十年前的今天，我还不是个地主。第一个投资房，还是半年多以后才过户的。
但我真正下定决心开始投资地产，却正是十年前的感恩节！
家住美国德州南部，刚开始工作的几年，家庭收入尚算可以，可惜好景不长，意外出了变故，家庭收入变得很低，过着过着就成了贫困户了。
我是被家住加州湾区的一个朋友忽悠上船的。
因此，有必要先说一下这个贵人朋友。
以前写过一篇文章，提到在过去半个世纪，美国有三次地产崩盘，其中第二次崩盘加州是重灾区，区间大约是1990~1997，1990年是高点，大约1995~1997年触底。
这个朋友在96年因为工作关系从别的州搬到加州湾区，并于97年买了自住房，结果买房后湾区的房价开始狂飙，并在几年内翻了倍。人运气好的时候真是挡都挡不住，就连他因为孩子上学而错买的一个房的房价不几年也翻倍了。
如果说这个朋友在那个周期是无心插柳，只是在合适的时间出现在合适的地点，纯属运气好的话，那么在次贷危机的低谷期间，人家却主动出击了，分别于2010~2011年在湾区外围的几个泡沫重镇连连出击，斩获颇丰。
这个朋友以前就经常跟我通电话，当然，免不了讲房子的事，也免不了忽悠我也买投资房。但我当时既无这方面的意识，再说我连1万美元的现金也拿不出来，对“空手套白狼”的技法更是一无所知。
后来，就有了十年前感恩节朋友那通最终说服我上贼船的电话，当时他很得意地对我说：“你看，我现在住房子是白住，房子的租金收入可以涵盖所有的费用，包括我自住房的地产税和保险，15年到30年后还白得几个房子！”。朋友这话对我震撼很大，当时就在想：“这事也太美了，不说别的，我的自住房就算贷款还完了，一年地产税、保险、社区费加起来也快1万了， 如果我也能像朋友一样白住，那么一年就能省下1万，年复一年也是个不小的数字，况且还白得房子！”，所以才决定行动。可见，我的目标很渺小：就想白住房子，未来再白得几个房子！
下定决心的另一个重要原因是那几年正好有点额外收入，手中终于有了几万美元的资金了，价格不贵的自住房的贷款也还清了，所以决定放手一试。
感恩节时下的决心，但我决定新年过后再行动。2012年新年刚过，就立即行动起来，当时啥也不懂，先是听了别人的建议从自住房套现重贷，接着找房买房， 就这样一步步走了过来…
投资过程大致经历了三个阶段：
1）2012年：在啥也不懂的情况下跟风朋友到加州中谷泡沫重灾区买了两个便宜的短卖房，由于时机比较好，这两个房子是增值最快的， 增值有两三倍了。
2）2013~2014：到佛州中部的另一个泡沫重灾区滨海小镇又买了几个便宜的银行房。这个小镇倒是我自己经过分析选择的，也是我唯一亲身去考察过的一个地方。移师佛州的主要原因是加州的房子价格上涨太快，一年半内翻了一倍，而租金却没有增长，我又是穷光蛋一个，当时不想买价格太贵的。到目前为止这些房子的增值也不错。
3）2016~现在：到增长潜力比较好的西部山地州投资fourplex。2015年后，独居屋的价格已经涨上去了，租金回报已经不是太好了。更重要的是，我终于被便宜的白菜房给烦够了，主要是觉得很难规模化。价格10万一个房子，就是用尽10个常规贷款，也才能买一百万的总资产，这要买到猴年马月？！况且我还没到10个。于是就决定以后只买60万以上的房产，但60万以上的独居屋单就现金流来说也是无法规模化的，咱本来家庭收入就低，如果又无现金流的话，银行是不会陪咱玩的，最终决定只投三单元或四单元的。因为理论上讲，10个常规贷款就可以控制上千万资产。过去几年，西部山地州的房价增值率在美国是名列前茅的，我买的房子增值也很好。2019年在家门口买的一个房子是回报最差的一个，到目前增值最慢，并且租金回报还不好，是最寒碜的一个，不过也是在意料之中。
到目前为止， 我的回报绝大多数是增值， 租金利润只占很少一部分。
房子除了一个在本地，其它都是远程。远程的房子只亲眼见过佛州的两个，还是没买前考察时走马观花地略瞟了几眼。出租房全部（包括本地的）由物业管理公司管理，我对管理房产没有半点兴趣。
十年前我还仍在为家庭生计和以后的退休而担忧，现在就不一样了，不会再为填不饱肚子而发愁了，家庭消费低也是一个原因。
无论如何，这十年的成绩都远远超出了我的想像，即便现在仍然不是富人！
一. 取得不错成绩的几个原因
1. 抓住绝佳机遇
次贷危机的确是千载难逢的绝佳机遇，并且对于资金有限的一般投资者来说很可能是美国历史上最好的一次机遇。与美国历史上其它几次房产危机相比，这次危机跌得很，但反弹起来也很凶猛，如果在低谷时进入的话，很容易在短期内获得暴利。
但反弹凶猛也不全是好处，也意味着机会稍纵即逝，有些地区一年之内涨幅就有100 %，投资者必须要在合适的时机拿出足够的资金才能获取足够的利润，而一般人不可能有那么多资金。并且即便你抓住了第一次，等你一年后再次准备好资金后估计机会早已消失了，这种事我还真碰上过。
尽管我开始投资是在最好的时机，并且第一年跟风买的两个房子增值也是最好的，这固然很重要，但更重要的是，这次机遇把我带入了一个崭新的领域，而一旦进入这个领域，我发现即便没有绝好的机遇，通过自己的努力仍然可以找到成功的机会和方法！
2. 采取不拘泥于地域的灵活投资策略
好的时机固然很重要，但如何抓住时机，使利益和回报最大化，却需要个人的决策和努力。采取不拘泥于地域灵活而开放的投资策略和下面要提到的大胆使用杠杆，是我投资理念的核心，也是我取得现在的成绩最重要的两个原因。
大多数人，尤其是像我这样口袋里只有几个铜板的小投资者，大多会选择一两个固定的城市和地域，一般首选是自己家附近，因为我们一般最熟悉自己住的地方。而我却选择了一条与大多数人绝然不同的策略，我的投资房分布在几个不同州，一般人只把目光放在一个很小的地域，而我的目光却可以涵盖美国大陆的四十八个州，只要哪里有机会，我不在乎地域。
我之所以采取这样的策略基于几个原因：
- 自住房起初十多年一个子不涨伤透了我的心
- 头一年跟风朋友异地投资的成功给了我信心
- 受地产界前辈Dr. David Schumacher注重增长潜力投资理念的影响
不拘泥于地域有其优点，最主要的就是机会多，多个选择总比窝在一个地方机会多吧？无论你是想要增值也好，现金流也好，如果你的当地没有，那远程就多了选择。到我开始投资房产时，朋友的湾区自住房已经增值了几十万了，我在德州的自住房就可以一个子都不涨，简直太不人道了。既然地点不同房价增值会不同，如果咱也想要增值，为什么就不能也买到增值潜力好的地区，哪怕我们不住在那里？！
2016~2017年间当我需要在我们本地和犹他州类似的投资项目做出选择时，在我比较了两地数据，包括收入增长率、人口增长率、失业率、地产税率、租金、房屋空置率，以及两地房屋法规的宽松程度等数据后，看完后马上就知道犹他的项目有优势，投了后果不其然，现在看来无论增值还是租金回报都不是一个量级的！
放眼全国可以跟着周期跑，因为各地的周期不完全是一样的，2012年跟风在加州中谷买的房子，2013 增值最快，一年多几乎翻倍，而2013~2014在佛州买的房子，却是2017年增值最快。我基本上是在加州的房子已经翻倍后，用套现重贷的资金再在佛州买房，到现在佛州的房子也早翻倍了。
过去几年，起初反弹缓慢的美国不少中西部地区的房价却涨势凶猛，可以看出，房产周期在不同地域是不同的，聪明的投资者仍然可以在不同地域打时间差。
到目前为止我远程投资的主要目的是为了增值潜力，但市场是动态变化的，如果是现在的话我可能会做出不同的选择。自投资房产以来，我一直很鄙视我们当地的房产市场，每次投资需要选择时，只要一比较远程和当地，我基本上都会毫不犹豫地选择远程。但随着异地房价的疯狂增长，我第一次发现，与异地房产比较起来，我们当地终于有些优势了，这真是大姑娘上轿。因为目前看来，当地的房产尽管短期内涨幅空间有限，但下行的可能性更小，而涨势凶猛的山地诸州，尤其是爱达荷州等许多热点地区短期内面临下行风险压力，所以投资倒是要格外小心。
3. 大胆使用杠杆
大胆使用杠杆，是我取得好成绩的几个重要因素之一，甚至很可能是最重要的因素，也是我自己感到有点小得意之处。我是个低收入家庭，自己的资金只有可怜的一点点，而我则利用反复不停从房子中取出净值的方法来弥补我自己资金的不足。在过去的这些年里，先后做了有十几次套现重贷，有的房子两年内取现2次，只2016年就做过5次，先后抽出的资金总额有自己投入的10倍以上，套现后就继续投入，不断反复。
我的模式基本上是BRRRR但少了其中的Rehab。当然了，没有了Rehab资金周转不会那么快，但还好的是我的房产市场增值比较快，套现重贷后迅速再投入，仍然可以使资金快速周转，从而达到提高收益的目的。
4. 坚持不懈
地产投资是个慢活，不要指望一夜暴富。很少有人只买一两个房子马上就能变成富豪，更大可能是你持有的房产越多，你致富的可能性就越高。并且没有人有那个水晶球知道何时是高点，何时是低点，所以，投资要持之以恒，需要不间断地努力，可以自己先设定一个投资标准，只要满足标准就继续投。
我2012年开始投资时的确是好时机，但当时资金有限，又啥也不懂，所以很难做到收益最大化。实际上，我的房产大部分都是2017年以后才购置的，而那时房价早涨上去了。单从回报上算，2017年以后购买的房产的收益也在总回报的一半以上，这主要是不间断努力使规模扩大结成的果子，只不过如果时机不好，这个过程可能会慢一些。
5. 扬长避短
我能成为地主也是造化弄人，若非变故的话估计我不会做出这种选择，尽管现在看来这选择还真不赖，主要是这行业与我的个性反差太大，我个性比较内向，不喜欢跟任何人打交道，更讨厌别人的打扰，单就这样的个性就不可能成为一个合格的地主。
但天生蠢材也有用，每个人有自己的短处，但同时也都有长处，我们只需要把自己的长处做好，做精致，而把自己没能力做或不愿意做的事外包给别人，不要想着所有的钱都自己来赚，问题不就解决了。
在地产投资上，我力所能及的就是贷款和买房，买完房后我的任务就算完成了，剩下的就是别人的工作了。当然我也有充分的思想准备，就是必须要留出足够的收入空间让物业管理糟蹋，毕竟这是我运营模式的一部分。由于我不善交际的个性，既没有能力购得低于市场价的物业，也没有能力通过维修增值，更不想自己管理，我所能做到的就是尽量捕捉到投资地的大市增值，再加房客帮忙付掉的贷款。考虑到美国历史房价年均增值有3%，再加三倍杠杆就可以放大到12%，若能得到这个回报，加上付掉的贷款本金，我就已经很满足了。
有个朋友本来有个20来万的房，自己管理一年有约2500的现金流，后来搬到异地去了，请人管理这2500的现金流就没有了，只能勉强打平，这是朋友绝对不能接受的，就把它卖了，因为他看到损失了2500。而我的看法则不一样，20万的房子就算增值3%，每年增值6000，再加2000多付掉的贷款本金，这回报我是满意的，所以人与人思维方式不一样。
6．开放思维，学习和提高自己
过去十年的收获并不仅仅是在财务上，通过不断的读书、学习和实践，感觉自己在思维上有了很大的改变，这也有助于以后的投资和理财。
穷人和富人，差别不仅仅是在财富上，更重要的是在思维方式上，所以， 一个穷人想变成富人，必须得先学习富人的思维方式。
人的一生中会自觉不自觉地接受很多所谓的常理，其中很多常理与富人的思维方式格格不入，它们中不少是一知半解的“半吊子”以讹传讹的产物，其中很多包含着谬误，只有突破这些常规思维的禁锢，才能有所作为。单说这些年来我自己一些思维的改变：
- 以前债多了我会睡不好觉，现在债少了我会睡不好觉，因为债务太少说明别人的钱没有在为我工作，挣钱少了我当然不高兴了。
- 以前以为只有富豪才有资格投资房产，现在知道穷人也可以投资房产， 只要肯努力
- 以前以为像我这样低收入的家庭贷款能贷出几十万就不错了，现在知道即便像我这样的低收入家庭，贷款能力也是无限的。
对自己不清楚的事情要持一个开放的态度，不要在没加详细研究前就轻易否定，仅仅是因为它们违背所谓的常理，或者是不符合自己个人的观点，除非你真是这方面的专家。
二. 教训反思
1. 第一年不够大胆
第一年买的两个房是用现金买的，资金来自自住房套现重贷，加上手上的现金，如果当时用这笔资金做首付，可以贷款至少买上五六个，那回报就不一样了，因为那是最好的时机。但当时啥都不懂，买两个房都有点战战兢兢，所以在当时基本是不可能的，再说也不见得能贷出那么多款来。但如果当时有现在的知识和经验，结果可能就不同了，这个显然是马后炮。
2. 浪费太多贷款费用
投资房产以来犯的最大一个错误就是贷款时没有优先考虑无费用（no closing cost）或低费用贷款，初始过于在意贷款利率，浪费了太多的贷款费用，当然不是任何时候都能做得成无费用贷款。这些年，包括重贷，贷款花的费用比我自己总投入的现金都多，有一次重贷时竟然还愚蠢地买了点数（point），结果半年后利率降低后有重新做了重贷，相当于白白浪费了这些点数费用。
这里也得替自己辨白几句，刚开始买投资房的时候没有任何计划，就想买一两个玩玩就得了，未承想买房也会上瘾。买房是想长期持有，所以就想尽量把利率搞低点，哪怕付些贷款费用。结果过了一两年，房子上涨有不少净值了，眼看着净值闲放着可惜，就只好重贷把它们拿出来，前面的低利率也就作废了，如此这般等回过味来，好几万的贷款费用已经浪费掉了。
所以，如果你在起步资金短缺时，并且你还想继续扩张，要尽量先选择无费用贷款，哪怕利率高一点，这个在房价上涨比较快的地区尤其更是如此。如果到后期，你有充足的资金了，付点贷款费用也可以，只是不要买点数。
3. 违背大师“可卖可不卖，不卖”的教诲
后悔卖掉了一个不该卖的房子。这是加州中谷买的一个投资房，当时租金$1100，房价翻倍了后做过一次套现重贷，房价到三倍后，租金仍是$1300(市场租金应该$1400~1500)。由于需要资金继续扩大规模，就在考虑是套现重贷还是卖掉，考虑到租售比太差，就卖掉了。没承想卖掉半年后租金就涨上来了，现在不光价格是原来的四倍了，租金都超过$2000了。看来是心急了一些，对房价上涨跟租金增长的关联性，也就是，房价上涨房租也会涨上来这一点认识不够，这次涨记性了。
不要随便卖房，对加州这样地产税有上限的州尤其如此，因为持房成本考虑到通胀因素会越来越低，现金流会越来越好。
但对地产税高或地产税率没有上限的地区，就不见得了，同样在佛州卖掉的房子，尽管卖后价格也增长了，可我不后悔，因为持房成本也上去了。
三. 结语
我的回报大部分是增值，净租金利润只占很少一部分，租金利润少有以下几个原因：
1）现金流本来就不是我投资的首要目的，资产回报最大化才是我的首要目的。
2）物业管理吃掉了很大一部分租金利润。
3）房产里的净值被不停地往外掏，现金流就好不到哪里去。况且掏出的资金也不是马上能投出去，也浪费掉了不少利息。
4) 浪费掉了很多贷款费用（这个前面已经提到过）。
我基本上是策略性地以现金流来置换增值，因为自己不管理就很难拿到好的现金流。如果停止往外掏净值的话，现金流也会好转，但那样做效率太低。
有人会提到风险问题。关于风险问题，我专门写过一篇文章，这里不想多说了，只想加一句：风险管理最重要的是有足够的现金储备或信用额度，好的现金流连第二位都不见得能排的上。只要现金流不为负，再加足够的资金储备，风险就基本可以控制。而赌负现金流的话，就很难规模化，因为受贷款能力限制。只有在规模不大，并且家庭收入很高的情况下，才有资格赌负现金流。我自己是没有资格赌负现金流，因为收入太低。
过去十年是美国地产投资的黄金十年，在这期间要亏钱不容易。话虽这么说，但具体操作起来不见得就那么容易，当时的决策也并不像事后想来那么容易，不能简单地归功于时机和运气.
In real estate there are one million ways to make one million dollars，中文就是条条大路通罗马！我选的路表面上看有点邪门，但我所做的每一件事都是有很多成功的投资者在做的，实际上我也只是在复制带我入门的那个湾区朋友的模式，尽管我不可能完全复制他的路，如此说来，这条路也只是千千万万条路中很普通的一条。
平凡者执意的脚步，也能踏出一条路来，这也许正是我们这个世界的美妙之处！
把自己的经历和体会写下来跟大家分享一下，同时十年对我来说也是有些纪念意义的，文章长了点，有耐心读完的人都是大神！
感恩，感恩，再感恩！
谢谢阅读！
作者：建宁 2021/11/13 (转载须经作者本人同意)
-----------------------------------------------------------------
有关文章：
1. 远程投资房产增值和现金流的考量
2. Dr. David Schumacher的书及投资理念
3. 地产投资的资金周转速度
