地产投资的资金周转速度

我在2017年时曾写过一篇介绍BRRRR的文章：

地产投资中的BRRRR策略

未承想前几天这里的大地主，一个BRRRR实战行家网友竟然说这篇文章对他启发很大。这么说来，我算是他的半个师父了，我真不知是该高兴呢，还是该欢喜。比较滑稽的是，这个徒弟可是践行BRRRR的实战高手，而我这个半吊子师父呢，在BRRRR上实际上只是个纸上谈兵，没有实战经验的嘴皮子专家。

BRRRR离我最近的一次是在2013~2014， 当时我在佛州买的几个银行收回房破坏严重，每个都得花1~3万维修，由于我的个性不喜欢与人打交道，实际上我是全权委托PM来做的，这样就不可能达到BRRRR的全部效果，但我还是从中看出点门道来。

BRRRR所要达到的最终目的是加快资金的周转再利用，以提高收益！

实际上任何投资，无论是股票还是房产，靠的都是利滚利（compounding），用数学公式表示就是：

（1 + Rate）^N

也就是说我们最终的回报除了取决于回报率Rate（比如说每年回报率是10%，还是20%）外，滚动的速度N也同样重要！

假如你是个手机贩子，每个手机进价是$200一个，卖价是$300，也就是说你每卖一个手机的回报率是50%，如果你手上只有$200美元现金，那么你进的货多长时间才能卖得出去，需要一年才能卖得出去（资金每年周转一次），还是一个月就能卖得出去（资金每月周转一次），最终的回报差别可就大了，这个比较容易理解。

因此在投资的时候，我们当然希望找到高回报率的机会。但单纯追求高回报率是有上限的，比如说如果长期S&P的平均年回报率是10%，如果你也想投资股票，但你想使长期的年回报率达到20%，那难度是相当大的，因为连股神巴菲特都做不到！

如果你无法再提高回报率，另一个办法就是看看能不能提高周转速度！

房产投资也是一个道理，除了尽量要找到高回报率的物业外，另外一个就是要尽量提高资金的周转速度。前面提到的BRRRR就是提高资金周转速度的一种方法，当然那不是唯一的方法。

即便没有维修带来的增值，随着持有时间的增长，房产也会有通胀等因素带来的市场增值，这一部分增值也一样可以再利用。我自己就是通过好好利用市场带来的增值来增加规模的。我的房子的增值大多是由大市本身带来的，当然我的时机比较好，再一个我选择投资地区的时候也稍微费了些心思，当房产一旦有足够多的升值，我都会尽可能快地通过套现重贷来抽出资金，然后继续投入，以扩大规模。其实除了最早的两个房子由于时机好增值比较快外，其它房子的增值也不是那么快，但资金的快速滚动和杠杆（贷款）的放大， 明显地加快了我的进程。

由此可见，尽管我这个半吊子师父和BRRRR高手徒弟在具体打法上有差别，但我们的本质核心还是一致的：资金的快速周转。我们是同门不同派：

• BRRRR高手徒弟有超强的组织管理能力和超强的执行力，可以通过翻修增加附加值来实现资金的快速周转，这种模式不仅资金周转速度更快，也容易复制。
• 而我这个半吊子师父是个懒蛋，缺乏执行力，所以只好想点外门邪道，碰巧我开始的时机好，选择的市场增值也比较快，所以仍然可以通过利用市场增值来实现资金的快速周转，只是资金周转速度比徒弟要慢一些。

自当地主这么多年以来，我花的时间最多的就是：每天拿着个放大镜，把数目不多的破房子们（包括自住房），每个检查三遍，看看有没有多余的净值可以套出来，无论是用来继续投资，还是吃喝嫖赌，总比把它们扔在那里啥都不干要好！

我是不想把房产中多余的净值放在那里无所事事，你呢？你想让它们变成死钱毫无产出吗？ 当然这是个很个人的问题！

作者：建宁   2021/7/17  (转载须经作者本人同意)