking for multiple vehicles. ”，然后现在的租金是2000, 镇里估价24.2万，我自己估计这个房子价值30万出头（我的估价是个很笼统的方式，就是镇里估价除以0.83，不要问我0.83怎么来的，商业秘密：））
但是就算这个价格是市场价我也不会觉得有投资的潜力（前提是我认为买家是买来投资的，就是不用于自住），主要原因就是租金上涨乏力。2010年完成了大部分的外部工程，比如屋顶，外墙，窗户，电表，供暖系统以及车道；里面内饰看起来需要一点小工程，就算全部重新装修 （成本估计得在2.5-3万块，现在材料费也涨得多），这个租金也有点上不去，查一查本地的高级公寓（那种商业公司管理的）两室一厅的租金在1800块左右，那民宅的租金我觉得能达到1500也就差不多了，这样一算，两户如果能有3000的租金对应30万的估价能有刚好的1%。更何况查镇里的公共资料，这个房子目前还算是single family，那能不能合法地按两家庭出租还是个问题呢；第三点的问题还在flood zone的边上，还需要付洪水保险。
如果是自住，那就是各花各个眼，自己住一边，出租另外一边还能帮付租金，也不用装修，洪水保险可能会吓退一些可能的买家。总之，37.5万的卖价略有点高，现在zillow和redfin的估价的可信力也是越来越低，反正只能参考参考，这个房子还已经标记为HOT 房屋，那我关注一下看看能卖出多少钱再来更新吧。
