淘粪二十年风雨夜归人九，锲而不舍

自从跟随老板做马仔到最后离开，干了近十年。桃李春风一杯酒，江湖夜雨十年灯，最后还是有散伙的一天。老板八十多岁后不想再来美国，通知我结束公司营业。君子绝交不出恶声，让我支取三个月薪水，拿一辆车走人，财产移交给家族下一代公司，我实际上被雷。靠人不如靠己，幸亏我们已在房地产投资上有了点基础，不必再为几斗米折腰去找份工作，食嗟来之食。再说，自由散漫惯了，和尚下山心野了，不想回庙里了。从此无拘无束，自立门户做起职业地主。三个自由直接先实现一个半，没有老板管束有了人身自由。时间上也算是半个自由，不需要早九晚五，毕竟是自己的生意。接下来天高任鸟飞，海阔凭鱼跃，摇钱树已经种下，生意步入正轨，一切按部就班。云冻欲雪未雪，梅瘦将花未花。财务自由只是时间长短问题，淘粪尚未成功，还需要锲而不舍努一把力去实现被动赚钱，领别人的工资，看别人上班。

逝者如斯夫，不舍昼夜。天上星河转，人间帘幕垂，他们如果还活着一百多岁了。我从他们身上学到的真经就是，房地产乃实现三个自由的最佳途径；同时也悟出道理，钱太多是没用的，金满箱银满箱到头来为别人做嫁衣裳。世事漫随流水，算来一梦浮生；丹青不知老将至，富贵恰似浮云。钱是赚不完的，该歇手时就歇手，短暂的一生要去追求自己浪迹天涯的理想。人不能做金钱的奴隶，世界之大，不走出去乃是井底之蛙。满桌佳肴，你得有好牙；腰缠万贯，你得有命花；赏一路风光，你得走得动；捡一座金山，你得能够拿。

九十年代末买完最后一个房，弹尽粮绝，欠着银行十八笔贷款(房子不止这个数，有些小额贷款进行合并，但贷款总数额不减反增)，收租左手进，还贷右手出，就像是在给银行打工，已经连续几年气喘吁吁，忍辱负重。突然间峰回路转，房租大幅度上涨，终于可以喘口气，加上身份解决，自住房搞定，春风得意马蹄疾，收拾行装游巴黎。正好欧洲的哥们来电告急，原来是博士后研究即将结束，还有一个月，最后扫尾，想在回国前游览巴黎加上周边其他几国。

那个年代国家公派人员还是挺寒酸的，刚过而立之年，上有高堂嶙峋瘦骨，中有娇妻含辛茹苦，下有小娃嗷嗷待哺。只身告别家乡故土，肩负重任，凶吉未卜。省吃俭用，还要伺机而动到处打零工。餐馆洗碗工不难找到，但经常是过了午夜才全部收拾干净，错过了末班车，就在餐馆忍一夜。如果第二天有课，只好晓风残月，独自徒步，数着满天繁星寂寞他乡路。赶脚荒野坟地，鬼影阴森凄厉。枯藤老树昏鸦，断肠人在天涯。

嘤其鸣矣，求其友声。过去说舍命陪君子，命咱舍不得，舍钱陪哥们没得说，再说多个人也热闹。富不学奢，贫不学俭。前一句不敢评论，没当过富人。后一句很有道理，穷则思变，整天一睁眼就总算计柴米油盐那点破事，怎么能省出个仨瓜俩枣，抠屁股嗦手指头，两口子为十几块戏言成巧祸，一文钱小隙寄奇冤。

安排好家里事情，有亲友照顾，生意暂时托刚培养的穆仁智代管，飞往巴黎，和哥们在一家预定酒店汇合。花都巴黎先住几天，然后火车去布鲁塞尔和阿姆斯特丹，最后租辆车在德国游荡，总共两三个星期。尽管每月净收入只有几千块钱，为有源头房租来，所以没钱也敢任性，吃住行玩全包了。在穷哥们面前腰里别个死耗子貌似打猎的，胳肢窝夹鸡毛硬充外国鸟。

这哥们为了省钱，从德国Bochum波鸿大学出发，坐长途汽车几经周折，一天一夜，风尘仆仆，日夜兼程，饥寒交迫，蓬头垢面，肚子里就一个苹果撑了过来。一见面就嚷嚷，你们身上要有巧克力糖什么的先给咱兄弟来一块，垫吧垫吧，我这两眼直冒金星，已经是后背贴了前胸，咱们能不能去餐馆搓一顿。

真真是泥腿子斗地主开始，穷凶极饿啊！搓就搓，又不是去搓衣板，那哥们也不把自己当外人，反正人贫志短，马瘦毛长，还问能不能来杯红酒，好菜没有酒等于喂了狗。那时东西便宜，两三百法郎相当几十美元，要了一桌子菜，让邻桌的人为之侧目。穷家富路，也仗着年富力壮，后面每天都是胡吃海喝，裘马轻肥，反正香了嘴里臭了屁股死了也不冤。

在德国开车很痛快，高速公路Autobahn不限速，车可以开的贼快。有辆小车在手，想去哪里就随心所欲，天涯海角路漫漫，吾將上下而求索，车不可以不弘毅，任重而道远。当时也没计划，酒店不预定，走哪算哪，流水小桥山寺，竹篱茅舍人家。我有名人情结，德国的名人很多。原西德首府波恩Bonn是贝多芬的出生地，死后葬于维也纳中央公墓，世界上三位最伟大的音乐家，莫扎特，贝多芬，舒伯特的墓碑矗立在一起，让维也纳公墓永世生辉。

开车途径波恩，然后往南走。特利尔Trier是德国最古老城市，一路奔波，日暮苍山远，傍晚时分决定在此投宿。找到一家旅店，还剩下两间房，普通标准间只能住两人，套间房有单独的卧室加上客厅和沙发床，又特别贵！哥们倒是说，你们住普通房，我去旁边找家青年旅社，很便宜，有个床位就行。既然脸已经打肿，就只能充胖子，套间就套间，不蒸馒头蒸口气。

特利尔是马克思的故乡，参观完纪念馆，翻看留言簿，签名里最大的官是英明领袖华国锋。老马葬于伦敦郊外的墓地于2004年五月一号那天去过，遇到从澳大利亚，日本等国人来此拜谒，人们没有忘记共产主义的开山祖鼻。墓碑上刻着的传世名言掷地有声，全世界无产者联合起来！

WORKERS OF ALL LANDS UNITE

花好月圆人又散，往事过如幽梦断。这班人学成归国，现在都是专家教授，博导主任，一个个人五人六，神气活现。若干年后轮到我们扬眉吐气一回，四九城里找家五星级酒店杀个回马枪，狠宰丫的一刀！饭桌上这些陈年往事讲给子侄们听，让他们知道父辈曾经的艰辛与磨难。

九十年代末起，南加州的房市摆脱第一次崩盘的阴霾，渐渐起死回生，房价上涨势头迅猛，出租房无利可图。于是倒腾自住房，自住房是刚需，只要合适，该买就买，除非能准确预测房价涨跌。我和绝大多数的人一样，没有先知先觉的本事。

当然，如果房子买在06，07年的高点很悲催。从03年起，我对房市的感觉非常不好，租售比差的离谱，停下来观望了几年，自住和投资全都无所作为。买在高价位多数人是自住房，作为投资犯错误的可能性不大。因为在短短的十年时间里，房价上涨最少一倍，我拍卖来的低价位房比较极端，高的达到五倍。实际上不应该是五倍，买的时候已经是市场的半价。售房市场会出现崩盘，租房市场不会，最多停滞或下滑一点，最关键的是租售比在短期内极度扭曲，没胆量没有意愿贸然杀入。

08年之前十年房市荣景期间，集中精力做了几件事情：

一，折腾自住房，几年后再升级换房，03年以前完成，没有买在最高峰。背井离乡，但不能卧雪眠霜，怎么要有个属于自己的栖身之地，和富人混了这么多年，坏毛病也学了些。首先是要新房，尺寸不一定要大，别人用过的东西看着别扭；其次是要住在安全的城市；再其次是要选择好的社区。

二，重新贷款，反反复复的做，降低每月还贷款额以及cash out准备再投资，全是三十年贷款。投资房的贷款最好选择长期，不要在乎多付利息。自住房可根据自己的需求任意，但是我也倾向于30年长期。原则是钱要先赚到手，债和税要延迟交，今天的一百块钱在三十年后的价值恐怕连一半也不到，这也是做1031 exchange的道理。但在加州做1031 exchange要慎重，就以我的一个目前价值近60万房子为例，拥有了25年，最初八百多地税，现在只有$1200，如果换个相同价值的房，地税立马涨到$6000。加州的地税比较低，1%，而且有prop13罩住，每年地税上涨不得超过前一年的2%。同样的房买在德州，地税要超出两三倍。可怕的是如果长期拥有，十几二十多年后，地税一项有可能差距是几倍十几倍！

二十多年前能拿到10%已经是很好的利率，信用差的要多出两三个百分点。利率从我生意起步贷到款就开始下降，每当利率下降就做重新贷款，降低每个月的还贷款额。有可能的话尽量cash out，寻求再投资的资本。没有好的投资就作贷款合并，还掉几万块钱数额少的房子贷款，等机会再用还清贷款的房子做净值抵押，HELOC home equity line of credit。HELOC 非常好用，需要用的时候才付利息，用多少付多少，不用钱就在自己户头上，相当于在银行有一笔存款。HELOC的弊端是前十年只还利息，本金一直欠着，十年后本利一起还。所以前十年要加大力度用，后十五年会被当时的利率锁定。

每当重新贷款，就是一个新的三十年(投资房尽量不用15年以下，自住房可自便)，肯定要多还很多利息，还会有手续费，到底值得不值得做?每个月只省几块十几块钱就算了，能省下几十上百块钱还是做吧。房贷利率的下滑非一日之寒，我个人认为，十万以下的贷款，差一个百分点，不值得做重新贷款，差两个百分点，值得做。二，三十万以上的大额贷款，只要差一个百分点就值得做。

和现金买房相比，用贷款的方式回报率当然高，老话说四两拨千斤。如果贷款运用得当，不管利率上升还是下降，怎么都合适。利率上升，固定贷款利率已经锁住，不会吃亏。利率下降，就重新贷款，减少每月还贷额，或套现出来。不能说现金买房就不好，总比把钱放银行里强。但是房子有贷款，长远发展来看的回报率一定大过现金投资。

三，和政府打官司，打了好几次，把地税的base降下来，这是百年大计。基本都赢，输过一次，因为准备不充分。此话题太长，按住不表。

四，套现出来的钱早已大过实际投资本钱，手里的房处于free run状态，空手套白狼成功。用重新贷款套出来的钱，杀回北京买个房。

五，随着时间推移，房租上涨，现金流不断增加，积蓄能量，等待下一次机会。

房价在短期内突然猛涨未必好事情，屎壳郎趴在二踢脚上，光想着一飞冲天了，没想过会是粉身碎骨，爬的高跌的狠是有道理的。随着08年金融危机，股市房市再次崩盘。

我有IRA帐户，不多的股票，跌惨，个别被清零。但是所有房子都有正现金流支撑，不管房价怎么跌，跌多少，八十岁的老处女，坚决抗日到底！任凭风吹浪打，我自闲庭信步，因为有房租做后盾，死孩子放屁～有缓。

有些人总喜欢预测房市到顶就卖了跑掉，除非只有一两个房卖掉完事，有三五个房以上跑是跑不掉的。再说，为什么要跑?大型公寓和希尔顿老板会跑吗？

第二次崩盘从08-12年持续四年左右，这个期间虽然我们捕捉到了机遇，但是和上次不同的是贷款困难，银行刚刚吞下苦果，一朝被蛇咬十年怕井绳，贷款大门突然间关闭。我们刚好在07年借了两笔HELOC，崩盘前贷款很容易，有一笔款是银行打电话来，三十分钟了解些个人信息，用一个房子抵押，三星期后去银行签字，钱进入户头，就这么简单。另一笔钱是每次去银行遇到经理都被劝说贷款，实在不好多次拒绝，就坐下花半小时时间办了贷款手续。当时没有好的投资，本意上是不想借的，自己户头的钱还没地方去。但是HELOC机动灵活，用才付利息，不用就放在那里，没想到半年后就用到了。

没人料事如神，我要是知道房市马上会崩盘，一定会努力借出一两百万做头款，买个中型公寓或旅馆。如果能知道今天晚上会尿床，肯定就不睡觉了。幸亏提前借到这两笔贷款，加上手里还有些钱，崩盘也是机遇，又经历过上一次崩盘，知道该怎么去做，再次倾囊杀入。这个阶段的经历写过多篇了，简单一提带过。

许多人抱怨时不与我，错过了机遇，羡慕抓住机遇的人是人家运气好而已。我以为，机遇面前人人平等，不同的是有人看见了去抓，而大多数人视而不见听而不闻，一叶障目不识泰山，两耳塞豆不闻雷霆，一失手成千古恨，再回头已百年身。即使你看见了机遇，敢不敢去抓还是回事，即使你有胆敢去抓，愿不愿意去抓又是回事。有的人患得患失，抱怨踩不到狗屎运，唉声叹气哪怕是吃屎也没赶上一泡热乎的，如果真有这么一泡热乎的屎你敢不敢去吃呢？比如九十年代中末期，定存利息非常好，贷款利率更高，投资出租房的利润都未必好过钱放银行，这就极大打击投资者的意愿，很少有人愿意投资房地产。

搞房地产，命运是掌握在自己手里，从一开始就可以运筹帷幄，不要过于贪婪。其实想贪也难，很难像炒股那样炒房。第一，需要资金量大，炒不动。第二，时间慢，不能现炒现卖，这样客观上降低了风险。凡带个炒字，赚钱就带有不确定性，做房地产我不赞成反复买卖。何谓炒？左手买右手卖，不图赚钱只图快。在有现金流支撑的情况下，如果不是等钱用，又不能确定市场走向，原则上是可卖可不卖，不卖！这样能避免偷鸡不成蚀把米，引鸠止渴、杀鸡取卵。

当然，投资房地产并不是当守财奴，不管什么投资，为了是以后可以用到。如果你需要钱用，上有高堂病入膏肓气若游丝；下有子女枕典席文废寝忘食；以及婚丧嫁娶红白喜事；甚至包二爷养小三里外偷吃；卖房子卖地到也乐不可支，投资之目的就是为了有朝一日。但是房地产需要坚持长期投资，尽量避免炒股那样频繁进进出出饥不择食。

第二次崩盘持续到2012年春季结束，我在5月份打光手里所有子弹，第二阶段投资任务完成。武大郎过门槛碰雀了，仅仅几个月后，房价强烈反弹。到现在，近十年时间里，房价一路走高，这是我们投资的第三阶段，基本上有一搭无一搭，手里的资产不用担心退休后的生活质量，这辈子也已经够用。只是钱放银行贬值是肯定，不如随便买个房子收租，但不会像以前那样发狠做。

贴几张早期旅欧图片，感谢网友补充部分

二十年前塞纳河畔巴黎圣母院