最近某个出租房要重贷，银行除了看信用分数，就是来算家庭贷款收入比 (Debt to Income Ratio, DIT), 网上查不同来源的要求不一样，我看到有28%的数字，36%的数字，也有43% （估计是最高限制了）的，因为刚做完重贷，就来聊聊这个话题。
首先算DIT是按照每个月来计算的：比如一个月家庭税前收入是10000块，需要付的各种贷款（房屋贷款包括地产税，保险，HOA之类的，还有学生贷款，各种其它贷款比如车贷）加上信用卡的开支为2000块，那么这个DIT就是20%。也就代表着银行认为你现在每个月税前收入的20%是已经被这些贷款预定了，那么DIT的比例（一个0到100%的值）代表着在银行心里觉得什么样的财务状况呢？
DIT （0-35%）：比例在35%以下就代表着贷方觉得债务可控健康，每个月应该略有赢余。
DIT （36-43%）：在这个比例之间，差不多代表觉得你还算收支平稳，可能也能贷到款，但是几乎没有犯错的空间了。
DIT （44-50%）：超过43%还未到50%，估计只能个别小型贷款能贷到，财务上估计是有入不敷出，捉襟见肘的时候了。
DIT （>50%）: 超过50%不用说，该多挣少花，就别提前消费了。
当然有人看到这里会说，50%的负债率还好呀，代表一个月还能剩一半的钱，但是大家不要忘了，那剩下的一半的钱，还得付联邦税州税（再怎么也得加起来15%），社安医疗（7.65%），还有房租水电手机网络，车的油钱，车保险，人医疗保险，最后还得吃饭生活吧。。。
又有人说不对呀，前面不是算了信用卡的债务了嘛，那些水电手机网络生活费不是走的信用卡吗，那DTI里面算的信用卡债务都是算是信用卡最低还款额，比如有4张信用卡，DTI也就计算进去了4x25=100块，其实没太管你那上面是欠了200还是2000.
那这里，其实可以看到28%的DTI和36%的DTI都是银行的要求，但是代表了不同的计算方式，28%只包括了与房屋相关的贷款开销除以月税前收入；而36%包括了前面提到的诸多其它贷款，比如车贷，学生贷款，HELOC贷款，家里其它工程的贷款，信用卡最低还款额度，child support等等。
那么根据贷方的要求，普通贷款可能要求满足上面的28%/36%的要求，VA（退伍军人）可以达到41%，FHA贷款可以到43%，所以对于要买房或者重贷的朋友，可以根据这些要求来尽量降低自己的DTI。与房屋相关的费用估计没法修正，但是别的贷款是可以调整的，比如车贷或者其它的一些贷款剩的不多，可以考虑都还掉，这样就免去了这部分的金额。如果节流不太可能，那么就要想着怎么开源，看是否可以升值加薪，或者为自己找份第二职业（当房东的可以有房租收入，这个待会说；做主播油管的可能有广告收入；兼职当经纪人的也会有1099收入，去餐馆打工可能会有小费收入等等）。
这里多说两句房租收入，因为我们正在做小地主嘛，除非有好几年的报税表证明，一般情况下银行只承认75%的房租收入（其它25%被银行认为是管理空置修理费），然后如果减去其它花销（贷款，地税，HOA费，保险，房东付的水电气费），能是一个正数的话，也可以算在收入里面，做为分母；如果是一个负数，会被银行认为是贷款人的负担。
