人口的变化对房价影响到底有多大呢？2021年1月28号Freddie Mac网站上有一篇很有意思的分析文章，这篇文章很长，并且还牵扯到一些统计分析问题，如果你自己能读完这篇文章，也就不必要在这听我瞎掰活了，这是文章的链接：
U.S. Population Growth: Where is housing demand strongest?
通常认为，人口的增长对房价会有很大的影响，但这篇文章的分析结论有些出乎意料，至少是有些出乎我的预料。
文章主要分析了人口、人均收入和人均住房存量的变化对美国2010年至2019年房价中值变化的影响。为了证明结论，文章分别用了回归分析和分解分析两种方法做了分析计算。
首先，简单的回归分析（普通最小二乘法）表明:
- 人均收入的变化对房价的影响最大，人均收入每增加1%，房价就会上涨约1.5%。
- 人均住房存量(per capita housing stock)每增加1%，房价就会下降0.83%。
- 人口每增加1%，房价就会上涨0.03%, 说明人口变化对房价基本没有直接影响。
其次，对美国2010与2019年房价影响因素的分解分析（Oaxaca-Blinder分解方法）也重复了这一效应，分解分析表明：
- 人均收入的变化对房价中值的差异贡献最大，达94%。
- 人均住房存量有3.8%的负面影响，这表明更多的住房存量有助于减缓房价上涨。
- 人口的变化对房价变动的影响只有0.5%。
总结以上两种分析方法，其中两点的结论是一致的：
- 人均收入的变化对房价的影响很大
- 人口变化对房价基本没有直接影响
但在人均住房存量对房价的影响上，两者的结论不一致：回归分析认为影响很大，但分解分析认为影响很小。按照常理来说（也包括我个人认为），人均住房存量对房价的影响应该很大，毕竟每种分析方法都是有缺陷的。
尽管人口变化对房价没有直接影响，但人口的变化会影响人均住房存量，实际上也会间接影响房价。如果能保持人均住房存量不变，单纯人口的增长不会对房价造成很大影响，这也是合乎逻辑的，作者本人所在地德州的郊区，基本就属于这种情形。
另外，Karl Case and Robert Shiller (2003)的论文 "Is there a Bubble in the Housing Market?"，用1985到2002年之间美国的数据，也证实了房价与人均收入有很大的相关性，尤其是在房价相对稳定的地区，而与其它因素包括人口等在很多地区关联性并不强。
所以，我们购买房产的时候要注意当地的人均收入增长情况，不要只注重于人口变化。
出租市场也是如此，单有高人口增长率是不行的，如果建房太多导致库存太多出租市场也一样会疲软。
我住在德州南部，我们当地的人口增长率一直是很高的。过去几年，我一直在密切关注我们当地两个Townhouse出租房的开发项目，这两个建商一个是当地的，一个是远程的。
离我们家只有一英里的这个项目的建商是当地的，项目大约于2019年年中完成的，总共有200多个单元（只出租不卖），但直到几个月前才完全租出去，也就是说建完后花了一年半多才完全租出去，这个建商是我们当地的，估计了解我们当地的情况，也有心理准备。
比较有意思的是那个远程的建商，他们本地房屋紧俏奇缺，那里的房子很快就能租出去，所以他们想当然地认为我们这里也会如此。看到pro forma上面的空置率只有3%，我对他们销售人员（非我们本地的）说，我们本地公寓的历史年均空置率约10%，现在是11%，你们弄出个3%多搞笑。他一听我说10%，就当成笑话听了，觉得我在危言耸听。结果工程于2019年年底完工后，直到2021年的4月左右才完全消化了，期间负责物业管理的主管急得团团转，像热锅上的蚂蚁，想了各种各样的方法，包括给折扣，请很多当地的realtor帮忙，到百货店前做广告等，他们想不明白为什么同样的项目在他们本地两三个月就可以消化得了，而我们这里一年多都消化不了。
Welcome to Texas！ 我不是早告诉你们了吗？！
作者：建宁 2021/9/5 (转载须经作者本人同意)
