人总说越懒就越不想动，说的就是我这样一年都找各种理由不更新的博主，安慰自己说虽迟仍到，今天来盘点我们小家庭2023年财务总结：过去的一整年是认真统计以及管理资产的第四年，比起2022年，家庭资产总值有32%的提升， 这个数字在前一年的数字（2022之于2021）的36%上又有降低，还算差强人意，分类展开说说：
1. 房市：2023年的美国房市在美联储高利率的打击下基本没啥活力，某些区域甚至可能还有些许回调。我们麻州中部房价倒是没降，好的房源仍然是挤破了头，但是整体而言肯定是不如前几年“不正常”的好日子，增值乏力加高利率造成比较难做重货让资金继续流动起来，我们全年也没有买进任何一个物业，主要原因是出来的房源实在太少，怎么挑都没有挑到物美价也合适且让我们觉得有激情的房子，好不容易有一两个勉勉强强的，也没有抢到；次要原因就是精力集中大半年都在做一个四家庭火灾房的重建，虽然钱都是保险公司出的，但是跟总包工头，还有镇里各个部门的沟通，加之最后一轮一轮地检查复工再检查，也是弄得身心俱疲，连一直精力无限的领导，在18个月终于完工和招租的九月十月也跟我说想休息一阵子（虽然这个一阵子被证明只有非常短的时间）。有些许累的时候应该也只能eyes on the prize，至少结果还不错：一个百年老房在至少80%重建后旧貌换新颜，面积增加了640sqft, 房价增值了20+万，总体租金提高了33%，更为重要的是在保留了原有的3.5%的主贷款的同时，找到一家愿意给做出租房HELOC的银行，拿出了25万的贷款，为下一次购买做准备。至于其它物业，多户也都纷纷涨租100-150不等，目前每户都有平均700+的月现金流（当然前几年的低利率功不可没）。除开这些白玉房物业，另一个值得说的是2022年下半年买入的第一个商业贷款的6 家庭，2023年是第一个完整年，经营与管理渐渐上了轨道，在10月有第一个租客搬出做了整体装修，新的租客新年搬入，目前的整体租金比起购买时已经提高了39.3%，保守估计该物业增值的部分已经达到大家投入初始资金的120-140%，也对得起真金白银信任我们的合伙人们，同时也不断积攒管理人与房的经验，这也是为下一个更大的物业做准备了。
2. 股市：2022年的股市惨淡收场， 2023年又触底反弹，诸位看官在年初无论买了哪个大科技， 年底都是40%以上的回报，更不要说如果买对了最近在飞的英伟达的话。我们家的股票（管他401K，还是IRA，还是股票帐户，加密货币帐户，凑一起说），总之占家庭资产比例从去年已经跌到18%，今年反弹至约25%，但是总结起来就是越看越明白，少动就少错，反正自己看得勤也不会涨得更多，不管分红型还是增长型股票吧，都是投资别人的生意，说得好听是库克或者马斯克给你打工，说得不好听也就是他们吃肉你跟着喝点汤的汤的汤。富爸爸的那句话说得很好：要多关注自己的事业，这里的事业就可以是很泛的概念，可以是自己的职业规划，可以是自己的副业爱好，不管做啥，总之要多在这些自己可控的范围里面多努力，一夜暴富的概率不是没有，也是很难重复。想变富需要接受第一要慢慢来需要时间，第二还是得超级努力，不管在任何细分领域（尤其是股票，如果你想打败花街就看你有没有花街努力了，否则也只能做韭菜）， 你都需要做到很了解且很有执行力才能吃到最多的红利。
3. 关于现金流：每年盘点思考家庭净值，固然很重要，因为追踪这个最重要的财务指标可以深入了解影响财富状况的日常选择并据此提高自己的自律性，但是另外一个帐本也越来越重要，所以单独拎出来警醒自己，也就是现金流的管理，或者说月月的收入和支出，以及是否有对抗风险的应急储备。比起疫情前，我们家的W2收入翻倍了都不止，但是每个月还是接近于月光，当然我可以解释说，哎这不有个开始上日托的小朋友嘛，这不又买了一个新车在付车贷嘛，这不现在物价都通胀了嘛，而且毕竟我们还有十余个物业在提供大量的正现金流，而且我们真心不是浪费的主，但凡有点钱也立马提入了新的房产，所以比起陷入中产阶级陷井的朋友们已然好太多了。但是正因为一直顶着预算有新的购买，有空置装修，这一两年也常常因为有额外的现金流略有点大手大脚，所以也常常有资金周转不开的状态，有被迫借用信用卡以及卖掉股票的经历，所以偶尔会有一些财务上的不安全感。
再说说2024展望，又到了最喜欢的一本正经胡说八道的时候了：
1. 个人职业规划：这次应该把个人职业规划放在最前面，因为这是占据我们人生几乎最多时间的战场，工作是很重要的，以前看奇葩说，青云说只有工作可爱了，生活才会可爱，在我们还是W2雇员的人生里，这句话就是正确的。但是看待自己为别人打工的日子其实不可能与下面的234分开来看的，2是家庭财务安全，34统称为投资吧。我在单位午餐时间听我的同事们聊天，某些同事聊自己多么不满意现在的工作或者工资，或者不满意现在美国政府的某些政策，听这样的聊天内容，我就一直警醒自己我不要过这样的人生，因为我们永远都要对自己的选择负责，如果对自己的工作不满意，对自己的收入不满意，我们有这样那样的负面情绪，担忧甚至愤怒，都是在提醒我们适时改变。我们不能一直whining却一直什么都不做。我庆幸过去的几年里通过各种努力，我们家财务相对安全，各种投资上了轨道，所以更让我学会了投身于我自己喜欢的工作，我找到最吸引我，也最能给我带来回报的工作跳了槽，并且一直跟厉害的人学习，即使初创企业有风险，在这两年未必能继续持续下去，我也不觉得再换个工作岗位有什么难度。
2. 家庭财务安全：前面略提到，我们要为自己的选择负责，尤其是自己的财务选择，因为前面所说由于现金流的某些问题带来的财务不安全感就是我们犯的错误，也在提醒我们一定要做好改变，所以在2024年我的目标就是还完所有短期借贷的信用卡，把储备金放到一定程度，如果我们再投资需要更多的资金，那我也希望仰赖于自己集资或者另辟蹊径挣钱的能力，而不是把自己逼到墙脚。总之每个月的财务是否有赢余，投资资产是否能有结余（比如是否有正现金流）以及是否有足够的储备金应付各种突发状况带来的财务安全感，是一切扩大再生产的基石。
3. 房市：2024年将继续是scale up的一年，主战场上鸟枪不一定能换得成炮，至少换个连发枪。正如前面说的，钱和经验都有不断地准备，也与好几个本地小银行在过去几年建立了良好的关系，会继续与好几个合伙人一起在本地市场深耕，盯准6-12的多家庭（甚至更多，那就要看运气和融资的能力了），但是也想过如果实在没有特别合适的，也可以数个小多家庭（3+）一起经营。主战场外还可以有其它的小型战场，比如想给爸妈买个单独的一碗汤距离的房子居住；比如想找一些只能借助hard money loan的flip或者BRRRR项目，总之继续做自己擅长的，那就是房产上解决问题和创造价值，房产投资有着陡峭的学习曲线，但随着更多的专业知识和经验，就会“越老越吃香”，风险也会慢慢降低。目前我们还没有已经快谈下的物业，也只能胡诌一些散乱的想法：比如眼睛一直都要在市场上关注交易，才能持续地把握市场的脉膊；比如要开始多与本地的房产投资者们建立联系，毕竟5+的多家庭市场更多的就是看网络的人脉，有些好物业就是不会到MLS就易手了；比如要继续维系和依赖职业人士，是需要持续地为双方提供价值，单打独斗也大概率只能是小打小闹；再比如有时不太完美的交易也总是好过什么都不干。其实总结下来就是几个字，继续干就对了，利率高根本不是买不买的大前提，对应的购买价和期待的回报率才是。
4. 股市：在我们这个着重房产投资的家庭里，分散资产已经是不存在的，我觉得当人知道自己擅长什么也知道自己在干什么的情况下，就更要把鸡蛋集中放在成功率最高的篮子里，而不是放在好几个概率不明需要运气的篮子里。我这样说并不是说我们家完全不投资股市 ，甚至会把自己的401K，IRA都提出来放在房产里。因为前面我也说过，持续增长很重要，财务安全也很重要，成功率再高的事情也总是有风险的，自己的家庭也总是需要一些保障且还要有东山再起的资本的，自住房在这个范畴，养老金也在这个范畴，所以我们也总是把自己的401K和IRA的配额存满，前者配置大盘，后者配置一些自己看好的个股，我们只是没有指望这些钱来变富而已。前段时间有看到未“分裂”前的投坛有加州ID硅谷居士出来讲高收入家庭怎么靠投资指数基金在48岁就能有11米的净值的，所以又有了股市房市孰优孰劣之争。这种问题其实没啥好辩论的，在每一个家庭面前其实不是一道选择题，看好哪个就去投哪个。每个家庭大概如何走向，跟个人性格和既往财商教育有很大关系：如果财务保守的（比如疯狂还3%自住房贷的），有些懒散的，有些社恐的，（光是想起来租客管理就）怕麻烦的，那就很难长期做一个地主，同时还会多看那些不幸地主们的故事，或者靠指数基金致富的故事来安慰自己是做了一个正确的选择。如果我非要来评价，那个48岁11米的故事，我看到的更多的不是长期的高收益率，而是极度的规划和自律，首先两口子是兢兢业业的雇员，且还有长达十几二十年每年30%+的储蓄率，且还计划开心地工作到65岁。因为我是可以在房市和股市有选择的，我是觉得我不会选择那样的人生的，我不想在本职工作干到退休，我想靠房产的现金流早些从本职工作退休让我探索人生的更多可能性，而且在房产这个领域越多做越觉得有意思，毕竟有太多可以创造价值的机会，而且机会还掌握在自己手里。至于硅谷居士的故事是否代表指数能够完胜房市呢，那么我也找一个很奋斗的另外一个加州人的故事来对比吧：都是高薪人士，都是坐标硅谷，也是one rental at a time书的作者，2000年股市泡沫破裂，200万股票瞬间变40万之后开始痛定思痛投资房市 ，one rental at a time，2018年初正式退休了，退休时候的年龄正好也是48，他的房产投资在未做任何众筹的基础上现在有180+个物业，开心地到处旅游着做youtube出课程出书做演讲做采访, 又能在另外一个他喜欢的领域发光发热了。
